21世紀經濟研究院研究員 李莎 加快發展保障性租賃住房是新發展階段住房保障工作的重中之重。住建部明確，“十四五”期間將以發展保障性租賃住房為重點，進壹步完善住房保障體系。根據住建部統計，作為“十四五”開局之年，今年全國40個重點城市計劃新籌建保障性租賃住房93.6萬套。
從6月24日《國務院辦公廳關於加快發展保障性租賃住房的意見》，特別是7月22日國務院加快發展保障性租賃住房和進壹步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開以來，多地確定“十四五”期間保障性租賃住房建設目標，細化保障性租賃住房建設細則，多舉措增加保障性租賃住房供應，完善相關配套支持政策等，推動保障性租賃住房建設。
如11月5日，廣東發布《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，“十四五”期間廣東計劃籌集建設保障性租賃住房129.7萬套（間），這在目前全國各省目標任務量中居於首位。截至10月底，廣東已籌集建設保障性租賃住房18.56萬套（間），完成2021年目標任務的83.5%，受益人口超50萬人。
保障性租賃住房的特殊性和重要性是什麽？各地如何細化和落實“十四五”期間保障性租賃住房建設？21世紀經濟研究院嘗試通過回顧保障性租賃住房政策，分析保障性租賃住房的政策邏輯，並以14個“雙萬”城市（人口超千萬、GDP破萬億）為樣本，探尋各地如何將發展保障性租賃住房落到實處。
保障性租賃住房政策“組合拳”
第七次全國人口普查數據顯示，2020年全國流動人口近3.76億人，10年間增長近70%，市場租房需求進壹步擴大。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州等城市的租房人口占常住人口比例超過40%。
整體看，我國住房絕對短缺問題已經解決，但住房結構性短缺問題仍然顯著。大城市經濟活躍，產業發達，人口虹吸能力強，但大城市房價高，相當壹部分人很難通過購房解決居住問題，只能轉向住房租賃市場。
但是，我國住房租賃市場存在房源供應不足、質量參差不齊、租賃關系不穩定、租金較高且缺乏租金管控規範、以個人業主出租為主等問題，發展仍然存在較大短板。大城市青年人、新市民等城市“夾心層”很可能步入買不起房又租不好房的困局。
2015年，中央經濟工作會議將“租購並舉”作為深化住房制度改革的重要方向。但長期以來，我國城市居民解決住房問題的思路都以購房為主，之前房價持續上漲、租購不同權等現實問題又強化了居民的購房觀念，租購結構發展失衡問題仍然懸而未決。
保障性租賃住房政策的推出，為規範住房租賃市場，解決大城市新市民、青年人居住難題，推進租購並舉的住房制度改革，促進人產城融合發展打開了新思路。
2019年年底，住建部部署13城完善住房保障體系試點工作，重點即大力發展政策性租賃住房，主張利用閑置土地和閑置房屋等建設租賃住房。在此基礎上，2020年中央經濟會議提出要重視保障性租賃住房建設。此後，發展保障性租賃住房政策推出節奏加快。今年兩會明確，要增加保障性租賃住房供給，其後在“十四五”規劃綱要、中央政治局會議、住建部座談會、國常會等文件和會議中，均涉及保障性租賃住房相關內容。
6月24日，國務院辦公廳《關於加快發展保障性租賃住房的意見》（簡稱：國辦《意見》）正式推出，明確保障性租賃住房主要以建築面積不超70平方米的小戶型為主，租金低於同地段同品質市場租賃住房租金，解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。
《意見》明確，要加快完善以公租房、保障性租賃住房和***有產權住房為主體的住房保障體系，首次明確國家層面住房保障體系的頂層設計。與之前住房保障形式不同，保障性租賃住房切換政策重心，引導多渠道供給、多主體投資，鼓勵發展和盤活存量土地、房屋，適當利用新供應國有建設用地建設，並合理配套商業服務設施。
為順利推進保障性租賃住房建設，《意見》進壹步提出“壹攬子”支持政策，包括土地支持政策、中央補助資金支持、降低稅費負擔、執行民水民電價格、進壹步加強金融支持等等。通過政策“組合拳”，著力解決既不符合公租房申請要求，又不具備***有產權房購買能力的新市民、青年人的住房問題。
7月22日，加快發展保障性租賃住房和進壹步做好房地產市場調控工作電視電話會議召開，把發展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點任務。
