上世紀80年代初建成的深圳國際商業大廈東座和北座，臨街而立，地理位置優越。
深圳商報記者陳相明攝
“土地出讓期滿，將無償收回。買房等於70年的房租嗎？“進入新的壹年，上海土地拍賣‘從使用期限到土地無償收回’的風波，確實讓70年產權期限如何續期的‘長期關註’變成了‘近憂’。不過，早在上世紀80年代初，試行“土地使用權轉讓”的深圳經濟特區還比較平靜，因為有過到期房屋續期“過關”的先例。
在羅湖區，有幾十棟只有20年左右產權的寫字樓或商住樓，陸續到期。但只要補交保費，這些房產的“壽命”可以相應延長到四五十年。這本“護照”就是深圳市2004年頒布的《深圳市到期房地產續期規定》。
現在，這些曾經只有20年產權的老房子，更新後還能“枯樹逢春”嗎？房價日益上漲。在真實的二手房交易中，市民在產權續期方面遇到哪些困惑？深圳商報記者日前進行了調查。
使用權的續期:
7年前深圳就有過先例。
在羅湖區人民南路與嘉賓路交叉口，國茂地鐵站E出口處，可以看到壹棟20層的寫字樓，白色外墻，臨街矗立在東座和北座，與金光華廣場、國貿大廈相對，占據地理優勢。這就是深圳國際商業大廈，因為土地使用權20年到期而引起軒然大波。
資料顯示，上世紀80年代初竣工的國商大廈土地使用權只有20年，截止到2001 12 31。當時很多業主都很迷茫，因為不僅不能用房產做抵押貸款，還要面臨出租的問題。“雖然住進去了，但不知道是不是自己的房子，也沒法簽租賃合同。”事實上，在深圳，有73平方公裏的土地擁有像中國商務大廈這樣的“特區生活”。
為什麽會有像國商大廈這樣只有20年產權的物業？我們來回顧壹下深圳和國家土地管理政策的演變。
1981 1年2月，深圳頒布《深圳經濟特區土地管理暫行規定》，允許特區內投資者劃撥土地。並規定了土地的最長使用年限:工業用地30年；商業用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、醫療衛生用地50年；旅遊用地30年；種植業、畜牧業和水產養殖業用地20年。
因此，壹些商業建築的土地使用權只有20年，如80年代初破土動工的國商大廈。但這還不到國務院1990發布的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定的壹半——商業、旅遊、娛樂用地最高年限為40年。
根據《暫行條例》，土地使用權最高年限為:居住用地70年；工業用地50年；教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；商業、旅遊、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。
因此，為了與國家規定保持壹致，90年代初，深圳出臺規定:1988 65438+10月3日前，政府無償劃撥土地，仍執行原規定；1.988 1.3之後，以有償方式與國土資源局簽訂土地使用權出讓合同的，最高土地使用年限按國家規定執行。
73平方公裏土地的劃撥也因此成為“歷史遺留問題”，國際商業大廈就是其中之壹。
自2000年以來，隨著第壹批行政劃撥土地的到期，深圳不得不再次進行調整。2004年，深圳出臺《深圳市到期房產續期若幹規定》，為到期房產續期鋪平了道路。《規定》指出，所有權人因房地產需要繼續使用土地的，在不改變用途的情況下，按照土地有償使用的原則延長土地使用年限。剩余期限內(國家規定的最長使用期限減去已使用期限)約定期限的，補繳的土地出讓金數額為公布的基準地價的35%，按約定期限壹次性繳納。
這壹規定不僅使國商大廈成為全國土地使用權續期第壹案，也為深圳眾多到期或即將到期的房產續期提供了重要依據。
保單擔保:
城市更新增加了老房子的價值
如今，國商大廈的產權已不再是業主們的困惑。日前，記者在現場看到，國商大廈裙樓已出租給各商家，主要業態為服裝批發零售，人流量較大。由於交通便利，樓上寫字樓的租售情況也不錯。據中原工商店寫字樓羅湖區經理羅誌坤介紹，目前國商大廈寫字樓價格約為1.2萬元/平方米。
