“今年6月就該交房的別墅，現在還是個坑！”家住北京的李女士用幾千萬資金買下了最大的坑。作為泰禾北京院子二期別墅的業主，當她說起這兩年的歷程時，只有無盡的悲傷。
期房制度給中國房地產市場帶來了前所未有的繁榮，也成就了壹批千億級別的地產巨頭。但由於開發商債務風波、挪用預收款等因素，爛尾項目購房者的利益也頻頻受損。
對於開發商來說，爛尾樓只是壹套房子，但對於購房者來說，這套房子可能就是全部。在預售制度尚待完善，房企仍在清倉的時候，選擇壹家相對穩健的房企無疑成為購房者“上車自保”的第壹課。
“有生之年能住上新房嗎？”
李女士的悲傷故事源於2018。當時，她出售了壹套原位於北京西城區的學區房，並與泰禾集團某子公司簽訂了商品房購房合同，房款12萬。
選擇泰禾北京院子的初衷是為了她的父母。第二個老人70多歲了。她想給父母換壹個環境和品質更好的居住空間。它需要更大的面積。除了讓她父母住的舒服，以後還可以作為家庭聚會的地方。大房子裏還有保姆照顧父母晚年的空間。
更具戲劇性的是，由於房屋置換，李女士的父母在過渡期間租房居住。房東大姐也通過李女士介紹買了北京院子二期。據李女士介紹，房東的初衷是想換壹套大房子，和80多歲的老母親壹起住。
根據原合同，該房屋階段計劃於2021年6月交付。但由於泰禾集團資金鏈斷裂，全國多個項目停滯，項目開發資金無以為繼，停工。
李女士對第壹財經說:“其實我發現爛尾的事情在業主中是比較晚的，很多業主發現的時間比我早很多。因為我是2018年底繳費，2019春節前網簽成功，所以我覺得既然網簽了，就不會有問題。”
而李女士所說的那些“早得多”的業主就更無奈了，因為他們都是在2019年春節後集中買房，這是泰禾北京大院二期的重要轉折點。春節前，工程監理賬戶還有足夠的資金，購房者可以順利網簽；春節後監管賬戶資金被挪用，購房者無法網簽。
也是越來越多的業主發現無法網簽，開始意識到泰禾北京院子二期可能存在問題。漫長的維權之路坎坷不平。李女士說，她向很多部門和地產圈的朋友打聽過信息，但還是沒有結論。
據悉，泰禾北京院子二期有300多名業主被困。他們自發組織在壹起，建立了壹個名為“商會”的微信群，根據工程進度，交換需要的貨物。“眾議院”領袖王先生告訴第壹財經，“業主們試圖通過各種渠道推動該項目，但仍然沒有進展。”
“我們發現項目出問題比較早，第壹時間控制了銀行貸款，要求業主尾款銀行不得發放給泰禾。這筆尾款大概是8億元。“業主們去咨詢，得到的答復是8億元足夠完成院子的二期工程。
然而，該項目進展緩慢。為什麽？據王先生稱:“中鐵建工要求泰禾還錢，是因為泰禾欠總包商工程款。”而如果中鐵建工不退場，其他總承包商就無法進場。即使業主手裏有8億元，仍然無法重啟項目建設。
關於北京院子二期工程進度，泰禾定期通過微信官方賬號“泰禾麗景家園”的標題向業主發布工程進度，微信官方賬號最後壹次發布的這篇文章顯示為65438+2020年10月30日。文章顯示，壹些房屋已經封頂，其余的正在建設中。
李女士說:“10的6月30日前，泰禾會以每周壹篇左右的文章來匯報進度，但我仔細對比過，所有進度都差不多。坑裏的東西還在坑裏。”此後，泰禾沒有更新項目進度。
現在，李女士年邁的父母經常問女兒，“我這輩子還能住新房嗎？”而這個問題也是她房東大姐的老母親經常問的壹句話。李女士告訴第壹財經，“我父母現在都快80歲了。等將來房子建好了，他們還能安享多久晚年？”
爛尾不是孤例。
泰禾集團是壹大批借助高杠桿實現跨越式擴張的激進房企之壹，而近兩三年倒下的傅生集團、華夏幸福、山水文遠、協信地產等也曾是樓市盛宴中閃耀的明星。但瘋狂過後，終於留下壹地雞毛。
據了解，泰禾集團旗下的停工項目在全國只有少數幾個，其中有壹部分通過股權轉讓和相關部門的參與協調，成功盤活。然而，像北京場二期這樣未能找到解決方案的項目仍然存在。
比如位於北京東三環的知名豪宅九宇。第壹財經記者實地走訪了山水文遠，這是壹個非常成熟的社區。幼兒園、商業全部投入使用，小區繁華。九宇的八棟樓就在這樣壹個成熟的小區裏，用圍欄圍起來，和其他樓隔開。
