2008年深圳房地產市場價格走勢研判

文/策略資源中心·數據研發部

吳小菁

深圳房價真的下降了嗎？

自2007年7月以來，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出臺後，深圳商品房成交量大幅下降，價格也出現壹些波動，似乎深圳的房價開始出現“拐點”，將要大幅度下降了。出現這種情況的原因是：

第壹、在新政的打壓下，開發商調整市場策略，加快回收資金，許多新開樓盤以較以往低的價格開盤，後期開盤的項目采取各種促銷手段。

第二、從均價來看，政府限制高端住宅，加大普通商品房供應，這在很大程度上拉低了房價。

第三、央行6次加息，部分投資客二手房持有成本增大，大量放出手中的盤源，市場供應有所增加，價格開始有所松動，成交價格有所下降。

由於成交量的下降，個別項目的開盤價略有下降，開發商加大項目的促銷力度等現象導致購房者處於觀望，認為價格將進壹步下降。

然而，深圳房價真的下降了嗎？讓我們來看看數據。

整體來講，2007年深圳商品房價格持續上升，較2006年上升46%。雖然政府出臺了壹系列的宏觀調控政策，但是2007年深圳商品房價格還是大幅度上漲，12月份達到16335.4元/㎡，較年初的10158元/㎡增長了60.8%。與北京、上海等壹線城市相比仍處於全國增幅最快、價格最高。

2008年前3周，壹手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關外成交為主；第2周的壹手房成交價在繼第1周16028.3元/平米降至13638元/平米後，第3周又升至14024元/平米，環比上升2.9%。 2007年深圳商品房成交套數與成交均價走勢0200400600800100012001400160018002000第1周第3周第5周第7周第11周第13周第15周第17周第20周第22周第24周第26周第28周第30周第32周第34周第36周第38周第40周第42周第44周第46周第48周第50周第52周第2周050001000015000200002500030000成交套數成交均價成交均價

成交套數

從2007年全年及2008年前3周的成交情況來看，盡管成交量出現大面積的下滑，但深圳的房價並沒有出現大規模的下降趨勢，價格始終在波動中。世聯認為，深圳房價不可能出現大幅下降，基於以下幾點理由：

第壹、購房者並非購買力耗盡，而是處於觀望狀況，負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進行中，人民收入增長良好。普通居民的資產中，70%仍為銀行儲蓄，而負利率（儲蓄利率低於通貨膨脹率）不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。居民選擇更多投資股市、樓市與更多儲蓄的人數比例（%）010203040502005年

季

度

2季度3季度4季度2006年1季度2季度3季度4季度2007年1季度2季度3季度4季度選擇更多儲蓄（%）選擇更多投資股市、樓市（%）

數據來源：中國人民銀行

第二、最近推出的政策，只是推遲購買力的釋放，加快行業整固，最終壹定會帶來新壹輪房地產漲勢。房價飆升會誘發社會矛盾，不過房價急跌同樣不利於社會和諧，還可能對消費造成負面影響，這與政府穩定房地產市場，建立和諧社會的本意是相悖的。

第三、新的政策導致行業重組，資金不足的開發商被兼並收購，房價不可能出現大規模下降。房價的調整幅度，很大程度取決於開發商的現金流，在整體行業資金尚算充裕，經濟中又是流動性泛濫的情況下，資金短缺的開發商往往會被購並，而不至於跳樓大減價。新政推動了中國房地產行業的重組，壹批開發商通過上市或發行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。

世聯對未來房價走勢的研判是：短期下降，中期反彈，主要理由是：

第壹、深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。

從各區人口計生局提供的材料來看，2007年深圳人口已超1400萬，其中外來人口超過1200萬。深圳的人口構成非常特殊，戶籍人口僅占到16%；非戶籍常住人口占到52%；其余32%為居住時間在壹年以下的流動人口。在以上三類人群中，戶籍人口中的戶籍城市移民以及非戶籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財富的增長，以及人口基數的增長，將是決定深圳商品住宅需求增長最主要的因素。

第二、長期土地供給緊張難以改善。

未利用土地少，可用作開發土地極為緊迫：深圳市區狹小，轄區面積僅1952.84平方公裏。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公裏。同時受國家嚴格保護耕地政策的影響，深圳通過壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒有。嚴峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產開發的土地極為緊迫，尤其是特區內用地。

