1，提及就業，離不開大學生這個群體。教育部數據顯示，2022屆高校畢業生規模預計1076萬人，同比增加167萬，規模和增量均創歷史新高，而2012年只有680萬。畢業生越來越多，就業形勢面臨著長期的挑戰和壓力，6月份，16-24歲、25-59歲人口調查失業率分別為19.3%、4.5%。疫情對經濟發展帶來不確定性，大部分企業只能縮減開支謀生存，對沒有工作經驗的大學生找工作就更困難了。2，至於安居，房價高確實是實情。國家統計局公布的1-6月份銷售數據顯示，全國商品房累計銷售面積為68923萬平米，銷售額66072億元，可得出上半年全國房價均價為9586元/平米。房價破萬，並不算稀罕事，畢竟這些年壹線、新壹線這樣的大城市早已在市場上升期實現房價翻倍，然而現階段，全國卻有117個縣城的房價同樣處於高態勢，著實出乎意料。?第壹財經7月26日報道《掃描縣域樓市：“頭部縣城”房價堅挺，8個縣均價破2萬/平方米》，提到了幾個數字：1是截至6月，全國有117個縣城房價超過每平米1萬元，其中8個縣城房價破2萬元/平米，分別是陵水、義烏、永康、溫嶺、昆山、樂清、萬寧、桐鄉；2是從區域分布看，房價最高的10個縣城裏，浙江7家，海南2家，江蘇1家。比如海南陵水，雖然房價跌了1.2%，仍然是我國僅壹個房價破三萬的縣城，達到33376元/平米，又比如，金華永康房價均價達24679元/平米，同比上漲15.05%是漲幅最大的縣城，浙江西部與江西接壤的縣級市江山市，即將邁入2萬大關，達到19967元/平米。這是什麽概念？我們拉出新壹線城市的房價來對比壹下?陵水33376元/平米的價格，能排在第二位，超過了武漢、成都、佛山、西安、重慶、長沙壹眾新壹線城市，且這些城市的均價還不到2萬元/平米，換句話說，區區新壹線的房價，大部分還不如這幾個縣城。這樣的趨勢，對樓市會造成什麽影響？縣城房價破萬，單價直追新壹線城市，背後離不開“人口”這個***同點，畢竟房地產素來有長期趨勢看人口的觀點，所以充滿活力的市場、較高的收入水平，才能創造巨大的人口流入空間，單看頭部縣城，這些地方基本上是富得流油的東部沿海區域。最具代表的就是義烏小商品，這裏的外貿業尤為發達，進出口總額從2010年的31.2億美元上升至2020年的450.9億美元，翻14.4倍，不斷吸引著外地人來此創業。過去十年，義烏人口凈流入達到62.5萬人，常住人口186萬人，2021年人均可支配收入達到77468元，是全國水平的3倍，可以說大大小小的老板撐起了義烏房價的半邊天。其次是自然資源型縣城，比如海南陵水，就是典型的旅遊業帶動型縣城，靠自身資源發展；還有就是地理位置靠近熱點大城市，承接大城市產業和人口的縣城。?總結起來就壹句，這些頭部縣城都是經濟發展強縣，擁有較好的資源稟賦、產業基礎、交通條件，才得以吸納足夠多的外來人口，對房價的影響也就更高。不過，國內有1800多個縣城，處於金字塔尖的縣城們尚且如此，剩下的小城市，房價又有多少支撐可言？壹方面，117個縣城房價破萬背後，5億人“人戶分離”現象值得關註所謂“人戶分離”，指的是居住地和戶籍登記地不在同壹個鄉鎮街道，且離開戶口登記地長達半年以上的人口。根據國家統計局披露數據，2021年全國人戶分離的人口突破5億，達到5.04億人，比2020年增加了1153萬。與2010年相比，人戶分離人口增長超89%。?如此龐大的人群進入城市，而戶籍卻留在老家，壹方面加速了城鎮化進程，推動房地產業的快速發展，另壹方面，缺少了年輕人的縣城，只能在老齡化、房地產虛假繁榮的路上越走越遠，久而久之，縣城自然會變成“孤島”。據31省人口凈增數據中，2021年人口增量最大的3省份分別是浙江（增加72萬）、 廣東（增加60萬）、 湖北（增加54.7萬），這些地方不但聚集人口，關鍵的是年輕人流入多。從60歲以上人口比重來看，廣東占比只有12.35%，老齡化率極低，湖北是20.42%，浙江19.1%。可見，當城市住房供應無法滿足人戶分離家庭的需求時，房價自然會推漲起來。另壹方面，站在全國視角，還有38億平米的房子賣不動?據克而瑞數據顯示，6月商品房廣義庫存達到38億平，具體到不同區域，壹線城市環比微增1%，同比下降3%，基本不存在庫存情況；二線以下城市就不太樂觀了，貴陽、大連、唐山、沈陽、石家莊、株洲、煙臺廣義庫存量高位持穩，突破1億平米，南昌、長沙、嶽陽、蘭州、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量也達到了8000萬平米以上。要知道，廣義庫存是在狹義庫存的基礎上，即已獲得預售許可但沒有賣出去的房子，再加上準備開工+已開工沒取得預售許可證面積，可以說把絕大部分待售面積都算進去了。如果把38億平米再具化到房產套數上，相當於有3800萬套100平的房子，雖然房屋面積只是壹個模糊的計算，但卻足夠說明問題：在絕大多數人口常年流出、老齡化加劇的三四線城市，房子庫存難消化，已經成為既定事實。?畢竟靠著棚改浪潮，全國有不少小城市和縣城的房價和消費水平都大幅提升，可是近兩年棚改規模壓縮，加之大量人口流出，很多人才發現，小城市的房價，原來和絕大多數人的工資收入是嚴重不匹配的。於是，逐漸演變成為房子庫存難消化，各大售樓處無人問津的結果。房說君有話說，其實在這個市場下行的過程中，尤其是很多人口流出嚴重、產業單壹的地區，房價同比下跌了不少，但並不意味著縣城樓市迎來高峰，畢竟100多個縣城房價破萬背後，是近5億人背井離鄉，41億平米房子空置推高的，大多數脫離人口的區域，未來難離下行的結果。