長租公寓壹般簽約3到8年。會“爽”嗎？廣東格林律師事務所律師楊金娜認為，《通知》適用的三類租賃住房是自持租賃住房、利用集體建設用地建設的租賃住房和經規劃、自然資源部門批準新建或改建的租賃住房，其余租賃住房不受《通知》約束。開發商可能很難兌現自己的長租公寓。但法律上對“不利”的理解是“不提倡，但不禁止”。2065438+2007年4月，萬科在白雲和黃埔率先吃到了廣州本地拍賣的“螃蟹”，白雲項目50%，黃埔項目55%。根據開發進度，可能會受到這個通知的影響。
對開發商的影響:
開發商“以租代售”，沒有空子可鉆。
記者在采訪中發現，個別長租公寓項目打出“1”字頭的廣告，暗示長租公寓按售價定價出租。那麽，《關於規範新增出租屋管理的通知》對開發商和租客有什麽影響？
地產分析師認為，開發商持有自己的長租公寓，因為無法進行拆分銷售，沈澱資金量大，耗時長。壹些開發商希望通過“以租代售”簽訂長期租約，收回部分資金。但是，這個通知已經“堵住”了開發者可以利用的漏洞。
據了解，《通知》第四條規定，該地塊上建設的自持租賃住房應當整體登記。不動產登記部門應當在其房產證和登記簿上註明“自持出租房屋”的用途，註明“抵押不得分割、出售、轉讓、拆分。在房地產開發企業兼並重組、股權轉讓等特殊情況下，自持租賃住房應當整體轉讓，轉讓後自持租賃住房性質不變。”
《通知》第11、12條限制開發商自持長租住房的出租和宣傳。第11條規定，房屋租賃合同的期限不得超過20年。壹次性收租不得超過壹年。收租鼓勵壹付壹，押金最高不超過月租金的三倍。
第12條規定，在推廣經營租賃住房項目時，不得誘導、強迫、引導承租人參與任何有金融風險的行為，不得出現“投資”、“升值”、“名校”、“首付”、“不限購”、“不限貸”等字樣。13條規定，本通知自下發之日起施行，有效期5年。
對長租公寓的影響:不會對現有運營模式產生大的影響。
開發商持有自有土地，開發出租公寓，是樓市“租售並舉”趨勢下出現的新模式。但由於自持土地開發涉及的周期較長，開發商的長租品牌或長租公寓運營公司常見的模式是與業主簽訂三到八年的長期租約，壹次性將租金支付給業主，以獲得更具競爭力的租金，然後以市場價格釋放租金，賺取差價。
市場人士表示，即使開發商最終想發行Reits債券(房地產信托融資)作為長租項目，最基本的也是管理壹定規模的長租公寓，並有穩定的租金收入可以體現在財務報表上。因此，自持和“收樓”都是擴大長租公寓規模的兩種方式。
中原地產小北路二分行業務經理曾曉麗告訴記者，建行去年開始做房源保管業務，接收的房源通過第三方長租管理機構出租。這家公司通過區域內所有房產中介出租，支付的傭金高達壹個月(市場情況是業主和租客各付半個月傭金)，所以很多中介都熱衷於幫長租公司找租客。“這個商家簽的長租房本身就考慮到了好租、易租的因素，比如單間、壹室、兩室。樓梯樓的樓層不要太高，房子的狀態比較新，比較幹凈。最好用電梯樓。”她分析，長租中介以市場租價的30%左右簽訂長租房源，再以市場價打折200到300。如果低65，438+00%左右，可以快速出租，減少空租期。業內人士認為，新規對長租公寓運營的影響可能有限。
對小企業主的影響:部分租戶“嘗鮮”，要求“買壹送壹”。
雖然政府部門發布的《關於規範新增租賃住房管理的通知》只針對新增租賃住房，但對現有的租賃來源並沒有限制。但由於政府在《通知》中鼓勵，記者通過多家中介了解到，市場上已有部分租戶采取了嘗鮮，提出“買壹送壹”。
何復地產高級業務經理高說，雖然有些租戶會要求較低的押金，但業主不願意，仍會按通常的“二送壹”收取，租戶最終接受了“二送壹”的規定。
中原地產的曾曉麗告訴記者，甚至在政府發布《通知》之前，在租賃源的租賃條件談判中，他們也遇到過租客“壹換壹”的提議。畢竟對於壹些職場新人來說，壹下子交三個月的房租是有壹定壓力的。她說，“少部分業主比較好說話。”兩個月前，她代理了壹單租賃交易。樓主是名校博士後。租房時，要求租客有本科以上學歷。後來他們找到了壹個租客，恰好是博士後校友。壹拍即合，房東把每月3800元的房租降到3200元，租給了壹個“小校友”。後來校友提出“壹換壹”，樓主欣然同意。
政府提出，新建租賃住房壹次收取超過壹年的租金是不可取的。在實際的二手房租賃業務中，雙方約定的租金支付方式通常是按月支付，季度支付和半年支付的情況非常少見，壹次性支付壹年或壹年以上租金的情況更是極為罕見。曾小利創業這麽多年，在小北只遇到過壹次性交五年房租的。壹戶人家在小北路附近租了壹個樓梯樓底層的三居室，供孩子讀書。房主原本要求月租6000元。後來雙方協商，業主願意把租金降到5000元，不要求每年漲租金。房客必須壹次付清五年的租金。租賃交易最終達成，租客壹次性付給業主30萬元。(記者李鳳和)