四、基本案情法院經審理查明:被告羅某某及其父母均為原湘潭市閥門廠職工。
原告於1983年左右將湘潭市雨湖區熙春路4號(房產證登記為2號)4單元102號房屋作為員工福利住房分配給被告母親。被告母親於1999年去世，案涉房產即由被告居住至今。 2014年，湘潭市企業改革改制工作領導小組辦公室文件《關於2014年第二批改制企業資產收儲工作的通知》中寫明“二、......市閥門廠等15戶企業由城鄉投資集團負責收儲”。 2016年，湘潭市企業改革改制工作領導小組辦公室文件《關於印發的通知》附件中明確市閥門廠屬於棚戶區改造的市屬集體企業。潭征拆聯字[2016]5號《關於進壹步明確市屬集體企業征收工作具體操作辦法的通知》中寫明:“1.......如房屋征收項目紅線範圍外有該企業自有房產，由該征收項目業主同步予以收購，收購價格參照現行房屋征收補償標準執行。6.租賃集體企業自管住房或直管公房住宅的職工，符合住房保障條件的，在具備房源的前提下，優先安排”。湘潭市人民政府常務會議紀要第50次中記載:“3.明確市屬集體企業征收支持政策:1涉及征收的市屬集體企業有多處資產，但未全部在征收範圍內的，可以將其余不在征收範圍內的資產由業主單位壹並收購。” 2016年，原告召開全廠職工(代表)大會通過了《關於企業征拆改制工作的報告》，決定關閉改制。被告後著手將全部住房收回，並按直管公房征收的標準給予各住戶補償。被告未能與原告就騰退房屋壹事達成壹致意見，拒絕簽訂騰退協議書，故原告訴來本院。庭審中，原告陳述在企業正常運轉時案涉房屋是按照最低標準收取的房租，房租直接每月在被告工資中予以扣除。 自2000年8月起，因企業不景氣就沒再收過房租。被告對此予以部分認可，表示自他1995年下崗後原告就沒有在工資中扣過房租。下崗後自己就把房屋改造成飯店和前妻壹起經營至今。 另查明，被告與前妻於2008年購買了熙春路西園小區1棟2單元4樓房屋壹套。2017年被告與前妻離婚後，該套房屋歸被告前妻所有。現被告已通過湘潭市住房和城鄉建設局公***租賃住房保障的資格審核，並通過摸號的方式確定了壹套公***租賃住房。五、裁判結果湖南省湘潭市雨湖區人民法院於2019年9月2日作出(2019)湘0302民初1720號民事裁定:駁回原告湘潭市閥門廠的起訴。
湘潭市閥門廠不服原審裁定，提起上訴。湖南省湘潭市中級人民法院作出(2019)湘03民終1978號民事裁定:撤銷(2019)湘0302民初1720號民事裁定，並指令湖南省湘潭市雨湖區人民法院繼續審理該案。湖南省湘潭市雨湖區人民法院於2020年3月30日作出(2020)湘0302民初255號民事判決:壹、解除原告湘潭市閥門廠與被告羅某某之間的房屋租賃合同關系;二、被告羅某某在本判決生效之日起壹個月內騰退湘潭市雨湖區熙春路4號(房產證登記為2號)4單元102號房屋給原告湘潭市閥門廠。 羅某某不服原審裁決，提起上訴。湖南省湘潭市中級人民法院作出(2020)湘03民終836號民事判決書:駁回上訴，維持原判。六、法院認為法院生效裁判認為:原告湘潭市閥門廠在上世紀80年代以福利住房的名義將單位所有的案涉房屋分配給被告壹家居住，後按月在被告羅某某工資扣取租金的形式符合房屋租賃合同的實質要件，原、被告之間形成了事實上的房屋租賃合同關系。根據《中華人民***和國合同法》第二百壹十五條的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。原、被告未訂立書面房屋租賃合同，應視為不定期租賃。現原告面臨關閉改制，房屋不再具備出租的條件，原、被告之間的房屋租賃合同無法繼續履行。
被告在租賃期間改變了房屋結構、部分改變了房屋用途，原告在2018年至2019年已多次通知被告騰退房屋，現被告已分得保障性住房壹套，基本解決了住房需求。故對原告要求解除與被告之間房屋租賃合同的訴訟請求，本院予以支持。 房屋租賃合同解除後，被告應當及時騰退房屋。被告騰退房屋，原告應支付給被告的相應補償現暫未明確具體數額，如有糾紛，雙方可另案解決。七、案例評析本案糾紛屬於國家福利分房政策的歷史遺留問題。被告父母作為原告原職工享受了福利分房政策，被告父母去世後被告作為原告單位職工繼續“繼承”使用案涉房屋。現原告破產改制需要收回案涉房屋，由此產生了本案糾紛。本案焦點在於:(壹)原、被告之間的糾紛屬不屬於平等民事主體之間的房屋租賃合同糾紛，是否應當由人民法院進行審理;(二)原壹審裁定以《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》為駁回起訴的依據是否恰當;(三)如果本案糾紛屬於人民法院應當依法審理的範圍，又應該如何處理。
