上海市住建部發布新規整頓住房租賃市場
2月4日，上海市住房和城鄉建設管理委員會等十部門***同制定了《關於進壹步整頓規範本市住房租賃市場秩序的實施意見》，為深入貫徹“人民城市人民建，人民城市為人民”理念，進壹步維護本市住房租賃市場秩序，保障租房群眾合法權益，促進本市住房租賃市場平穩健康發展。 其中提到，對租賃房源的真實性提出了相關要求，以及對從業人員的管理和要求，在網簽，合同等相關條例上給出了指引。 此外，在規範住房租賃上，住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人壹次性支付超過三個月的長周期租金。 住房租賃經營機構需開立資金監管賬戶，應在本市註冊的商業銀行中，開立全市唯壹的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。 原文如下： 壹、加強住房租賃市場主體管理 （壹）嚴格經營範圍登記管理。在本市範圍內從事住房租賃活動的住房租賃企業、房地產經紀機構和網絡信息平臺，以及轉租住房10套（間）以上的單位和個人，應當依法辦理市場主體登記。從事住房租賃經營的企業和個體工商戶（以下統稱：住房租賃經營機構）經營範圍應當註明“住房租賃”，從事住房租賃經紀服務的機構經營範圍應當註明“房地產經紀”。房屋管理、市場監管部門要加強協作，及時通過本市大數據資源平臺***享登記註冊信息。 （二）嚴格開業報告和備案管理。住房租賃經營機構開展業務前，應當向登記註冊所在地的區房屋管理部門辦理開業報告（信息記載）；房地產經紀機構開展業務前，應當向登記註冊所在地的區房屋管理部門辦理備案手續，並通過線上、線下經營場所等渠道公示。機構註銷，取消“住房租賃”或“房地產經紀”經營範圍、住所、法定代表人或負責人、股東等重要信息變更的，應及時向區房屋管理部門辦理相應信息變更手續。房屋管理、城管執法部門要加強協作，督促相關機構及時辦理開業報告（信息記載）或備案手續。 （三）嚴格從業人員管理。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當自行或委托第三方，加強對雇（聘）用從業人員的政策法規、職業道德和專業知識培訓。推行從業人員實名信息卡制度，由市房地產經紀行業協會向住房租賃經營機構、房地產經紀機構發放實名信息卡，並由機構通過線上、線下經營場所等渠道公示。從業人員提供居間代理、房源收儲、客戶接待、業務咨詢和合同簽約備案等服務時，應當向消費者主動出示實名信息卡。 二、加強租賃房源信息發布管理 （壹）真實發布房源信息。住房租賃經營機構、房地產經紀機構及從業人員對外發布房源信息的，應當對房源信息的真實性、有效性負責。所發布的房源信息應當註明所在機構、門店以及維護責任人信息，並應當包含房源位置、用途、面積、圖片、價格等內容，符合真實委托、真實狀況、真實價格的要求。同壹機構的同壹房源在同壹網絡信息平臺僅可發布壹次，在不同渠道發布的房源信息應當壹致，已成交或撤銷委托的房源信息應在2個工作日內從各種渠道上撤銷。 （二）推行房源信息核驗。房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構發布房源信息前，應當通過市住房租賃公***服務平臺進行房源信息核驗，取得房源核驗碼。未取得房源核驗碼，房地產經紀機構、從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構不得對外發布相應的房源信息。穩步推進集中式代理經租業務的住房租賃經營機構的房源信息核驗工作。 （三）落實網絡平臺責任。