保障性租賃房REITs是什麽意思？
1房地產投資信托
即英文RealEstateInvestmentTrusts的縮寫，翻譯成房地產投資信托基金，但國內此前發布的REITs與房地產關系不大，主要是高速公路、工業園區等公共基礎設施REITs。
2負擔得起的租賃住房
保障性租賃房是指政府為中低收入住房困難家庭提供的住房，壹般由廉租房、經濟適用房、政策性租賃房和定向安置房組成。這種類型的住房不同於價格完全由市場形成的商品房。
所以，保障房REITs是壹種主要收益來源於保障房的基金。目前，首批保障性租賃房REITs項目已被交易所受理。
保障性租賃房的REITs有哪些？
1金鐘廈門安珠保障性租賃房封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱:金鐘廈門安珠保障性租賃房REIT)
標的資產為位於福建省廈門市集美區的袁波公寓和恒企公寓。兩套公寓均於2020年3月竣工，總建築面積198600平方米。
在整體定位上，這兩套公寓是符合相關文件規定的保障性租賃房，主要面向廈門市新就業大學生、青年、城市基本公共服務人員等新市民群體，解決階段性住房困難。
袁波公寓擁有2614套房，截至2022年3月31，入住率達到99.42%。
恒企公寓，套房源2051。截至2022年3月31，入住率達到99.11%。
整體來看，兩個公寓目前處於飽和運營狀態，項目房源需求較大。
2紅土創新深圳人才住房保障租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金(簡稱:紅土創新深圳人才住房保障租賃住房REIT)
標的資產為安珠百泉閣、安珠錦園、保利香檳花園、鳳凰公館四個保障性租賃房項目，分別位於深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區、坪山區，總建築面積65，438+034，700平方米，* * 65，438+0830套保障性租賃房及其配套設施。
目前已有4個項目取得保障性租賃房證書，評估資產價值約1，654，38+0.58億元，主要面向新市民和年輕人。截至2022年3月31日，安珠百泉閣項目、安珠錦園項目、保利香檳花園項目、鳳凰大廈項目的保障性租賃房入住率分別為99%、99%、100%和98%。
招股書(草案)顯示，四個項目均位於區域核心區域，周邊配套齊全且均為新建房源，但租金僅為同地段、同品質市場租金的60%左右，相比市場化租賃房源具有顯著競爭優勢。
REITs如何看待經濟適用房？
我們投資者在選擇保障性租賃房REITs時，主要是從土地、租金情況、管理、供求等方面對其未來收益做出壹個大致的判斷。
1看土地
如土地使用性質、年限、使用權轉讓限制等。
2看租戶、租約和租金
租戶準入機制和現有租戶畫像。
平均租期和調整機制。
租金和租金增長率的規定或準則。
資產管理(出租率、租金)和成本收益比、租戶準入的潛在政策變化、業務相關所得稅等。
3看估值和定價
資產公允價值的評估結果及其合理性。
4看管理
運營管理機構過去的管理業績，是否對管理機構有壹定的激勵機制。
5看供求情況
具體項目面臨的周邊競爭環境和市場供求趨勢。
6看看籌資和增長潛力
原始權利人是否有籌集資金的潛力。
總之，公募保障房和租賃房REITs突出了壹個安全性，所以也存在壹個如何平衡收益率的難點。為了有更好的收益率，需要選擇合適的保障房項目，配合“優惠”的稅收政策。