8月5日，杭州發布進壹步加強樓市調控，嚴格收緊房票的通知。許多市場分析師估計，新政將使市場上至少30%的房票失效。
杭州新房市場斷供已久，直到調控新政出臺四天後才突然開始推量。三天來，杭州已發放預售證20余張，累計可售住宅7000余套。
“可是我們打了壹千次電話，催了壹千次，她才開始找我們”杭州亞運會村終於拿到了預售許可證。11當天，綠城中國項目“桂冠東方”打響開閘第壹槍，放出989套房源；今天，“華潤亞奧城”也拿到了預售證，942套房源即將入市。綠城桂冠東方和萬科日耀城另外兩個預售證目前正在申請中。
杭州某二手房價格倒掛嚴重，購房者心理預期強烈。開盤價4.7萬元/平方米的亞運村項目也有這個特點。
杭州樓盤持續火爆，中簽率低已經成為市場常態。杭州樓市調控6月5438+10月，1萬套新房入市，65438+萬人參與搖號，全市凍結數千億資金。業內人士預測，“8.5新政”後，紅盤將成為“社保巨頭”的競技場。
“亞運三巨頭”終於迎來收獲期。
“這是壹場真正的盛宴。”杭州壹位業內人士這樣評價即將開業的亞運村。
亞運村建成3年左右，是杭州購房者最期待的項目。這壹年來，幾乎每隔幾個月就有亞運村物業要開盤的消息。4000多套房源的集中入市，將考驗杭州調控新政的實際效果。
杭州亞運會村占地113公頃，位於蕭山區，地理位置優越，面向杭州金融中心錢江新城，毗鄰亞運會主會場錢江世紀城和奧體博覽城。錢江新城板塊的水岸帝景、金基盧曉、東方潤園等小區二手房掛牌價在8萬-65438+萬元/平方米，錢江世紀城板塊的創世地、浦田禦園二手房掛牌價也在8萬-65438+萬元。
相比周邊地區已經漲上天的二手房價格，在杭州新房指導價的調控下，拿到預售證的綠城桂冠東方、華潤奧林匹克城的價格都很厚道——只有4.7萬元/平方米。
綠城桂冠東方公寓建築面積約100-220平米。就算購房者只搖到最小的戶型，壹手和二手倒掛的差價也要達到三四百萬。
對於開發商來說，亞運村項目也是競爭激烈、微利甚至虧損的杭州市場難得的樓市盛宴。
2015年9月，杭州獲得2022年亞運會舉辦權，成為繼北京、廣州之後，中國第三個獲得舉辦權的城市。
三年後，杭州亞運會村項目競標，全國前30強房企有十幾家參與其中。杭州本土房企綠城甚至準備了重達壹噸的招標材料。最終綠城、華潤、萬科成為大贏家，融創、濱江、保利等房企失敗。
根據中標結果，華潤負責建設技術官員村，綠城負責運動員村1，萬科負責運動員村2。此外，綠城還代為建設了媒體村。亞運會後，媒體村將成為人才公寓，只租不賣。
綠城、華潤、萬科中標後馬上開工，現在幾乎所有項目都接近現房銷售狀態。
去年，杭州亞運村土地終於確權，村集體性質改為居住用地和商住用地。綠城、萬科、華潤最終中標。亞運村招標公告顯示，綠城拿地價格為10841億元，華潤亞運村拿地總價為53億元，萬科花了38億元。
由此計算，綠城樓面價為2.85萬元/平方米，華潤樓面價為1.1.7萬元/平方米，萬科樓面價為2萬元/平方米。綠城樓面價較高的原因是買了亞運村唯壹的純住宅用地，而萬科的土地是商住兩用的。華潤的樓面價最低，因為不僅土地是商住用地，而且華潤還要建養老照料中心、社區衛生服務站、便利鄰裏。
在杭州本地的拍賣市場，大概很難看到這樣的底價。比如剛剛領證的濱江星翠蘭庭，屬於奧體板塊，是亞運村的主要競爭產品。去年6月，濱江拿地樓面價達到31000元/平方米，要建公租房、幼兒園、公園，而新房精裝限價45000元/平方米，比綠城亞運村項目便宜2000元/平方米。
同樣在競拍亞運村中失利的央企保利，去年以1.01億元的價格拿下了奧體板塊的壹塊土地，樓面價高達3.2萬元/平方米。
“亞運村項目的利潤率確實會高於現在市場上拿地的利潤率。”據壹位熟悉杭州市場的業內人士透露，雖然亞運村“三巨頭”是在去年土地性質確定後才繳納土地出讓金的，這部分資金成本並不高，但由於項目早在2018年就已開工，目前已接近現房銷售，這部分成本較高，導致三家開發商損失了部分利潤。
搖紅盤必須“爭取社保”
2008年6月27日杭州樓市調控65438後，22個壹直“積壓”的項目拿到預售證，隨後杭州爆發了最大壹波推搖號潮，新房入市1萬套，參與搖號人數65438+萬人，全市凍結資金超過100億元。
歷史會重演嗎？
杭州RealData總裁上官建認為，8·5新政後，杭州約有55萬大學生被取消購房資格，僅這壹張住房分配票就達到了30%。有業內人士估計，將有250萬新杭州人受到影響，需要兩年時間才能重新獲得買房資格。
“8.5樓市新政出臺後，杭州肯定不會再有這麽大規模的搖號了，不僅僅是因為幾十萬人丟了房票，還因為這次會按照社保繳納月數入圍。所以，這次推盤潮將是無房戶和‘社保巨頭’的競技場，但我相信市場熱度會居高不下。”杭州某房企營銷線人士告訴第壹財經，開盤推遲的那幾天，很多樓盤都在忙著完善登記制度，為銷售新規做準備。
根據杭州8月5日發布的調控新政，凡持有杭州房票的購房者，將首次按社保入圍。
其中，無房家庭和普通家庭按社保繳納月數排序；高層次人才家庭按B、C、D、E人才類別從高到低排序第壹，再按同壹類別社保繳納月數排序。最終，這三類購房者分別以10:1的比例入圍公證搖號。所以像之前杭州潘虹河400多套房有7000多人搖號的情況將不復存在。
杭州憑房票就能搖號的時代徹底結束，社保年限成為能否入選搖號序列的關鍵因素。杭州規定社保繳納時間從5438年6月+2006年10月算起。在這個時間之前繳費，並且在5438+05年6月不間斷繳費的，都是杭州頂尖的“社保巨頭”，而30歲以下工作時間短的年輕人優勢會被削弱。
今年6-7月，杭州樓市累計成交1446萬平方米，同比上漲70%。然而，高位運行的杭州市場卻出現了下滑趨勢。8月第壹周，杭州二手房環比下跌19%，同比跌幅擴大至54%。後續規模可能延續下降趨勢。這次赤潮可能是杭州樓市最後的亮點時刻。隨著買房門檻的提高，未來樓市將可能進入盤整期。