土地供應以商品住宅為主，政策性住房只占少數：根據深圳市住房“十壹五”規劃（2006-2010），

2008年，商品住宅規劃建築面積為1040萬平米，政策性住房規劃建築面積為150萬平米，分別占總規劃建築面積的87.4%及12.6%。可以看出，廉租房及經濟適用房的供應量只占少數，大多數購房者還是要選擇商品房，供小於求，會進壹步推高房價。深圳未來5年住房建設用地規劃1.10.32.21.83443.53.57.47.26.15.45.30.30.30.40.90.4024681012141620062007200820092010單位：百萬平米經濟適用房廉租房城中村重建新建商品房

第三、限價房難以抑制房價上漲趨勢。

2008年1月4日，深圳推出位於龍崗和寶安區的首批“限面積、限房價”的雙限用地，最高售價分別為9840元/平米和8400元/平米，這比出讓地段商品房的市場售價要低20%左右。

限價房選擇在寶安和龍崗推出，主要是因為價格的非理性增長；關內不太可能推出限價房，即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗推出限價房，主要是因為關外房價在07年出現飛漲。關外房價之所以出現這種非理性的增長，主要是因為主動和被動需求旺盛，導致開發商大肆定高價。首批“限價房”在這兩個開發熱點地區推出，有助於抑制該區房價的快速上漲，穩定房價。

而關內基本已經成熟，房價也是居高不下，即使推出限價房，價格還是比關外要高出很多，因此推出限價房的意義不大。

限價房的供給遠遠不能滿足需求，並且限價房在價格、地段等方面並不占優勢，因此大部分購房者還是會選擇商品房。2007年12月27日，廣州啟動全國首個限價房網上申購程序，位於金沙洲的保利西子灣843套房以6500元／平米的價格開售；截止到1月7日申購結束，廣州保利西子灣***有8046人申購843套限價房，供求比例接近1：10。由此可以看出，購房者對限價房的需求旺盛；但同時，限價房的推出量遠遠不及商品房，再加上對購房對象的條件有所限制，因此限價房的供應遠遠不能滿足需求。

限價房購房者標準及限制條件

北京

北京戶口，中低收入

廣州

限價房自辦理房地產權屬登記之日起5年內不得出租和轉讓。5年期滿後出租和轉讓的，應當向政府補交土地收益價款。此價款按出租和轉讓同地段、同類別商品房市場價格與限價房購買價格之間差價的70%計算

深圳

購買對象為戶籍人口和在本市居住壹定年限以上的非戶籍人口；取得產權證5年內不得出售、每戶限購壹套等

限價房的價格與商品房相比不占優勢：深圳限價房的價格相當於該地區同質商品房的70%，廣州這壹比例是80%，而北京限價房與可比商品房相差更少，只有10%-15%。限價房在價格上並沒有很明顯的優勢。

限價房的地理位置、交通、配套不及商品房：限價房由於地理位置、交通、配套方面存在壹定的不足，再加上開發商在成本投入上也會有所考慮，並且市場上的平均購買能力顯然要高於限價房客戶購買能力，

因此壹旦有地理位置、交通、配套等優於限價房的商品房，客戶還是極有可能會先選擇同類型的商品房。

第四，居民貸款需求依然旺盛，貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。

由於2007年四季度猛刮“控貸風”，不少銀行到年底出現了無錢可貸的情況，也使得居民貸款購房壹度受限。

但是，居民貸款需求依然旺盛。2005年居民戶貸款增加3323億元，2006年居民戶貸款增加6119億元。2007年全年新增的3.63萬億元貸款中，居民戶貸款新增額為1.18萬億元，占全年新增貸款總量的32.5%。其中，居民戶貸款增加還有壹個明顯的特征，貸款中長期化勢頭明顯。居民戶中長期貸款的增加額，由1季度的51.43%增加到了12月底的294%，全年新增中長期貸款占居民戶新增總貸款的72.38%。