在本市開展房源信息發布業務的網絡信息平臺，應當向市房屋管理部門報備，並建立日常工作機制，認真核驗房源信息發布主體資格和房源必要信息，加快實現對同壹房源信息合並展示，及時撤銷已成交或30日內未維護的房源信息。對房屋權利人自行發布房源信息的，應對發布者身份和房源真實性進行核驗。對機構及從業人員發布房源信息的，應按下列要求進行核驗： 1.不得允許未辦理開業報告的住房租賃經營機構、未經備案的房地產經紀機構、未取得實名信息卡的從業人員發布房源信息； 2.不得允許被列入經營異常名錄、嚴重違法失信名單或失信被執行人名單的機構發布房源信息； 3.不得允許從業人員以個人名義發布機構出租或受托出租的房源信息； 4.不得允許不具備相應經營資格的單位或個人，壹次性或累計發布10套（間）以上轉租房源信息； 5.不得發布未按規定獲得房源核驗碼的房源信息，房源核驗碼應在房源信息展示頁面同步標識。 （四）動態監管房源發布。房屋管理、市場監管、網信部門要加強對網絡信息平臺房源信息發布行為的動態監測，要求網絡信息平臺提供有關住房租賃數據的，網絡信息平臺應當配合。對違規發布房源信息的機構及從業人員，房屋管理、市場監管、網信部門有權要求發布主體和網絡信息平臺刪除相關房源信息。對不具備發布資格或多次違規發布房源信息的發布主體，網絡信息平臺應當限制或取消其發布權限，房屋管理部門依法暫停其房源核驗、網簽備案等服務。對未履行核驗發布主體和房源信息責任的網絡信息平臺，網信部門可根據房屋管理、市場監管部門的意見，依法采取暫停相關業務、停業整頓等措施。 三、加強住房租賃合同網簽備案管理 （壹）強化合同網簽備案。本市行政區域內的住房租賃活動，均應按規定進行合同網簽備案。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當主動辦理上海市住房租賃公***服務平臺用戶認證，取得租賃平臺用戶操作權限，並按規定為租賃當事人提供合同網簽備案服務。住房租賃經營機構將與出租人簽訂的租賃合同信息，推送至市住房租賃公***服務平臺備案後，方可申請房源信息核驗。 （二）推行合同示範文本。合同網簽備案應當使用房屋管理、市場監管部門聯合制定的合同示範文本。房屋管理、市場監管部門適時修改完善合同示範文本，並加大宣傳和監督檢查力度，引導住房租賃當事人規範使用合同示範文本。從事分散式代理經租業務的住房租賃經營機構在與承租人簽訂的合同中，應當載明合同的到期期限、租金及押金支付方式。住房租賃經營機構、房地產經紀機構在合同中采用格式條款的，應當向市場監管、房屋管理部門報備。 （三）提高網簽備案效率。鼓勵住房租賃經營機構、房地產經紀機構將其業務系統，與市住房租賃公***服務平臺聯網對接，實現住房租賃合同即時網簽備案。引導住房租賃當事人通過本市“壹網通辦”、“隨申辦”等多種渠道，在線辦理住房租賃合同網簽備案，實現“零材料”、“零跑動”。 四、加強住房租賃交易服務管理 （壹）規範租賃服務收費。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當實行明碼標價。收費前應當出具收費清單，列明全部服務項目、收費標準、收費金額等內容，並由當事人簽字確認。房地產經紀機構不得賺取住房出租差價，租賃合同期滿承租人和出租人續約的，不得再次收取傭金。住房租賃合同期限屆滿或提前解除時，除沖抵合同明確約定的費用外，剩余租金、押金等應當在30日內退還承租人。 （二）規範租金支付周期。住房租賃經營機構向承租人收取租金的周期，應當與向出租人支付租金的周期相匹配。住房租賃經營機構不得強迫或以租金優惠等名義誘導承租人壹次性支付超過三個月的長周期租金。房屋管理、市場監管部門應當在合同示範文本中增加特別告知內容，提示承租人壹次性支付長周期租金，可能產生租金損失風險。 （三）規範機構業務合作。