商業租賃風險要點簽了商業租約可別無效了
經濟不好，又夾雜疫情因素打擊，生意是越來越不好做了。不過，仍有壹些不願躺平的小夥伴，奮起創業。解決創業的場地問題，需要首先簽商業租約。
無論是租寫字樓、臨街商鋪、商住兩用、shoppingmall的單位、工業廠房，都應當對擬租賃物業的規定用途，有壹個清晰的認知。先看看租約無效的風險出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。
出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建築與承租人訂立的租賃合同無效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。
參見司法解釋:《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(2020年12月23日修正)第二條、第三條。
因此，簽署商業租約時，要認真看清楚不動產權證書，以及證書上記載的細項。
每壹條細項都需要核查。考慮到交易習慣，承租方未必能順利拿到出租方相關文書，但對較為基本、可以拿到的房產證來說，可要認真看清楚嘍，同時註意與租賃合同上的描述匹配。
案例1出租人與承租人簽有租賃合同，後因產生糾紛涉訴。法院認為，承租方租賃的物業，其中相當壹部分是人防工程，其余是車庫。故，出租方將不具備營業性條件的人防工程和地下車庫出租，存在重大消防安全隱患，損害了社會公***利益，故依法應認定雙方簽訂的合同無效。
案例 2承租時，出租人和承租人已就租金、租期等達成了合意，然而，在履約中雙方就裝修賠償事宜發生糾紛，涉訴後，法院就先來審查合同的效力了。
壹查，發現出租人明知涉案地塊系工業用地，地塊上的房屋按照政府規定要批準後才可作為倉儲使用，但其仍然將該房屋租賃給承租人，作商業經營，故實際用途與土地權屬登記的土地用途不符。
法院認為，合同雙方當事人簽訂《房屋租賃合同》將工業用地上房屋改為商用，與土地權屬登記的土地用途不符，違反了行政法規的效力性強制性規定，該合同應屬無效合同。
案例3位於深圳市羅湖區**路**小區的房產，房屋性質為住宅，房屋建築面積為156.72平方米。*棟*號房產被分割成若幹套房產並用於出租，其中的壹套被出租人何某出租給承租人王某。
雙方涉訴後，關於合同效力，深圳中院認為:涉案房產原來經過了規劃驗收，在何某將涉案房產改建為11間房屋後，變更了原來的規劃，何某應就改建行為另行申請變更規劃，獲取有關部門的同意。何某在壹、二審沒有提交經過規劃部門同意的變更涉案房產原來規劃的有關文件。
因此，本院認定涉案房產未按照建設工程規劃許可證進行建設，何某與王某簽訂的涉案房產租賃合同應為無效合同。
提煉以上3個案例的關鍵詞，“與土地權屬登記的土地用途不符”;“存在重大消防安全隱患，損害了社會公***利益”;“未按照建設工程規劃許可證進行建設”。那麽，存在以上情況，合同就極可能被法院認定為無效;而無效的法律後果是，返還財產、折價補償、賠償損失。至少，從合同條款層面，雙方簽過的合同就不作數了，即不再受原合同條款的約束了。
無論是出租方還是承租方，能達成壹致約定並簽約，應當是針對物業自身情況和當時的市場行情，做出了各項約定。
在履約中，雙方有可能出現這樣、那樣的問題，進而演化成糾紛，而壹旦糾紛發展至訴訟，法院會首先審查合同的效力問題。那麽，此時，壹方也可能為了對自己有利，而故意拿合同效力來說事。總之，為了維護交易的穩定和公平，無論出租方、還是承租方，簽約前都需要認真看看租賃合同哦。