環境影響評價的概念是從1973年1全國環境保護大會傳入我國的。壹些高等院校和科研機構的專家學者在報刊和學術會議上宣傳倡導環境影響評價，率先開展環境質量評價工作。6月1979 165438+10月，中國環境學會環境質量評價委員會編寫了《環境質量評價參考大綱》，為各地研究環境質量評價提供了方法。1979年9月，《中華人民共和國環境保護法(試行)》頒布，規定:“各企業事業單位在選址、設計、施工、生產中，必須註意防止環境汙染和破壞。在新建、改建、擴建項目過程中，必須提交環境影響報告書，經環境保護主管部門和其他有關部門審批後，方可進行設計。”至此，我國環境影響評價制度正式建立[1]。
從我國環境影響評價制度的發展可以看出，我國的建設項目主要是從工業建設項目(汙染)納入環境影響評價制度管理，然後逐步擴展到生態建設項目，而房地產建設項目壹直沒有統壹的環境管理模式。直到1998《建設項目環境保護管理條例》頒布後，國家環保總局才在1999制定的《建設項目環境保護分類管理目錄(試行)[2]中明確將房地產開發項目納入建設項目環境影響評價範圍，按照房地產建設項目的占地面積或建築面積進行分類管理。2001國家環保總局針對《試行目錄》的實施和有關部門的反饋意見，對《建設項目環境保護分類管理目錄》(第1批)進行了修訂[3]。我國目前對房地產建設項目的環境管理是按照《目錄1》的規定進行分類的。即建築面積5萬平方米以上應編制環境影響報告書，建築面積5000平方米以上應編制環境影響報告書，建築面積5000平方米以下應編制環境影響登記表。
1，評估方法
1.1評估的技術方法
我國自1979建立環境影響評價制度以來，對建設項目環境影響評價的技術方法做了大量的研究。1993原國家環保局在總結多年實踐經驗的基礎上發布了《環境影響評價技術導則(總綱、大氣環境、地表水環境)》，規定了建設項目環境影響評價的壹般原則、方法、內容和要求。主要適用於工業建設項目(汙染)的評價。評價重點是對建設項目實施後可能產生的環境影響進行分析、預測和評價，並提出預防或減輕不良環境影響的對策和措施。
隨著無汙染生態建設項目的日益增多，我國加強了對無汙染生態建設項目環境影響評價的研究。1997國家環保總局發布了《環境影響評價技術導則——非汙染生態影響》，明確了非汙染生態影響評價的環境影響評價技術導則的方法和要求。主要適用於水利、水電、礦業、農林牧業、交通、旅遊等行業的自然資源開發利用和海洋、海岸帶開發中對生態環境有影響的建設項目和區域開發項目的環境影響評價中的生態影響評價。
此外，國家環保總局和有關部門也加強了工業環境影響評價技術方法的研究。發布了《輻射環境保護管理導則》、《電磁輻射環境影響評價方法和標準》(HJ/T10.3-1996)、《火力發電廠建設項目環境影響報告書編制規範》(HJ/T13-1996)、《港口建設項目環境影響評價規範》。
1.2評估的壹般方法
65438-0999國家環保總局發布《建設項目環境保護分類管理目錄(試行)》後，我國正式將房地產建設項目納入環境影響評價範圍，但沒有相應的評價技術導則和規範。目前，我國房地產建設項目評價壹般遵循《工業建設項目評價導則》，在其評價目的、等級、範圍、關鍵點和因素的確定、報告的章節設置等方面將房地產建設項目視為汙染建設項目。
(1)評估目的的確定。目前，房地產建設項目評價的主要目的是認真執行國家有關環境保護政策；從整體上考慮房地產開發活動對環境的影響；實現汙染物達標排放和總量控制；反饋到設計中，為房地產建設項目的建設和環境管理提供決策依據。
(2)確定評價的壹般水平和範圍。根據《環境影響評價技術導則》(GH/T2.1—2.3-93)，結合房地產建設項目的特點和汙染物排放強度的特點，確定評價工作的等級和範圍。
環境空氣:由於房地產建設項目在建設期和運營期普遍使用清潔能源，空氣汙染物排放量較小，但施工期的揚塵和施工機械、車輛排放的尾氣會對當地環境空氣質量產生壹定影響。因此，確定房地產建設項目施工期環境空氣綜合評價等級為三級，評價範圍在項目邊界區域內。
