從目前來看,奧運短租房,在國內首次出現。對這個特殊的市場,業界尚無成功的經驗可循鑒。歷史上,亞特蘭大和悉尼兩地酒店數量不多,大部分遊客租房需求是通過租賃民宅消化,因此這兩個地方的房價在舉辦奧運會期間上升5倍的市場行情。不過,在北京,僅經濟型酒店擁有客房就達2萬余套,加上其他級別的酒店、旅館,數量遠遠超過它們。
步入二季度來,由於價格"虛高",致使短租房市場"奧運負效應"開始顯現。此間市場人士分析認為,房屋業主對租金預期過高、中介機構以多倍價簽收奧運房源、經濟型酒店大規模啟動奧運預定是主導因素。
這些情況,無不為兩年後的2010年廣州亞運會提了個醒。
短租市場出現
"奧運負效應"
自去年8月起,北京從事奧運短租業務的代理機構迅速增長到幾十家,眾多房東在高房租的誘惑下加入了奧運短租市場。代理機構對房源的爭奪,使得短租房形成了房東單向定價的習慣,而過熱的氛圍又使短租房價壹路走高。
壹個極端的例子是,亞運村壹套高檔公寓平時月租僅在5000元,作為短租房出現的最高報價是10萬元,如今則降到了8萬元。現在必須承認的是,不論房東還是代理機構,對短租房的需求預期和價位預期都過高了。
業內人士稱,奧運期間國內外遊客的數量將遠低於原來的估計。今年,北京興建了數百個商務酒店,接納遊客的能力大幅增長,直接導致了客源分流。更令"短租房"雪上加霜的是,商務酒店也在推出大量的折扣房與特惠房,大量客房的日租金僅在300元,而其專業服務能力令民宅難以企及。此前,北京市旅遊局副局長、新聞發言人熊玉梅表示,奧運期間五星級飯店的平均預訂率為77.69%,四星級飯店僅達四成,"北京有充足的住宿資源"。
綜合北京多家地產中介公司的信息,兩個月前,亞奧區域短租房兩居室的平均月租金為6萬元左右,但由於短租客戶少,供求比為10∶1。面對冷清的奧運短租市場,房主主動向中介公司提出降價以求成交。目前,短租房價格降幅達50%,盡管如此,短租房空置率依然達到八成。
今年以來,北京奧運區域周邊及熱門地區的大量小區業主就開始沈不住氣,躍躍欲試著想把房子租給前來看奧運的外地人、外國人以獲得高額收益。其中有些人還將長租客戶"請"了出去,把7月、8月、9月三個月專門空出來以備短租之需。然而想象中的火熱短租市場並沒有來臨,相反空置的損失倒是壹天天加劇。這時人們才意識到,商務公寓、商住兩用甲級住宅、經濟型酒店等等壹夜間已如過江之鯽,且無壹例外都盯著奧運,在如此慘烈的競爭中,配置平平、房產較舊、周邊商業氣息不足的民宅實在難以獲得天價租金。因此,七成左右的小區業主在掛牌奧運短租不久後即改為普通長租。
不過,盡管奧運期間北京的酒店、賓館供應較為充足,但是場館周邊優質住宅小區的房源能夠給求租者提供優雅的小區環境,能輕松從容地招待親友,相對而言也有壹定的優勢。針對分散的、具體化的租賃需求,短租房源將能起到有效的補充作用。鏈家地產的成交顯示,自6月份以來,公寓、甲級住宅短租報價堅挺,每月環比變動不大。
廣交會的短租經驗
與北京不同,擁有每年兩屆廣交會的廣州,投資者對短租市場的理解更為成熟。
廣交會短租費用壹般比長租漲幅在25%-60%。據記者了解,廣州濱江東某樓盤的業主陳先生四年前買了壹套壹房壹廳的單位,現在這套物業長租的月租金是1800元,而廣交會短租15天就可以租到3600元,"半個月短租抵得過兩個月的長租"。像陳先生這樣在廣交會期間獲利的業主分布在流花、赤崗-新港西、濱江東以及珠江新城等板塊。琶洲附近幾個比較新的樓盤甚至興起了"專業短租",光是壹年兩屆的廣交會就可以入賬2萬元,加上平時其他展會期間的短租,收入達到2萬-3萬元。
具體招租方面,不少業主走專業路線,按照酒店的配套來裝修房子、服務租客,加強競爭力。例如,雅郡花園的業主鄧先生就是專門針對短租市場的業主之壹。他按照酒店的配套來裝修房子,將每個房間設計成兩人標準間,還請鐘點工每天打掃衛生,服務不比酒店差,加上鄰近琶洲會展中心,地理位置優越,早早就被廣交會參展客商預訂。
近年來廣州還出現了"短租公寓",經營模式是以公司的名義將壹批物業甚至壹棟住宅承租下來,進行統壹裝修、統壹管理,然後再短期出租,可以以天計租,也可以按半月、每月計租,形式多樣,而且價格比經濟型酒店實惠,服務又比個人短租要周全。
對於投資廣交會短租具體板塊,由於赤崗-新港西板塊到會展中心是壹條主幹道直通到底,其中地鐵二號線連接流花展館,地鐵三號線可達天河商圈；天河北憑借絕對市中心的地理優勢,是廣交會短租市場的重要區域,而且天河北的樓盤以高檔樓盤為主,樓齡往往在10年以內；流花展館是廣交會的老展館,而會展元素也壹直支撐周邊二手住宅的租賃市場,同時附近有成熟的專業批發市場。
精明預熱2010年廣州亞運
既吸取北京奧運短租的"前車之鑒"教訓,也借鑒廣交會已有的經驗,對於兩年後的2010年廣州亞運短租市場,投資者可以把握部分相關投資原則。
壹般來說,短租租金會比長租高50%-100%左右。但短租住宅也不能偏離正常租值,太偏離市場價租客也不接受,尤其從北京奧運的"比平時高5到8倍的租金"而導致市場遇冷的情況來看,合理定價是很重要的。業內人士建議,可參考同時期、同路段、同類檔次的酒店價格,視物業的檔次、裝修程度、提供服務等方面合理定價。壹般而言,小戶型物業以經濟型酒店房價為參考,只要便宜壹成左右,就能吸引到很多短租客。
僅僅沖著壹次體育盛事而放短租,從北京奧運的經驗看,很可能得不償失。而且短租也不能僅靠壹年兩期的廣交會,其他時間物業空置就不能保證回報率,市場上還有各種需求會產生"短租"客戶,如公司短期培訓、解決親友探訪住宿等等,"短租"需求不斷。要保證充足的客源,最佳方式就是與地產中介公司保持聯系,可確保短租客源；另壹個方法就是與舊"短租"客保持聯系,預約下次的租期。
就在近日,亞運板塊首個商品房項目蓮花灣畔已經以4680元/平方米的低價正式亮相,吸引了相當壹批投資買家與工薪階層買家。事實上,包括保利、雅居樂、招商、美立、信業等地產商都提前瞄準了亞運村這個有巨大升值潛力的地塊。
為了更精明投資短租,業內人士提醒業主,要做好租賃登記,因為短租亦是租賃行為,做好租賃登記可確保業主不會因租客引起的犯罪行為而受牽連。還有,除租金外,上網費、電話費等費用要註意結清。壹般短租都提供上網、電話,為避免因租客超時上網、高額長途電話費等引起糾紛,業主可要求租客入住前交壹筆按金,至結清所有費用後再退回,或用限制上網時間、鎖住長途電話功能等方式來控制總費用。