快速解鎖辦公室租賃
壹、辦公室租賃交易流程
第壹步：剖析形式，制定策略
了解當地寫字樓租賃市場是業主方or租戶方為主，目前寫字樓實際租賃情況（其余業主租賃實價），方便談到合適的續租條件、壓價。
第二步：構思方案
續租vs搬遷
第三步：談判租賃細節
了解所在大廈租約情況（規避潛在風險）
第四步：確認租約條款
第五步：租後跟進服務
二、辦公室租賃項目流程表
第壹步：溝通+啟動
需求：確定辦公樓租賃的需求（重點符合管理層對企業發展的規劃）
辦公品質、2擴充規模、3.降低租賃成本
續租：原地擴租、縮減面積、原地續租
搬遷：需求收集-策略制定-樓宇搜尋-商務談判（明確租金預算範圍）
第二步：內部決策
續租：內部溝通匯報，以談判為主，獲得最終條件
搬遷：意向金及定金支付
第三步：裝修環節
續租：續租合同談判+簽署
搬遷：項目招投標+設計+報批+裝修施工+驗收+散味（入住標準）
第四步：合同到期
續租：續租期開始
搬遷：提前入住（新辦公室）+恢復原狀（舊辦公室，確定有無此條款）
Ps：1.距離租約到期日須預留至少10個月以上（≤2000㎡）。
2.制定進度表，應預留應對突發情況的時間，如疫情消防報批等等。
三、前期準備：利益相關方需求溝通
管理層：對於企業經營發展的規劃
1.hr：人才流失、人才招聘、人才儲備需求
2.財務：現金流、目前租賃辦公室的固定投資、租賃到期日是否完成折舊、財務預提（恢復原狀費）
3.IT：機房承重、空間大小、消防報批、冷卻水、UPS、防火等
4.員工：辦公環境滿意度調查、業務便利性調研等
5.行政：
a.確定辦公模式及安排辦公空間，估算所需辦公面積，國內租賃寫字樓基本按照5m/人來規劃面積。
b.明確選址原則，按照重要程度排列順序，例如行業聚集需求，交通需求，建築外觀是否得體，能與企業和所在行業形象相匹配。
c.除現員工人數外，預估人員變化情況，預留壹定彈性空間。
d.明確租賃寫字樓的業權形式，寫字樓的業權壹般分為兩種，單壹、分散，大業主、小業主。
四、選址決策及談判
l.選址因素：（建議選出相關代表壹同實地考察及評分）
地理位置、周邊配套、交通、樓宇內、外環境、辦公樓軟硬件、房屋質量（漏水、裂縫、甲醛）、通風（空調密度、功率）、采光、公***設施、裝修情況等等就相關符合公司需求場地名單，匯總以上指標輸出多方案評分表（如非財務評分表、財務分析表、租賃成本比對表）。
2.商務談判實現降本增效
a.決定租賃價格的因素：
樓宇空置情況、樓宇現租戶租賃費用、面積需求大小、租戶方的品牌大小等
b.正確的談判策略：
充分了解租賃實際情況（出租率、在談情況）
業主需求要點：租戶結構、業主方急於出租等
對租賃地址好感保留，避免談判處於被動
同時對3個+地址進行談判，達到牽制彼此的效果
業主要求高租金，那裝免期能否讓步
五、看房請註意5大註意事項
1.租金報價形式：
純租金、租金中包含物業費用（這種形式多在租賃分散式業權寫字樓時出現）、租金中包含物業費用和發票
2.中央空調的時間及加時費用：
壹般寫字樓中央空調供氣時間是周壹到周五8：00-18：00，這個期間的費用只是走電而已，具有寫字樓資質的是商用電。如果公司經常需要加班或者周六日需要上班，須問清楚增容費，計算方式有的按照每平米/每小時計算，有的按照每小時計算，價格也不等。
3.房屋的使用率：
因寫字樓都有公攤（比如大斤、走廊、電梯、廁所等），所以拿到的面積肯定不是報出的面積。使用率壹般在70%左右，高壹點的可能達到75%。妳可以拿尺子，或者直接腳步測量壹下面積（註：想要精確的使用率，建議找設計公司測算）。
4.裝修成本：
如果要考慮裝修成本，建議帶壹個熟識的裝修師傅去估下價。
5.大廈機電改造成本：
提前與業主及物業溝通了解，如空調、消防系統等等，壹般占裝修成本20-30%，提前詢價。
六、租約條款是重中之重
1.租賃期限選擇（標準3年，壹般為1-3年）
2.租金增長上限（壹般按照5%遞增）
3.提前解約權
4.到期恢復原狀：約定退租後房屋按退租時的現狀交付
5.短期延續權
6.優先續租權、擴租權
7.修免租期
8.確定是否合法租賃（房屋所有權證），如為承租人轉租（即二房東），須出具原出租人證件及同意轉租證明文件。
9.房東承諾的服務及應盡義務請壹定要寫進租賃合同內，如業主和承租人的責任如租賃房屋有質量問題，責任到誰等。
10.將涉及到具體金錢和日期的條款都寫入租賃合同，如租金、支付周期、支付方式、免租期、退租條款、物業費、水電衛生等相關收費標準。
11.明確沒有上任承租人“歷史遺留”的手續問題。