農村宅基地使用權是指農民為建自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。其權利主體是農村集體經濟組織的成員，具有身份屬性，其在壹定程度上有福利性質。
二、農村宅基地使用權的轉讓：1、如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。對於此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。
2、向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。
理由是《憲法》第十條，宅基地屬於集體所有，《土地管理法》第六十三條 農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。
三、宅基地上自有房屋是村民，無爭議；但轉讓仍然必須合法時行。1、根據《物權法》第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。農村居民在宅基地上建造的房屋屬於農民個人所有，這壹點不存在爭議。
2、根據上述規定，再結合《物權法》第十五條的規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。據此，似乎可以認定，轉讓房屋的協議是有效的，其實不然，理由是：
（1）《合同法》第七條 當事人訂立、履行合同，應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公***利益。
（2）《物權法》第壹百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定。
根據《物權法》地隨房走的原則，農民在宅基地上建造的自有房屋的轉讓，必然導致宅基地使用權的壹並處分，而農民的處分行為違反了《土地管理法》、《國務院辦公廳關於加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中的強制性規定。因此，該房屋轉讓協議應當認定無效。
四、北京市高院《農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》1、紀要第二項指出，農村私有房屋買賣合同應當認定無效。
2、對於此類案件處理原則，紀要三指出：
(壹)要尊重歷史，照顧現實。 認識到此類案件產生的復雜性，並妥善解決相關的利益沖突和矛盾。
(二)要註重判決的法律效果和社會效果。判決要以“有利於妥善解決現有糾紛、有利於規範當事人交易行為”為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果。
(三) 要綜合權衡買賣雙方的利益。首先，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失；其次，對於買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償；再次，判決返還、騰退房屋同時應註意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時間，避免單純判決騰退房屋給當事人帶來的消極影響。