經過參觀，上述8棟樓的外立面已經全部完工，從外面看和小區其他樓沒有什麽區別。但CBN在與小區保安交談時，保安表示，“這些樓裏沒有人住，都是空的，還沒建好，但沒有施工隊在裏面施工。”
項目已經全面停工，除了八棟，項目售樓處也已經停工。售樓處玻璃門上，北京市第三中級人民法院的公告顯示，因產權糾紛，市中院查封了2號樓16號樓、3號樓、9號樓共34套房產。山水文遠九大禦園涉及約120戶，單套價格12萬元起。
據RealData整理的《2021住房消費維權白皮書》顯示，2020年，全國住房消費相關投訴量達到55500余件，比上年增長15.5%。其中，在新房領域，房屋質量、商品房虛假廣告、合同投訴成為主要爭議焦點。
在眾多的維權案例中，“爛尾樓”無疑是最棘手、最難解決的問題之壹。壹旦房企風波和“爛尾樓”出現，購房者往往要等上幾年，也未必能等到壹個光明的未來。以廣州著名爛尾樓澳洲別墅為例，數百名業主在爛尾樓深坑中煎熬了20年。
上世紀90年代中期，廣州奧美房地產開發有限公司(以下簡稱奧美公司)以“首付3.8萬，分期免息”的廣告吸引了大批高級知識分子、退休員工、醫務人員、工程師認購澳洲別墅。2000年，澳美公司資金鏈斷裂項目不歡而散。隨之而來的債權之爭，將很多購房者推向了人生的深淵:有的人因為當初的按揭貸款，背上了巨額債務；有些人直到去世都沒有住進他們夢想中的美麗別墅...他們買房時還風華正茂，現在已過古稀之年。
買房也要看資產負債表。
中國房地產市場發展經歷了30年，荒誕的故事還在上演。買家群體為失控的市場和企業買單。對此，多數人認為，企業的貪婪或原罪，以及預售資金監管的缺失，也是導致爛尾的主因。
早在2013年，北京市就頒布了《商品房預售資金監督管理辦法》，所有申請商品房預售許可的項目和各種形式的預售購房資金都將納入監管範圍。從理論上講，購房者的預付款可以滿足相關項目的完工，因此如果措施能夠有效實施，爛尾樓的情況將會大大減少甚至消除。
然而現實情況是，挪用預售資金是房地產行業的普遍現象。泰禾北京院子二期之所以難以為繼，是因為業主的首付款被挪作他用了。王先生告訴第壹財經，泰禾不僅挪用了首付，甚至還想繼續挪用業主的貸款。“幸好業主及時發現，及時止損。”
中國企業資本聯盟副理事長白文熙對第壹財經表示，預售資金被挪用反映了行業高杠桿的弊端。“房企為了擴大規模，利用較高的財務杠桿挪用預售資金用於其他項目。開發或征地資金。”但壹旦市場下行，工程款支付受阻，融資中斷，企業將面臨資金鏈斷裂的危機，形成爛尾。
白文喜認為，要解決爛尾問題，首先要對預售資金進行監管，確保資金專款專用，其次要從行業入手，適當減少杠桿的使用。去年國家層面出臺新的“三條紅線”融資規定，強制所有規模房企降杠桿，這是防患於未然的根本措施。
其次，業主聯合起來維權自救也是壹種應對策略。律師王雨辰告訴第壹財經，壹旦出現未完成的業務，業主需要壹個紀律嚴明的強有力的組織來組織維權；組織中需要壹個優秀的、優秀的業主代表；同時制定相關保密機制，盡快提起訴訟。
但是，對於購房者來說，無論等待還是訴訟，都只是無奈之舉。最重要的是買房時保持清醒，盡量避開高風險房企。壹般來說，房地產企業資金危機爆發後，在建項目首當其沖，購房者將被迫與房地產企業“共進退”，壹榮俱榮，壹損俱損。所以選擇壹個穩定的品牌房企項目是避免這種悲劇的第壹步。
目前，雖然房地產企業的債務杠桿在“三條紅線”的威力下呈現下降趨勢，但出清風波的過程仍在繼續。以最近陷入危機的協信源創為例。3月9日，公司發行的債券“18協信01”未能如期兌付。債券發行總額710萬元，票面利率7.5%，余額4.4億元。3月11日，債券持有人聲稱已收到應收利息，但仍未支付本金。金融危機影響了協信在重慶的項目進展。
日前，融創中國董事局主席孫宏斌預測，房地產行業的底層邏輯已經發生變化，未來會有很多企業被出清，有些企業會被雷到。現在他們看不懂哪些企業，但以後會分。
也有業內人士表示，經營困難的房企名單正在進壹步擴大。這些房企的開發模式非常相似。大多采用高杠桿的激進擴張，內部管理混亂，壹些從區域起家，此後在長三角、珠三角大量占地的房企高價拿地，為未來經營困難埋下隱患。
所以買房只看地段和品質是不夠的，因為買房要看開發商的資產負債表。