“BCC大廈的大部分業主都交了續期的保費，因為只有續期才能轉讓和抵押。但也有少數原車主不願意交保費。”羅誌坤表示，由於壹手業主當初購買價格很低，留著物業出租很劃算，不想賣，所以交溢價續產權也沒那麽急。“畢竟政府不可能因為壹兩個業主沒有辦理續租手續就把整棟樓拆掉。”
位於羅湖區人民南路的單體建築蓮花大廈，與國商大廈相鄰，也是壹個只有20年產權的寫字樓物業。資料顯示，蓮花大廈土地所有權為國家所有，來源為協議出讓，土地用途為商業金融業。土地使用年限為20年，從1981 1到2001 1，土地使用年限已滿，業主需要補交地價後才能續期或轉讓。
蓮花大廈附近的房產中介告訴記者，蓮花大廈目前的價格大概是1.65，438+0，000元/平方米。記者註意到，該樓外墻已經裝修完畢，樓層為26層。主要經營業態是經濟型酒店，包括如家等。有的業主還把空間分割成了幾平米的單間，包括壹個只能容納壹個人的廚房和衛生間。每間房租金1600元。80多平米的空間，可以隔出四個單間，月租金收入超過6000元。
“產權到期？這似乎還不是問題。”-記者采訪的多位羅湖區資深房產中介均表示，由於深圳到期樓盤可以交保費續租，羅湖的老房子似乎並不擔心“夭折”，反而越來越“枯木逢春”。“羅湖口岸附近的房子大部分是深房集團在上世紀80年代開發的。由於城市更新，很多開發商都搬進了居民區進行改造，現在羅湖區的老房子似乎越舊越值錢。”世華地產羅湖火車站總監韓記文說。
縮小產權:
不同的年份困擾著買家
然而，記者了解到，在實際的二手房交易中，各種歷史原因導致同壹小區產權不同、舊房銀行貸款低等等。，還是會給買家帶來壹些麻煩。
廣東鐘真律師事務所劉子如律師告訴記者，關於土地使用權年限的房地產法律咨詢確實很多，主要集中在壹些使用年限較短、價格比同小區其他房屋低的房屋；此外，部分市民購房後改變了土地使用年限，產權期限縮水，因此計算的期限因故提前。"壹般來說，這類糾紛很少訴諸法庭，因為沒有壹個好的起點."劉子頎分析道。
非常熟悉羅湖的美聯物業業務部副總經理袁告訴記者，在二手房市場，像蓮花大廈、深圳國際商廈這樣只有20年產權且到期的物業，交易起來並不難，只要補交地價款，就可以順利完成轉讓。但由於《深圳市到期房產續期若幹規定》規定，只有“申請的土地已到期或將在1年內到期”才能申請續期，因此只剩下五六個個人產權。
“現在最普遍的現象就是同壹個小區的房屋產權不統壹，給購房者帶來了壹定的困惑。”袁說，比如羅湖區的雲峰花園，有兩種產權:50年產權和70年產權。雖然按照深圳目前的政策，到期後可以續租，但50年產權的房子價格仍會比70年產權的低500元/平方米左右。
此外，據受理到期房產續期申請的深圳市國土規劃委第二管理局相關工作人員介紹，大部分申請人在簽訂二手房交易買賣合同後到產權登記中心辦理過戶時，發現無法辦理過戶，需向管理局補交補價後才能返回登記中心順利過戶。
“市民對土地使用期限仍有很多困惑。我們經常會接到市民的相關詢問，比如問房產所屬宗地的使用期限能不能延長，延長多少年等等，我們都有專人解答。”該局相關工作人員說。
關於物業更新的常見問題
1.越早支付，成本越小。
房產到期續保所支付的保費如何計算？妳是不是不打算賣房了，不交錢就沒有風險了？
記者調查:深圳基準地價是指在設定的土地利用狀況和土地開發條件下，土地使用權的平均市場價格，在處理拆遷補償、糾紛、評估和土地更新、地價估算等方面起到指導作用。
深圳市土地規劃委員會第壹管理局相關工作人員表示，建築容積率大於1的土地按建築面積計價，建築容積率小於1的土地按土地面積計價。我市普通住宅用地容積率大多大於1。基準地價可在www.szpl.gov.cn市規劃和土地委員會的網站上找到
據了解，近年來深圳基準地價呈上升趨勢。比如2006年發布的基準地價比2004年上調了30%-40%。因此，房地產專家提醒土地年限到期的房產業主，越早支付地價款，需要支付的價格越小。
2.支付溢價轉讓所有權。
2009年，秦先生以拍賣方式購買了南山區某大廈壹套107平方米的房子，過戶時被告知需補交79800元，因為該房產使用權期限只有20年，2005年到期。秦先生不解:2007年頒布的《物權法》有“自動續期”的規定。深圳為什麽要交保費續保？