壹、原、被告之間的法律關系屬於平等主體之間的房屋租賃合同糾紛
本案原告於2019年6月17日以向法院提起訴訟，要求解除與被告之間的房屋租賃合同糾紛。湖南省湘潭市雨湖區人民法院原壹審審理認為，福利分房制度系建國以來我國實施“統壹管理、統壹分配、以租養房”的公有住房實物分配制度。房屋所有權單位將房屋按級別、工齡、年齡、居住人數、工作表現等情況而分配給在職或退休職工居住，具體分配辦法由房屋所有權單位根據實際情況自行設定。 1998年，國務院決定停止福利分房政策，住房分配政策逐步向貨幣化、商業化的方向發展。被告羅某某作為原湘潭市閥門廠職工，於1982年左右因為員工福利被分配了湘潭市雨湖區熙春路4號4單元102號房屋。原告湘潭市閥門廠提起本次訴訟並不是以被告欠繳房屋租金為由(原告法定代表人在庭審中也承認原告自2000年開始未再收取房屋租金)，而是以企業改制為由要求被告羅某某騰退該訴爭房屋，雙方涉及福利分房問題，系單位內部因分房、調房產生的糾紛。 根據《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》第三條規定，凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關起訴條件的屬於歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤並分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛，均不屬於人民法院主管工作的範圍。 據此，原壹審作出(2019)湘0302民初1720號民事裁定，裁定駁回原告湘潭市閥門廠的起訴。原告湘潭市閥門廠不服該裁定，上訴至湖南省湘潭市中級人民法院。 湖南省湘潭市中級人民法院審理後認為，湘潭市閥門廠系案涉房屋所有權人，羅某某自上世紀八十年代初租住在案涉房屋中，2000年以前支付了租金，雙方之間的爭議屬於平等民事主體間因房屋租住發生的爭議，屬於人民法院受理民事訴訟的範圍。故作出(2019)湘03民終1978號民事裁定，裁定撤銷(2019)湘0302民初1720號民事裁定，並指令湖南省湘潭市雨湖區人民法院繼續審理該案。二、原壹審裁定錯誤辨析
(壹)原壹審裁定援引法律錯誤
原壹審裁定認為雙方涉及福利分房問題，系單位內部因分房、調房產生的糾紛，從而引用《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》的規定，並結合原告是因企業改制騰房而起訴的情況，認定本案糾紛不屬於法院受理民事訴訟案件的範圍。該裁定沒有深入辨析原、被告之間真正的法律關系，二審法院審查後指令繼續審理系對原壹審裁定中錯誤認定原、被告直接法律關系的改正。20世紀我國確實存在福利分房政策，職工通過福利分房得到的房屋不是產權房，職工對於福利分房只有使用權而無所有權，職工可以在政策允許的情況下購買福利分房的所有權，只有這樣的“公房”是可以繼承的。職工壹直未買下福利分房產權的，直到去世他都是承租人而不是房屋所有權人。因此，由於單位內部對“公房”的分配問題不滿而產生糾紛的案件時有發生。 1992年11月25日，針對當時社會上突出的幾種房地產糾紛類型，最高人民法院發布了《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》，該《通知》規定“屬於歷史遺留的落實政策性質的房地產糾紛，因行政指令而調整劃撥、機構撤並分合等引起的房地產糾紛，因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛”不屬於人民法院的受案範圍，主要原因在於《通知》中列舉的類似於占房、騰房等糾紛實際是單位內部的福利劃分問題，是單位內部管理與職工間的矛盾，在這些矛盾中管理方即單位與職工之間不是平等主體，故此類不涉及平等主體間的權利、義務的糾紛不宜由人民法院進行處理。 最高人民法院結合當時社會背景發布該《通知》，旨在緩和社會矛盾，維護社會穩定。