住房租賃經營機構委托房地產經紀機構收儲房源、介紹客戶的，應當簽訂書面協議，約定服務內容、收費方式。住房租賃經營機構、房地產經紀機構應當通過各自的線上、線下經營場所等渠道，公開合作機構名單。房地產經紀機構與住房租賃經營機構合作的，應當通過市住房租賃公***服務平臺查驗租賃機構的經營資格，並在提供居間服務時，提示租賃機構按規定分別為出租人、承租人辦理合同網簽備案。住房租賃經營機構不得通過私下向個人付費的方式，利用房地產經紀機構及從業人員收儲房源、獲取客戶。 五、加強住房租賃交易資金監管 （壹）開立資金監管賬戶。住房租賃經營機構應在本市註冊的商業銀行中，開立全市唯壹的住房租賃資金監管賬戶，該賬戶不得支取現金且原則上不得變更。住房租賃經營機構收取租金和押金，應當由承租人直接存入監管賬戶；住房租賃經營機構向所收儲房源的出租人支付租金和押金，應當通過監管賬戶支付。住房租賃經營機構在本市設立子公司的，母子公司均應單獨開立監管賬戶。住房租賃經營機構與法人單位簽訂租賃合同，合同中有明確約定的，租金和押金可不納入資金監管。 （二）簽訂賬戶監管協議。住房租賃經營機構與承辦銀行簽訂賬戶監管協議，應當明確監管內容、方式、流程，以及雙方的責任和義務。住房租賃經營機構應將監管賬戶信息，在其經營場所、信息發布渠道和租賃合同中明示。探索建立住房租賃機構資金風險預警機制。 （三）嚴格資金收付要求。承租人支付租金周期在三個月以上的，租金應當按月劃轉至住房租賃經營機構；承租人支付租金周期不超過三個月的，由住房租賃經營機構與承辦銀行約定按月或按季劃轉。住房租賃經營機構向收儲房源的出租人支付租金和押金，由承辦銀行按照機構與出租人的合同約定劃轉。住房租賃經營機構收取承租人的押金，只能用於支付收儲房源的應付押金。積極推進承辦銀行與市住房租賃公***服務平臺聯網對接，***享網簽備案的合同信息。 （四）嚴控租金貸款業務。未開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，原則上不得新增該項業務。按照本市有關規定已開展個人“租金貸”業務的住房租賃經營機構，應於2021年壹季度前向市房屋管理部門報備貸款規模壓降計劃，確保2022年底前貸款金額調整到占企業租金收入比例15%以下。住房租賃合同未經網簽備案的，金融機構不得為其辦理個人“租金貸”業務。對於新發生的個人“租金貸”業務，金融機構經與住房租賃經營機構、承租人協商壹致，應當直接放款至監管賬戶。 六、加強租賃房屋安全管理 住房租賃經營機構應當定期檢查房屋及配置的設施設備，確保處於安全可用狀態，並編制房屋使用說明書，告知承租人房屋、設施設備使用方式，提示消防、用電、燃氣等安全使用註意事項。住房租賃經營機構應在住房租賃合同中，與承租人約定出租期間查驗房屋使用情況的條款，並督促承租人安全使用房屋及設施設備。住房租賃經營機構對出租房屋進行改造或裝修的，應當取得房屋權利人書面同意，使用的材料和設備應當符合國家和本市標準，裝修後空氣質量標準應當符合國家有關標準，不得危及承租人安全和健康。 各區政府要守住安全底線，加強組織，全面排摸轄區內非居住存量房屋改建和轉化租賃住房項目，推進合規改建、轉化工作，督促未合規納管項目制定整改計劃、明確整改期限。逐步實現對改建和轉化項目的全覆蓋、全過程監管。 七、加強住房租賃公***服務平臺建設 （壹）加快對接“壹網通辦”，發揮平臺服務作用。按照建設本市“壹網通辦”總門戶的要求，加快對接“壹網通辦”，推動市住房租賃公***服務平臺政務服務升級。全面推進線上線下租賃服務流程再造、數據***享、企業對接、業務協同，為群眾和企業提供主體認證、房源核驗、信息發布、網簽備案、信息查詢等線上壹站式服務，方便承租人申請享受基本公***服務和便利，構建完善本市“壹網受理、協同辦理”的住房租賃服務體系。 （二）加快融入“壹網統管”，發揮平臺監管作用。針對住房租賃活動全過程，強化市住房租賃公***服務平臺的數據賦能和實戰應用。建立住房租賃市場主體（包括住房租賃經營機構、房地產經紀機構及從業人員）數據庫，建立租賃房源數據庫，建立住房租賃市場監測系統。市、區房屋管理部門要根據各自權限，依托住房租賃平臺開展日常監管、監測分析等工作。對標本市“壹網統管”建設的統壹規範和標準，逐步實現與相關管理部門、各區和街鎮的信息聯動和管理協作，構建完善本市住房租賃市場監測監管應用場景。 （三）加快促進“社會***享”，發揮平臺公示作用。依托市住房租賃公***服務平臺，按照“能公開、盡公開”的原則，逐步歸集並向社會公示以下信息： 1.國家和本市有關住房租賃的政策規定、合同示範文本等信息； 2.已報告開業的住房租賃經營機構、已備案房地產經紀機構、已辦理實名信息卡從業人員的基本信息、信用信息； 3.已報備開展房源信息發布的網絡信息平臺； 4.住房租賃風險提示、糾紛警示等信息； 5.房源核驗碼的驗證信息； 6.住房租賃經營機構、房地產經紀機構采用的合同格式條款信息； 7.住房租賃經營機構與房地產經紀機構的業務合作信息； 8.住房租賃經營機構的住房租賃資金監管賬戶信息、賬戶監管協議標準文本； 9.其他有利於建設規範、透明的住房租賃市場和規範市場秩序的信息。 八、嚴厲打擊住房租賃市場亂象 （壹）建立完善市場亂象發現機制。本市依托“12345”熱線，及時受理住房租賃各類投訴舉報。發揮市房地產經紀行業協會、消費者權益保護委員會的作用，積極受理住房租賃投訴。發揮屬地街鎮和社區網格的作用，落實網格監督員、社區綜合協管員和物業服務企業的日常巡查要求，及時發現並上報涉及住房租賃經營機構、房地產經紀機構、網絡信息平臺的違規行為。房屋管理、公安人口管理部門要加強信息***享和業務銜接，以租房居住的實有人口信息為抓手，建立“人房***管”長效機制，切實掌握各類市場主體的房源出租情況。 （二）建立完善行業糾紛調處機制。住房租賃經營機構、房地產經紀機構和網絡信息平臺應當建立住房租賃投訴處理機制，在經營場所、房源信息展示頁面、租賃合同中明示投訴渠道信息，擔起矛盾糾紛化解的首要主體責任。市房地產經紀行業協會要聯合消費者權益保護委員會，組織發動社會力量，建立住房租賃糾紛調處專業性平臺，督促機構妥善處理與住房租賃消費者之間的矛盾糾紛，引導消費者依法維權。 （三）建立完善投訴舉報處置機制。針對住房租賃投訴舉報的不同情形，按照“法定、商定、指定”原則，分別派單至市區相應管理部門或房屋所在地的街鎮處置。有關部門、單位或街鎮受理投訴舉報時，發現涉嫌違反其他部門管理規定的情形，應當及時制作線索信息移送相應管理部門。發生管轄爭議的，涉及同壹區域不同職能部門，由區信訪辦指定管轄；涉及不同區域同壹職能部門，由市級行政主管部門指定管轄。 （四）建立完善屬地矛盾化解機制。相關部門和各區政府要指導屬地街鎮，整合發揮人民調解、行政調解、司法調解和行業調解的作用，構建住房租賃矛盾化解的多元***治格局。住房租賃經營機構不當經營引發社會風險的，機構註冊所在區要會同公安等相關部門，加強對涉事機構及主要人員的監管，督促涉事機構履行主體責任。涉事機構收儲房源所在街鎮要積極采取措施，保障承租人的合法居住權益，維護收儲房源出租人的正當權益，引導租賃當事人理性協商、依法維權，維護社會穩定。 （五）建立完善行政執法聯動機制。各區要集中組織力量，通過聯合執法與專業執法相結合，查處曝光壹批侵害租房群眾利益的典型案件。