（壹）地價與地租的概念
1、地租的概念。傳統理論認為，地租是直接生產者在農業或其他產業中所創造的生產物被土地所有者占有的部分。也就是說，是剩余產品價值的分配。對於土地所有者來說，地租是出售壹定時期的土地使用權所收取的價格，其經濟實質是土地所有權在經濟上的實現形式。在我國，國有土地使用權通過租賃按年收取地租，是實現國有土地有償使用的重要方式之壹，也是土地所有權在經濁上得以實現的重要手段。
2、地價的概念。土地價格是指人類為了利用土地而花費在土地上的社會必要勞動時間所決定的價格。地價是土地所有權在經濟上實現的直接形式。地價的本質是土地出讓年期內地租的貼現值總和，即地租的資本化。壹般認為，土地價格=地租+土地資本+利息額。我國目前以有限的土地出讓金，實質上是有限期的土地使用權價格來表示地價。壹般由以下六項因素構成：地租（絕對地租和級差地租）、土地開發費、基礎設施配套費、拆遷費、拆遷開發費所生的利息。我國的地產市場，實際上是土地使用權的讓渡市場。因而，地價是土地使用權的轉讓費用。
（二）地價與地租的關系
經典的地價理論認為，地價的本質是地租的資本化。馬克思指出：“土地價格無非是出租土地的資本化收入。”在數量上，地租與地價互為反函數，地價等於地租除以利息率。這壹相互關系的數學模型是：P=R/r，R=P*r，其中：P—地價，R—地租，r—利率。P=R/r壹式表明，地價是地租以r為利率的資本化；R=P*r壹式則表明，地租是地價以r為利率的利息化。這壹互為反函數的關系也表明，地租與地價在本質上具有同壹性。地租與地價既在本質上具有同壹性，又是具有相對獨立性的經濟範疇。
雖然地租與地價互為反函數，但地租與地價的變動卻並不壹定是同步的或者成正比的。因此，依據現有地價而推測今後的地價如果對於地價上揚的趨勢缺乏準確的估計，必然產生虛假的、泡沫式的地價。此外，地租與地價的背離是與土地市場上對租入土地與購入土地兩方面需求的顯著反差緊密相關的。若“購入”顯著大於“租入”，則地價相對上揚而地租相對下跌。反之，則地價相對下跌而地租相對上揚。只有當二者的供求狀況大體相當時，二者的實際數值互為反函數的理論關系才能夠比較確切地表現。
二、房價與房租的關系
租賃價格是住宅價格的表現形式，出售價格是住宅價值的貨幣表現形式，體現著壹定時期的住宅供求關系。房價和房租都是房屋價值的貨幣表現形式，都是房屋的價格形式，都反映房屋的價值。房屋價值是聯結房租與房價的鏈條。
房價與房租的比價，簡稱為房屋租買比價。它是指同壹房產的租賃價格與購買價格的比例關系。房屋租買比價的計算公式為：房屋租買比價=租金/房價或等於月租金/房價
（壹）不含地租（地價），單純房租與房價的比價關系
從理論上嚴格地講，房屋租售比價是指不含地價（地租），單純房租與房價之間所保持的科學比例關系。以公式表示：Ri=R/P；R=P*Ri；P=R/Ri Ri—租售比價（房租率）；P—房價；R—房租 單純房價與房租，不計地價與地租，不受土地級差地租的影響；單純地反映房屋生產總價值。在市場經濟條件下房價與房租都是以價值為基礎，隨著供需關系的變化，圍繞價值這個軸線上下波動。而且二者波動的幅度近似同步，即三者變化的倍數基本相同。因此，在市場經濟條件下，單純房租與房價的比價關系應該是比較固定的、不變的、科學的比例關系（不分區位；結構的不同）。以公式表示：Ri=R/P；R*（1+x）=P*（1+x）=R/P。x—房租與房價增減變動倍數。
房價與房租分別反映房屋買賣與租賃兩種交換形式的房屋交換價值，相同的房屋無論用買賣或租賃哪種交換形式，所反映的交換價值應該是相同或相近的。如果相同的房屋用不同的交換形式所反映的交換價值出現很大差異，必然影響人們對交換形式的選擇。實際比價大於正常的比價則促進買房，實際比價小於正常比價則促進租房，這是客觀規律。只有房屋租售比價科學、合理，才有選擇租與售兩種交換形式的對等機會。
（二）含地租（地價）的住宅房地租與房地價的比價關系
雖然單純房租與房價的比價關系在理論上很重要，但畢竟是理論租售比價。在實踐中，房地不可分，地價隱藏在房價之中，而且是影響房價高低的重要因素。壹般講，商品房售價就是包含地價在內的房地價，商品房的租金（含存量的市場租金）也是包含地租在內的房地租。
房地租與房地價比價關系與單純房租與房價比價關系相同之處在於，都是房租與房價兩種房屋價格形式間的比例關系；不同之處在於，單純房租與房價的比例不因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同、地價不同而發生變化，而房地租與房地價的比例則因房屋結構不同（房價不同）和房屋座落區位土地等級不同（地價不同）而發生變化。但在同壹時期、同壹市場、同壹區位、同類房屋的房地租與房地價的比例是相同的、不變的。