記者調查:據原深圳市國土房管局相關負責人介紹，《物權法》規定住宅建設用地使用權到期自動續期，但並未明確是有償續期還是無償續期。所以深圳現在適用的是2004年出臺的《深圳市到期房地產續期規定》，相應的，要補交土地價款。
據了解，目前很多市民喜歡在拍賣會上競拍房產，為的是買到低於市場價的“物美價廉”的房子，但可能買到的是使用權到期的房子，要過戶還得交地價款。最終總價可能會高於市場價。所以拍賣房產前最好先調查壹下房源情況。
3.年代不同，情況不同。
關於產權不同的現象，現在比較常見的是，同壹個小區，有的房子有50年的使用權，有的房子有70年的使用權。原因是什麽？
記者調查:據深圳市國土規劃委相關工作人員介紹，造成上述現象的原因有兩個:1。有的小區建在兩三塊不同宗地號的土地上，分幾個階段開發，每塊土地的使用年限本來就不壹樣；2.屬於同壹行政劃撥土地，其中壹部分是房改房。根據相關政策，房改房上市時可延續至70年，其他非房改房必須在到期前壹年申請延續至70年。目前50年的住宅還沒有到期，所以已經有兩年了。
4.續約是有條件的，投資要明確。
市民王女士看中了羅湖的壹套房子，準備購買投資，但產權只有20年。中介說到時候可以續。能買到嗎？
記者調查:美聯物業深圳銷售部副總經理袁表示，土地補價能否續期，市民最好親自咨詢土地部門，因為每塊土地的情況都不壹致。另外，由於續保需要提供更多的原始資料，往往只有壹手業主才有。壹旦資料不全，能否成功續保就不好說了。所以這類房子還是少交易為好。
據了解，續期申請的受理機關為:羅湖、福田始終歸市國土規劃委管理，南山歸直屬二局管理，鹽田區、東三街(葵湧、大鵬、南澳)由濱海管理局業務受理窗口受理，寶安、龍崗、光明、坪山由轄區管理局業務受理窗口受理。
5.工業區配套宿舍，最長延長50年。
市民劉先生看中了某工業區的壹間宿舍。產權30年，但是是商品房，快到期了。這種房子能成功續租嗎？
記者調查:深圳市國土規劃委相關工作人員始終屬於管理局，稱工業區配套宿舍用地使用年限與工業用途壹致，最長可延長至50年。屬於行政劃撥不動產的，可以在期滿前壹年內申請續期。
新聞鏈接
“使用期到了，免費。
“土地收回”爭議
上海土地交易市場2011第壹場拍賣於6月上旬5438+0結束。雖然土地拍賣遇冷，沒有搶眼的地王，但《預申請通知書》中“出讓人應當收回並補償相應殘值”的規定，實際上挑戰了幾乎被遺忘的“城鎮國有土地使用權出讓和轉讓”70年期限。
當時上海壹家報紙發表了壹篇文章，題為《上海土地流轉驚現》。文中稱:“記者在2011上海土地交易市場第壹次拍賣中發現，土地的‘預申請須知’中，有‘出讓期限屆滿後，出讓人應當收回並補償相應殘值’甚至‘出讓人應當無償收回’的規定。
但在隨後的後續報道中，所謂的“相關規定”都是國家規定而非上海的地方性法規。“無償收回”的土地必須滿足幾個條件，住宅用地不需要申請“自動”續期。但“自動續期”後是否需要交錢，是否受到“公共利益”的限制，並不明確。
2008年4月29日，國土資源部和國家工商行政管理總局聯合發布了《國有建設用地使用權出讓合同》示範文本。示範文本第五章為“期限屆滿”，其中第25條至第27條與上海版轉讓合同第27條至第29條完全壹致。也就是說，根據國家規定，從2008年開始，所有地方國有建設用地使用權出讓合同都必須具備這三個條款。三個子句壹般解釋為:1。非住宅用地應在期限屆滿前壹年向政府申請續期。既然住宅用地“自動續期”，就不存在“報批”的問題。如果申請續期不損害“社會利益的需要”，政府必須批準續期，但批準後必須重新繳納土地出讓金。2.非住宅用地期滿前壹年未申請續期的，期滿後政府將無償收回。3.非住宅用地因“公共利益”申請續期未獲批準的，由政府收回土地並進行補償，事先沒有補償的，無償收回。
" 70年後，房子變成了磚房。"雖然類似的擔憂不會隨隨便便發生，但對於普通人來說，對70年權限的質疑並沒有消失，尤其是房屋自動續期是否需要付費的問題依然模糊，“公共利益”的概念也很難界定。