08年第壹季度貸款需求會大幅增加，剛性需求被釋放。2008年，金融機構新增貸款總量控制在3.63萬億元以內，並且按季度審核與發放。但08年壹季度依然會是各銀行競爭的壹個重要階段。按照規律，商業銀行壹般集中在上半年放貸，由於07年底的緊縮政策，預計08年壹季度的貸款需求會猛增。隨著新壹年的房貸發放，剛性需求將被催發。

深圳房價的底線在哪裏？

限價房亮出市場底線，市場距離底線並不遙遠。限價房的推出，實際上是規定了商品房價的下限，商品房價不可能低過限價房，因此可將限價房作為商品房價格的參考標準。深圳市國土局規定，在出讓時限定單套住房銷售價格不超過同期、同片區、同類型商品房市場評估價格的80%。

限價房價格標準

北京

價格是周邊同質（同時期、同地段、同類型，下同）普通商品房房價的85%至90%

廣州

價格是周邊同質普通商品房房價的70%

深圳

價格是周邊同質普通商品房房價的80%

限價房的出現亮出了市場普通住宅的價格底線。從廣州和深圳的規定可以推斷，限價房的售價相當於可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價為10000元/平米，限價房價格為8000 元/平米，那麽其他可比商品房售價不可能低於8000元/平米，最低只可能在80%-90%（即8000-9000元/平米）之間浮動。到底當前市場價格的80%還是90%是谷底我們不得而知，但是可以看到市場距離底線已經不遠。深圳世聯地產顧問股份有限公司版權所有

什麽時候是買房的最佳時機？

國內外的研究證明，房地產市場是存在周期性變化的。壹般來講，壹個完整的房地產周期包含“上升通道期”、“高位盤整期”、“下降通道期”、“低位盤整期”四個循環階段。

目前的深圳

①稱為“上升通道期”，即上面的“上升”階段：市場處於上升期，但受過度預期的影響，市場現實面向上的態勢將偏離基本面而向上波動，並在壹定時期產生泡沫。此時，價量往往相繼攀升。隨後市場進入②“高位盤整期”，即“過熱”階段：此時最主要的信號就是量縮，盡管價格有可能還在上漲，但實質上已進入僵持期。之後市場將進入③“下降通道期”，即“政策打壓→觀望→成交大跌/價格小跌”階段：此時量的變化完全取決於價格的變動，價不降則無量，將延長僵持期，但“下降通道期”最終會使降價成為主流，市場現實面開始回落，再次向基本面靠攏，並突破至基本面以下。當價格的下降已使現實面下降到最低點後，市場就進入了④“低位盤整期”，即“行業整固”階段：量將趨於穩定，並有小幅回升跡象，價格開始蓄勢，準備進入下壹輪“上升通道期”。（資料來源：世聯·張艾艾《學會在市場中遊泳——利用市場規律指導我們的經營》）

與上海2005年政策調控下的房地產市場經過的“上升→過熱→政策打壓→觀望→成交大跌/價格小跌→行業整固→突然反彈”經驗類似，2007年，深圳也經歷了這幾個階段。現在，深圳正由③到④。截止到08年第3周，壹手房、二手房周成交平均在550套左右，趨於穩定；第2周的壹手房成交價在繼第1周16028.3元/平米降至13638元/平米後，第3周又升至14024元/平米，環比上升2.9%，仍是以關外成交為主。

因此，深圳房地產市場目前正處於進入下壹輪“上升通道期”之前，對於購房者來說這個階段則是買房的最佳時機。

基於以上分析，世聯不認為深圳市場將“崩盤”，恰恰相反，世聯認為目前深圳市場出現的交易低迷，屬於投機性需求退潮所導致的市場進入自我調整和修復階段。投機性需求的退潮，將使深圳的市場更為理性和健康。

同時剛性需求依然存在，並且潛在旺盛，加上深圳房地產市場供求關系緊張仍難以實質性改善，預期隨著主流開發商更加理性而務實的定價策略，加上2008年商業銀行重新發放房貸，剛性需求將會被重新點燃並走出觀望，深圳房地產市場的銷售也會在2008年二季度前逐步回暖。銷售量的回升，將對房價形成支撐。深圳房價有望在經過2007年下半年及2008年上半年的調整之後，在2008年下半年開始新的上升。