房地租與房地價的比例，即房地租金率，是按住宅買賣市場價格計算市場租金的依據，即住宅市場租金：住宅買賣市場價格*房地租金率。
（三）商品房租買比價平衡點的確定和運用
通過建立房價與房租的關系式，便可以求出壹個平衡點，用來具體分析當前買房合算與否的分界點。具體方法如下：
1、假定條件。
（1）地租本應計入房價，但為了簡化計算，這裏舍去房租構成中的地租。（2）年租金逐年等比率上漲。（3）房價是壹次性付款。
2、建立房價與房租的關系式。
設：在房屋耐用期內買房代價與租房代價相等。
因而：買房全部代價：租房全部代價
即：房價及其利息+累計維修費及其利息+累計保險費及其利息=累計房租金及其利息
房價及其利息=累計房租金及其利息-累計維修費及其利息-累計保險費及其利息
此時，房價及其利息中不含維修費、保險費的累計房租金及其利息。
3、求解平衡點。
設：P為房價，G為第壹年租金，d為房租中維修費、保險費所占的比重，i為利息率，a為房租平均年上漲率，n為房屋耐用年限。
將房價及其利息與累計房租及其利息、累計維修費及其利息、累計保險費及其利息變為代數關系式時，就成為：
p（1+i）n=G（1-d）*[（1+i）n（1-s）n]/（i-s）
G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
令K=G/P=（1+i）n（i-s）/（1-d）[（1+i）n-（1+s）n]
K是租買比價平衡點的比值。當房價與第壹年房租金的比值等於平衡點K值時，說明租房與買房的經濟代價是壹樣的。當實際的G/P>K時，即：租房與買房的實際租買比值偏離了這個平衡點，它偏向於有利於購房，不利於租房，租房代價高，買房合算；當實際的G/P<K時，它偏向有利於租房，則買房代價高，租房合算。
由此可見，國家在制定房改政策時，只有充分考慮了合理租售比價問題，才可能使住房制度合理化；只有租售比價達到了合理水平，才能使住房開發建設和經營者無論采取售房還是租房都不虧本。這才能使消費者看到買房與租房利益相等，根據其自身的經濟條件，恰當選擇住房的消費方式；也才能使住房制度改革得以深化，使住宅租售市場得以健康發展。
三、房價與地價的因果關系
對地價與房價因果關系的解釋，要從需求和供給以及市場運行的不同角度來分析。
1、需求角度來看，房價上漲導致地價的提高。地價與房價的本質都是壹種產權價格，並且都是由供求關系決定的。兩者不同的是：在國內目前的情況下，土地市場所決定的地價更傾向於是壹種需求價格。因為土地的自然供給沒有彈性，其經濟供給受自然供給的限制，也缺乏彈性，並且，土地供給是由政府壟斷的。因此，在這種情況下，地價主要由需求壹方決定，需求上升則地價上升，需求下降則地價下降。
作為需求價格的地價實際上是由引致需求引起的，即由於土地產出物的需求導致了對土地的需求。房價高刺激了對土地的需求，由於土地的供給價格彈性小而導致地價的升高。地價的地區差異性同樣源於各地房價的不同，即不同的城市由於對房地產的需求不同導致了它們各自的地價不同。在各個地區中，由於市場的開放性和競爭性導致了各地的建安成本及開發商的利潤相差很小。因此，可以認為各地地價的差異主要由房價的差異來反映。
總之，在任壹城市中，對增量房地產需求的增加，導致對土地需求的增加，由於土地供給價格彈性較小，導致地價上漲。因此，從需求角度看，地價主要是壹種需求價格。在同壹時點，地價高相對房價高而言，只是結果，不是原因。
2、從供給角度來看，地價上漲是導致房價上漲的壹個因素。在房地產增量市場中，房地產是壹種生產產品。因此，房價不僅僅是壹種需求價格，更是壹種供給價格。在房地產開發過程中，由於土地的開發與經營是整個房地產經濟活動的開端和基礎，開發商總是先獲得土地的使用權，然後才能進行房屋開發和經營，即先形成地價，然後產生房屋建設成本，最後形成增量房地產的成本價格（包括合理利潤）。這個成本價格通過當時市場的供求關系，最後形成真正的增量房地產的交易價格，這個價格壹般都高於其成本價格。
由此，上漲的地價進壹步推動了房價上漲，但此時的地價與增量房地產的價格並不在壹個時點上，而是經過了壹個房地產的建設周期，即從供給的角度上看，地價是房價的成本之壹，地價上漲是導致房價上漲的壹個因素。
總之，地價與房價分別是由土地市場和房地產市場的供給和需求來決定的。地價和房價的升降也是由土地市場和房地產市場當時的供給和需求條件來決定的，而不能籠統地說由房價來決定地價，或由地價決定房價，地價和房價的上漲最終是由於社會經濟的發展和對房屋土地需求的增加引起的。（