涉及違反國家和本市有關住房租賃、房地產經紀管理法規、規章的，由城管執法部門依法查處；涉及違規發放個人“租金貸”、違規建立資金池等影響金融秩序的，由金融監管部門依法查處；涉及無照經營、實施價格違法行為、實施廣告違法行為、實施壟斷協議和濫用市場支配地位行為的，由市場監管部門依法查處；涉及違反治安管理、人口管理規定以及涉嫌合同詐騙等犯罪的，由公安機關依法查處。 （六）建立完善行業信用監管機制。市房屋管理部門要會同市發展改革部門，制訂本市住房租賃市場主體信用評價管理辦法，委托市房地產經紀行業協會具體實施。對住房租賃市場主體及從業人員的信用管理，實行計分評價制度，根據其信用分數評定信用等級，對信用不良的市場主體及從業人員，房屋管理部門可采取約談告誡、依法暫停房源核驗、暫停網簽備案、發布風險提示等措施，責令其限期整改。情節嚴重、拒不整改的，取消房源核驗、網簽備案等相應資格。 （七）充分發揮輿論監督引導作用。相關部門和各區要充分運用網絡、電視、報刊、新媒體等渠道，加強宣傳報道，營造住房租賃市場良好輿論環境。發揮正反典型的導向作用，及時總結推廣經驗，定期曝光典型案例，發布風險提示，加強對租賃當事人的警示教育，引導租賃當事人增強風險防範意識，通過正規渠道、正規企業租賃住房，逐步形成遵紀守法、誠信經營、理性租房的市場環境。 九、加強住房租賃管理制度保障 （壹）強化體制保障。依托本市促進房地產市場健康發展聯席會議，住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、金融監管、房屋管理、城管執法、網信等部門要建立協同聯動機制，定期分析研判住房租賃市場形勢，推動部門信息***享，形成監管合力。市、區房屋管理部門要加強住房租賃管理部門設置和管理隊伍建設，充實工作力量承擔住房租賃管理和服務的具體職責。 （二）明確部門職責。房屋管理部門負責做好住房租賃活動的日常監督管理工作，推進上海市住房租賃公***服務平臺建設應用，組織開展住房租賃行業信用評價工作，指導市房地產經紀行業協會加強住房租賃行業自律。城管執法部門負責做好城市管理行政執法權限範圍內的住房租賃行政執法工作。市場監管部門負責做好住房租賃市場主體登記註冊工作，涉及住房租賃的價格違法、廣告違法、反不當競爭和反壟斷執法工作，支持消費者權益保護委員會開展住房租賃社會服務工作。金融監管部門加強對住房租賃金融業務、住房租賃資金監管業務的監管。網信部門督促網絡信息平臺履行主體責任，按要求審核管理網絡信息，指導協助相關部門開展網上輿論引導。公安部門負責做好涉及住房租賃的治安管理、人口管理等工作，依法打擊在住房租賃活動中的犯罪行為。發展改革部門通過“信用中國（上海）”網站等渠道，將住房租賃市場主體的信用情況進行公示，指導協助房屋管理部門對失信主體實施失信懲戒。 （三）落實屬地責任。各區要參照市級聯席會議制度，建立住房租賃工作協調機制，將住房租賃管理納入社會綜合治理和社區網格化管理，統籌、整合相關部門和屬地街鎮等各方力量，立足區域實際，推進“壹網統管”，構建完善住房租賃綜合管理機制。各街鎮要以社區黨建為引領，協調和處理轄區內住房租賃事務和糾紛，做好住房租賃合同網簽備案、“群租”綜合治理、租賃房屋安全檢查、住房租賃糾紛調解、住房租賃政策宣傳等工作。 （四）強化行業自律。鼓勵住房租賃經營機構、房地產經紀機構、從事住房租賃相關業務的網絡信息平臺加入市房地產經紀行業協會，自覺接受行業自律管理。協會應當制定執業規範、自律公約、職業道德準則和爭議處理規則，組織開展職業培訓、繼續教育，發放從業人員實名信息卡，制作發布違規公示名單和風險提示、糾紛警示，配合市房屋管理部門開展行業信用信息檔案建立、信用評價、信用信息歸集公示等具體工作。協會應當引導住房租賃經營機構公開實繳資本、房源規模、從業人員數量、財務狀況、合作單位等有利於消費者選擇、樹立社會對行業信心和規範行業發展的信息。