21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道
隨著更多高能級城市調整限購政策，樓市正在進入新壹輪需求端政策利好釋放周期。因城施策方面，近期熱點城市紛紛加入調整限購的隊伍，進壹步打開市場活躍度；而在頂層設計上，更加強調促進居住消費的長期戰略。
今年以來，常規需求端政策幾乎應出盡出，但市場反應壹直沒有出現明顯改善。業內人士認為，這主要源於購房者的信心恢復還受到行業外因素影響，如經濟大環境和收入預期等，因此房地產銷售市場的拐點出現，除了供給端和需求端的政策刺激之外，更多的還要依賴於整體經濟環境的改善。
熱點城市“松綁”樓市
11月，杭州、成都、西安等高能級城市陸續調整樓市限購政策，12月，廈門、武漢、佛山也紛紛優化限購政策，這被認為是新壹輪需求端政策紓困全面拓展至熱點城市的節奏。
其中，佛山本次政策調整屬於進壹步松綁，“全面退出限購”。據了解，佛山曾在2015年放開限購，2016年底恢復了本輪限購政策，三個月前，除了核心三個鎮街，其他鎮街已經先行壹步退出了限購隊列，本次屬於完全解除限購。
值得註意的是，佛山同步強調了“限售三年”的要求，明確自商品房買賣合同網簽備案之日起滿3年方可上市交易。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佛山退出限購是為了激活換房需求，但為了避免未來市場回暖後短期炒作進場，推出了三年限售，鼓勵長期持有，“房住不炒”依然是底線。
與佛山同期，廈門和武漢也對樓市限購進行了松綁，解除了非核心區域的限購政策。“這種‘小步快跑’的節奏，政策密度大但是每次力度相對小壹些，符合逐步引導市場預期和修復市場需求端動力的基調。”李宇嘉認為。
實際上，需求端的政策調整也是為了配合“三支箭”盡快落地的系統化舉措，需求端的恢復是樓市良性循環的壹個重要前提。業內人士表示，要想解決供給端的流動性難題，首先要恢復市場和企業自身的造血功能，否則外部資金是不願意進入的，也就是說，要想讓信貸、債券、股權等“三支箭”盡快落地，就必須讓市場需求端保持壹定的活躍度。
熱點城市調整限購的動作還是有比較明顯的穩樓市作用。以杭州為例，10月份杭州樓市成交相對低迷，新房成交環比下降24.5%，二手房成交自6月後持續下降。而將“認房認貸”調整為“認房不認貸”之後，釋放了新的居住需求，11月，杭州二手房成交量環比回升，新房價格環比上漲0.7%，比上個月增加了0.4個百分點；杭州第四批集中供地表現也相對亮眼，超過30%的地塊觸頂成交，且僅有1宗地塊由國資競得，其余地塊均由民營房企獲得，民營房企拿地金額占比達到92%。
“近期核心城市加快政策優化節奏，有助於推動當地購房者入市，部分城市政策效果初顯。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，接下來，因城施策力度有望繼續加大，降成本、降門檻仍是主要方向，核心壹二線城市有望跟進優化“認房又認貸”政策，繼續優化限購政策，壹線城市或更多聚焦在特定人群，如人才、多孩家庭、老年家庭等；同時降低交易稅費，契稅、個人所得稅、增值稅等方面均存在調整空間。
陳文靜認為，隨著核心城市優化政策的落地及顯效，市場信心或得到修復，核心城市市場亦有望逐漸進入恢復通道。
居住消費長期戰略
除了城市層面點狀的政策調整，促進居住消費的整體規劃也已經推出。
近日，中***中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》明確了壹攬子長效機制，要求堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。完善住房保障基礎性制度和支持政策，以人口凈流入的大城市為重點，擴大保障性租賃住房供給。因地制宜發展***有產權住房。完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公***服務上具有同等權利。健全住房公積金制度。推進無障礙設施建設，促進家庭裝修消費，增加智能家電消費，推動數字家庭發展。
李宇嘉指出，《綱要》描繪的是壹個全面促進居住消費的長期戰略，不只是圍繞潛在需求，打造有租有買、供應低成本、低門檻的住房保障體系，也致力於降低消費的門檻和成本，釋放消費潛力，還強調了存量房消費，比如無障礙、裝飾裝修、智能化等，全面適配老齡化時代居民存量房升級換代的新需求。
“未來半年內，房地產市場企穩回升的趨勢將更為明確。” 58安居客房產研究院分院院長張波表示，隨著12月開始疫情防控政策的不斷優化，社會經濟面整體向好的大趨勢將體現得更為明顯，這對於需求側的入場會起到根本性拉動作用。
除此之外，《規劃綱要》中“推進以人為核心的新型城鎮化”“優化區域經濟布局”“提升要素市場化配置水平”“紮實推動***同富裕”等內容，亦將影響著房地產行業的發展格局。陳文靜指出，房地產新房市場規模總量已見頂，但結構性機會仍在，人口、產業等資源集聚的地區，未來房地產市場的發展機會或將更大。