而本案糾紛產生於2016年，第壹次審理時間為2019年，與《通知》發布已過去了17年，我國的福利分房政策在1998年就已取消，《通知》中限定的“因單位內部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產糾紛”實際已不存在。任何壹種法律規範都是不完全概括，在現實當中，不可能有預先能包括全部社會生活事實的法律，由此導致法律在多數場合下能夠適用，而在個別特殊的場合下不能適用。[1]《通知》失去了適用的土壤，原壹審裁定套用十幾年前的法律文件來審理現在的案件有諸多不適宜，這正是法律本身存在的局限性導致法律適用上容易產生的問題，作為審判人員應當在司法實踐中避免出現該類錯誤。(二)原壹審裁定對原、被告之間的法律關系認定錯誤
原壹審裁定中將原告不是以被告欠繳房屋租金為由起訴，而是以企業改制為由要求被告羅某某騰退該訴爭房屋提起本次訴訟作為佐證，證明原、被告之間的糾紛系因福利分房產生的糾紛，存在壹定的理解偏差。福利分房確實是客觀存在的，但本案糾紛的產生距離福利分房已經過去了三十多年，並不是導致本案糾紛產生的實際原因。 欠繳房屋租金當然可以提起相關的房屋租賃合同糾紛訴訟，但房屋租賃合同糾紛訴訟的起訴依據並不僅僅是租金相關問題。房屋租賃合同的根本目的是房屋所有權人出讓房屋使用權、房屋承租人支付相應對價的租金，當房屋無法出租時合同目的無法實現，當事人當然可以提出解除合同的相應訴求。原壹審沒有準確把握住原、被告之間真正的法律關系，僅註意到了案涉房屋系由福利分房政策而來，糾結於福利分房政策的遺留問題，導致了對案件當事人直接法律關系的錯誤認定。(三)人民法院應當審慎適用駁回起訴
任何人在其權利受到侵害或與他人發生爭執時享有請求獨立的司法機關予以公正審判的權利。它具體包括兩方面的內容，壹是訴諸法院的權利，即任何人在其民事權利受到侵害或與他人發生爭執時，有請求獨立的合格的司法機關予以司法救濟的權利;二是公正審判請求權，即當事人在其權利受到侵害或與他人發生爭執時有獲得公正審判的權利，包括獲得公正程序審判的權利和獲得公正結果的審判的權利，即有公正程序請求權和公正結果請求權。[2] 原壹審裁定在錯誤認定原、被告之間法律關系及錯誤援引《通知》為佐證的基礎上駁回了原告的起訴，未能依法保障當事人訴權。本案糾紛產生於“建房、分房”後近三十年的現代，其實質是房屋所有權人希望解除與房屋使用權人之間的合同關系，屬於平等主體間的權利義務關系，受《中華人民***和國民法總則》、《中華人民***和國合同法》等法律的調整，不符合法律規定的駁回起訴的適用條件。人民法院在受理此類案件時，應當深入辨析當事人之間真正的法律關系，分析糾紛產生的緣由，審慎適用駁回起訴，切實保護當事人的訴權。三、本案福利分房歷史遺留問題中法律關系的認定及處理
被告羅某某及其父母作為原告湘潭市閥門廠職工，原告依照國家福利政策將案涉房屋分配給被告壹家居住、使用，被告未依法購買案涉房屋的所有權，其享有的是案涉房屋的“使用權”。原告作為案涉房屋的所有權人，以福利分房的形式將房屋使用權出讓給被告，被告也在2000年前存在支付房屋租金作為占用、使用案涉房屋的對價，雙方雖未簽訂書面的房屋租賃合同，但房屋租賃合同並不屬於我國法律規定的要式合同範疇，合同當事人可通過書面、口頭或其他方式來訂立租賃合同。 房屋租賃合同是當事人就房屋的使用、占有和收益達成壹致意見的協議。[3]本案原、被告已用實際行為達成了事實上的房屋租賃合同關系。根據《中華人民***和國合同法》第二百壹十五條的規定，租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 房屋租賃合同的目的是所有權人能將房屋出租給承租人使用，本案原告企業改制，名下房屋均被征拆，已無法實現出租房屋給原告作為住房使用的合同目的，且被告羅某某當庭陳述將案涉房屋用於生產經營，改變了其房屋用途，原告可要求解除該房屋租賃合同。不定期租賃合同裏，雙方當事人可以隨時解除合同，但是須在合理期限之前通知租房方。對不定期租賃合同任意解除權，王利明教授認為應體從如下三個方面進行限制:解除權須附條件、解除權須在合理期限內通知對方以及解除權兼顧誠實信用原則。[4] 本案中，原告多次與被告協商騰退房屋的事宜，應當視為給予了被告合理期限，且根據庭審查明的事實，被告與前妻於2008年購買了熙春路某小區某房屋壹套。2017年被告與前妻離婚後，該套房屋歸被告前妻所有。現被告已通過湘潭市住房和城鄉建設局公***租賃住房保障的資格審核，並通過摸號的方式確定了壹套公***租賃住房。被告已解決了住房問題，故原告要求與被告解除房屋租賃合同關系的訴訟請求應當予以支持。解除房屋租賃合同關系後，被告理應騰退房屋。四、對法律的適用應當結合歷史背景及社會實際情況
