近日，住房和城鄉建設部、國家發展改革委、公安部、市場監管總局、銀保監會、國家網信辦等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》（以下簡稱《意見》），規範住房租賃市場主體經營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權益。
租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。近年來,我國住房租賃市場快速發展，為解決新市民住房問題發揮了重要作用。但住房租賃市場秩序混亂，房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規使用住房租金貸款、強制驅逐承租人等違法違規問題突出，侵害租房群眾合法權益，影響社會和諧穩定。
按照統壹部署，2019年6月以來，在全國範圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作，並取得了初步成效。經過半年時間在全國範圍內開展整治住房租賃中介機構亂象工作後，此次出臺《意見》突出問題導向，強化有效監管，將整頓規範住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。具體表現在：
壹是，加強從業主體管理。房地產經紀機構和住房租賃企業在經營範圍中註明“房地產經紀”或“住房租賃”，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，依法辦理市場主體登記。住房租賃企業開業前向住房和城鄉建設部門推送開業信息。
二是，加強房源信息發布管理。房源信息應當滿足真實委托、真實狀況、真實價格的要求。網絡信息平臺應當核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息。
三是，規範租賃住房改造行為。各地制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋應當符合建築、消防、環保等方面的要求。
四是，防範住房租賃金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強對采取“高進低出”“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業監管。
五是，建設住房租賃管理服務平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市以及其他租賃需求旺盛的城市應當建設完成住房租賃管理服務平臺。平臺應當具備機構備案和開業報告、房源核驗、信息發布、網簽備案等功能。
六是，建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門建立協同聯動機制。建立多層次住房租賃糾紛調處機制。
《意見》還同時對推行住房租賃合同示範文本、規範機構服務收費、加強行業自律等內容作了要求。
非住宅改造更依法依規
與往年的規範相比，規範租賃住房改造成為此次《意見》的亮點。
《意見》指出，住建部門應當制定閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅依法依規改造為租賃住房的政策。改造房屋用於租賃住房的，應當符合建築、消防等方面的要求。住房租賃企業對出租房屋進行改造或者裝修的，應當取得產權人書面同意，使用的材料和設備符合國家和地方標準，裝修後空氣質量應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，過去是從鼓勵的角度進行的，而這次政策其實更強調了規範的概念，這是壹些房源收儲機構需要關註的內容，也是壹些機構經常困惑的地方。此次政策明確了各地對閑置商業辦公用房、工業廠房等非住宅改造方面的依法依規導向，也提到了必須符合建築、消防和環保方面的要求，從這壹點看，後續改造的方向不變，但細節需要做到位。同時預計2020年各地類似商改租、工改租的配套政策會比較多。
中介不得賺取出租差價
《意見》還強調規範租賃服務收費。比如，房地產經紀機構、住房租賃企業應明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，由當事人簽字確認；房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，住房租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金；住房租賃合同期限屆滿時，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金、押金等應當及時退還承租人。
同時，由於交易主體魚龍混雜，完善租賃主體登記備案、平臺核驗等工作成為從源頭規範租房市場的關鍵環節。對此，《意見》提出，要嚴格備案登記管理，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺，應當依法辦理市場主體登記。
值得註意的是，此次《意見》對於機構外的租房主體也作出備案規定。其中，轉租住房10套（間）以上的單位或個人，也應依法辦理市場主體登記。“這對於壹些個人房東出租房源等行為有較好的規範作用，同時也使各類房源後續能夠得到更全面的監管。”嚴躍進表示。
嚴管“長收短付”等經營模式
此次《意見》明確，將加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，並指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。
正常邏輯下，租賃企業會低價收房、高價轉出，運營調整難免也會出現極少的“高進低出”。但大規模的“高進低出”暗藏隱憂。某長租公寓負責人解釋，大規模“高進低出”其實是高於市場價地收房、搶占房源，“租戶不傻，不會高價租，於是企業為了回籠資金就不得不低價出租。這裏面再配合著‘長收短付’‘資金池’‘租金貸’等操作。”他說。
由於相對隱匿，這類風險難被及時發現、有力監管。但這次的《意見》中明確，相關部門將指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的應當於2022年底前調整到位。
《意見》也在監管層面明確，對不具備持續經營能力、擴張規模過快的住房租賃企業，可采取約談告誡、暫停網簽備案等方式，防範化解風險；依法查處違規違法行為及無照經營、價格違法行為及壟斷協議等行為。
不得誘導承租人使用租金貸
長租公寓近年來問題不斷，被業內視為新興行業狂奔的“後遺癥”。據媒體調查發現，強制“租金貸”目前仍然出現在長租公寓領域。
而此次《意見》專就“租金貸”亂象作出整頓要求。比如，開展住房租金貸款業務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款；不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款等。
“應該說，租賃領域的金融風險是這兩年才出現的問題。”嚴躍進說，租金貸產生，很大原因是從事長租工作的機構盲目擴張所致。“不少機構高價從房東這裏收租房源，然後以押壹付壹等優惠條件低價租出，以此來增加待租房源吸引力。然後中介方利用貸款機構提供的壹次性大額貸款作為資金源，收租房源，繼續擴張。但公司資金鏈壹旦斷裂，租客權益勢必受損。”
卓緯律師事務所律師孫誌峰建議，作為承租人，首先要註意合同跟誰簽，出租人和房租收取人是否相同；除了房屋租賃合同外，是否有諸如借款合同、代償協議等；同時，明確中介服務費收取辦法，是明確繳納服務費，還是以貸款償還抵扣中介服務費等。
此外，六部門強調，各地要以《意見》出臺為契機，把“當下改”和“長久立”結合起來，堅持住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監、網信等部門聯合監管工作機制，加大監管力度，持續整頓規範住房租賃市場秩序，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更安心。
在業內看來，此次《意見》內容涉及廣泛，進壹步規範了租賃市場，維護租戶的合法權益。對鞏固既有的租賃市場監管效果、促進2020年租賃市場的發展具有較積極的意義，同時也使租賃企業可更規範發展業務模式。
文章來源:武漢樂居