住建部數據顯示，1-9月，全國40個城市已開工建設保障性租賃住房72萬套，占全年計劃的76.9%，完成投資775億元。其中，南京、無錫、寧波、佛山、長春、南寧等6個城市已完成年度計劃。
地方保障性租賃住房建設“加速度”
政策力推之後，各地保障性租賃住房建設工作密集進入加速期。
21世紀經濟研究院以14個“雙萬”城市為樣本，即北京、上海、廣州、深圳、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢、西安、鄭州、青島、天津和長沙，對各市保障性租賃住房的發展目標、建設細則和最新進展進行梳理研究。
截至11月12日，14城中，廣州、蘇州、成都、杭州、武漢、青島等已推出保障性租賃住房專項指導文件的征求意見稿或正式意見；深圳、天津發布了非居住存量房改建保障性租賃住房指導意見的征求意見稿；上海和廣州發布住房發展“十四五”規劃，均有保障性租賃住房建設要求，西安則針對性發布“十四五”保障性租賃住房發展規劃。
步入11月之後，各地保障性租賃住房政策設計節奏明顯加快，深圳、杭州、武漢、西安、青島5城的相關文件均在11月推出。可以預見，北京、重慶、長沙等城市的保障性租賃住房發展細則也在加緊制定和公開中。
從目標看，各地均明確要加大保障性租賃住房供應力度，多市明確“十四五”期間保障性住房租賃建設數量占住房供應總套數的30%以上。例如，杭州明確在“十四五”期間建設籌集保障性租賃住房33萬套（間），新增保障性租賃住房套數占新增住房供應套數比例力爭達到30%以上。
從保障對象看，部分城市在國辦《意見》基礎上將保障對象要求具體化。例如，武漢規定在該市正常繳納社保且無自有住房的新市民、青年人及符合武漢人才租房承租條件的對象符合要求；青島在征求意見稿中明確，需要同時滿足青島常住戶口或在青島辦理居住登記，已與用人單位簽訂勞動合同，連續在青島繳納6個月以上社保，本人及配偶在固定區域無房4個條件方可租賃保障性租賃住房。
住房選址方面，各地明確保障性租賃住房建設要充分考慮交通等因素，平衡職住問題。例如，杭州鼓勵利用地鐵、公交停保基地等上蓋物業新（改）建保障性租賃住房，明確新開工建設的保障性租賃住房主要安排在產業園區及周邊、軌道交通站點附近和城市建設重點片區等區域，引導產城人融合、人地房聯動。
租金也是租房人關註的焦點之壹。國辦《意見》明確，保障性租賃住房的租金低於同地段同品質市場租賃住房租金。深圳在此基礎上規定年租金漲幅不超5%，單次租賃期限原則上不低於30天，經承租人同意可按月、季、年收取租金。成都則規定未享受其他住房保障的，租金為市場租金的90%，青島則規定租金標準不高於同區域住房市場租金的80%，原則上每3年調整壹次。在租期方面，青島規定單次租賃期不超3年，可續租。
另外，各地也對保障性租賃住房建設的政策支持、稅費減免、土地優惠、退出機制等方面進行了規定，如蘇州規定用出讓方式供應的保障性租賃住房土地，價格上限為周邊商品房地價均價的10%；利用閑置或低效利用的非居住既有建築臨時改建為保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款；按相關規定提供稅收和費用支持。
各類政策支持提高了企事業單位參與保障性租賃住房建設的積極性，穩定和擴大了保障性租賃住房供應，有助於解決大城市住房難題；也提高了存量土地、建築的使用效率，緩解大城市供地壓力。
需要註意的是，各地為避免保障性租賃住房在實施過程中可能出現的亂象，也有相應補充規定。如11月5日，北京發布關於嚴禁公租房、保障性租賃住房變相銷售行為的通知，明確不得上市銷售或變相銷售保障性租賃住房，嚴禁以公租房、保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策等。
從國辦保障性租賃住房建設指導文件推出至今，多地在四個多月的時間裏對保障性租賃住房建設的目標、建設方案等等進行明確和細化，穩步推進保障性租賃住房建設。這些地方樣本豐富了保障性租賃住房建設的地方經驗，為其他城市的保障性租賃住房建設提供參考。
21世紀經濟研究院認為，大力發展保障性租賃住房，從解決大城市居住問題視角來看，有利於大幅增加長期穩定的租賃房源供給，緩解新市民和青年人的租房壓力，降低大城市人口流動門檻，促進人產城融合發展。從房地產行業層面來看，這在壹定程度上也能使部分人群從購房市場轉向租房市場，降低購房需求，平抑房價，助力租購並舉的住房制度建設，促進房地產平穩健康發展。