“法律適用”的過程通常被視為是“邏輯三段論的演繹推理方式”在司法過程中的壹種應用。具體而言，透過法律解釋或法律補充進行法條組合，以將之組合成完全的法律規定(大前提);案件的具體法律事實經過證據證實，已充分滿足大前提中的法定構成要件，即可得出該具體法律事實為前面所述及的法律構成要件所指稱的法律事實(小前提); 則該預先設定的法律效果適用於此具體法律事實(結論)。[5] 綜合本案整體來看，原壹審裁定問題主要出在了對大前提的選擇和對小前提的錯誤判斷上。社會關系總是不斷變化發展的，利用法來調整社會關系存在壹定的滯後性。原壹審裁定引用《通知》來作為邏輯三段論的“大前提”，並以此判斷“小前提”即原、被告之間糾紛不屬於法院受理案件範圍，實際上是沒有意識到《通知》存在適用背景及局限性。 壹定的法總是與壹定的社會經濟水平和社會發展狀況相適應，《通知》是為了解決福利分房背景下的突出矛盾而發布的，與現代社會不相容。不能因為案件涉及到壹定的政策、歷史遺留問題就簡單套用法律、法規及相關法律文件，生搬硬套會導致出現“水土不服”的錯誤裁判。雖然沒有發布相關文件正式宣布《通知》失效，但在社會的不斷發展變化中，《通知》已經失去了生存的土壤，不應當再以《通知》作為判斷依據。法官在審理案件過程中，應當采取辯證的態度對待每壹個案件，要結合社會實際情況來援引法律或法律文件以處理糾紛。同時，原壹審裁定在引用《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》時，對《通知》內容的理解也過於片面。人民法院的裁判文書應當進行釋法說理，原壹審裁定書的釋法說理部分對《最高人民法院關於房地產案件受理問題的通知》的規定采納了其字面意義，忽略了法律解釋方法中還有歷史解釋、體系解釋等其他解釋方法。法官或法律適用者為了針對特定具體案件做法律決定或法律判斷必須以壹種足夠準確的方式決定法律語言的意義，從而以特定法律條款的解釋意義為理由而證成法律決定，或者說以特定法律條款的意義正當化為基礎支撐他所做的法律決定或法律判斷。[6]這就要求審判人員在適用法律時應當對裁判依據進行恰當的解釋，單純的文意解釋不但無法支撐其裁判結果而且有可能影響審判人員作出正確的裁判。
司法公正需要通過壹定的程序機制來表達和實現，法院審判權與當事人訴權之構成司法程序的基本要素，當事人訴權的程序保障直接影響司法公正的實現。[7]只有依法保障當事人的訴權才能實現司法公正，二審法院駁回原壹審裁定、將案件發回重審就是為了維護當事人訴權，是司法公正在司法實踐中的表達和實現。八、相關法條《中華人民***和國合同法》第九十四條 有下列情形之壹的，當事人可以解除合同:
(四)當事人壹方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的; 《中華人民***和國民法典》第五百六十三條第壹款 有下列情形之壹的，當事人可以解除合同: (壹)因不可抗力致使不能實現合同目的; (二)在履行期限屆滿前，當事人壹方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務; (三)當事人壹方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行; (四)當事人壹方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的; (五)法律規定的其他情形。 《中華人民***和國合同法》第二百三十二條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十壹條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。 《中華人民***和國民法典》第七百三十條 當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據本法第五百壹十條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同，但是應當在合理期限之前通知對方。