地表水:房地產建設項目排水主要是生活汙水，汙水水質簡單。若排水進入大中型河流，地表水壹般評價等級為三級，評價範圍為排汙口下遊2000m；如果排水通過市政管網進入城鎮汙水處理廠，評價中只能做簡單說明。
環境噪聲:房地產建設項目建成後，噪聲源較少，噪聲源聲級較低，對周圍環境影響較小。但施工期噪聲源多，聲級高。因此，施工期評價等級壹般確定為三級，評價範圍為場界100m範圍內。
(3)評價重點的確定。房地產建設項目的評價目的、等級和範圍決定了評價的重點是在工程分析的基礎上，重點關註施工期噪聲、粉塵和運營期汙水、噪聲的環境影響，論證汙水、噪聲等環保措施的經濟和技術可行性。
(4)評價因素的選擇。評價因子壹般包括環境質量現狀評價因子和環境影響評價因子，環境質量現狀評價壹般包括環境空氣、地表水環境、聲環境等評價因子，環境影響評價壹般包括地表水、聲環境、固體廢物等評價因子，評價時壹般選取壹些常見的評價因子。
環境質量評價:SO2、NO2、TSP壹般選擇作為環境空氣的評價因子；地表水的環境評價因子壹般包括pH、CODcr、BOD5、TP、石油類和氨氮。壹般選擇環境噪聲作為聲環境的評價因子。
環境影響評價:壹般選擇CODcr、BOD5、SS和動植物油作為地表水的環境評價因子；聲環境評價因子壹般選取等效A聲級；固體廢物的評價因子壹般選取建築垃圾和生活垃圾。
(5)報告的章節設置。房地產建設項目的環境影響報告書壹般包括以下幾個方面:
總則:主要介紹項目環境影響評價的目的、編制依據、采用的標準、環境敏感點和保護目標；
建設項目概況:主要介紹建設項目的名稱、位置、建設性質、主要技術經濟指標、總平面布置、交通組織，以及供水、供電、供氣、通信、通風空調、雨水、汙水排放、生活汙水處理設施等公用工程。
工程分析:這是報告的重要章節，主要對建設期和運營期的汙染物產生進行詳細分析，總結建設項目擬采取的環保措施及其效果；
區域自然社會環境概況:簡述氣象、地形地貌等自然環境，以及與項目相關的社會環境現狀；
環境質量現狀評價:主要對擬建項目區域的空氣、地表水、聲環境進行評價；
環境影響預測與評價:在工程分析的基礎上，對施工期和運營期的環境影響進行定性或定量分析；
環境保護措施:這也是評價的重點章節，主要是論證建設期和運營期環境保護措施的經濟和技術可行性，以便對項目進行反饋；
項目環境管理和監測計劃:建立環境管理組織，制定環境管理內容和職責，環境監測計劃等。
環境影響評價的結論和建議:這是報告的最後壹章，也是非常重要的壹章。通過前面幾章的客觀、公正、科學的評價，在報告結論中明確項目從環保角度是否可行，並對項目建設提出切實可行的建議。
2.房地產開發現狀及開發中存在的環境問題。
中國是壹個發展中國家，人口多，底子薄，住房問題十分突出。隨著我國改革開放的深入，經濟建設的不斷發展也促進了住宅產業的快速發展。1998以來，在國家宏觀政策的推動下，以住宅為主的房地產業持續快速發展，有效啟動了居民住房消費，在改善人民生活條件、調整產業結構、加快城市建設、促進相關產業發展、解決社會就業、擴大內需、拉動經濟增長等方面發揮了重要作用。2002年，全國城市人均住房建築面積達到22.1.5m2 [4]，住房緊張問題基本解決。但與發達國家相比，與全面建成小康社會的居民住房需求相比，仍有較大差距，住房苦樂不均的問題仍較為普遍。
隨著國民經濟的持續發展、城市化進程的加快、城市人口的增加以及居民消費觀念和結構的變化，對住房的需求將不斷增加，對居住環境和生活質量的要求將不斷提高。未來幾年，房地產行業仍將有很大的發展前景。壹方面，要繼續加快房地產業的發展，進壹步發揮住房和房地產對國民經濟的拉動作用；另壹方面，要加快住宅產業現代化的步伐，提高住房質量，改善居住環境，滿足城鎮居民的住房需求。改善人居環境和生活質量是黨的十六大提出的全面實現小康社會目標的重要內容。
房地產開發業是該市第三產業的主要組成部分。作為人們生活、工作、娛樂和做生意的地方，它豐富了人們的生活，使人們安居樂業。隨著國家經濟的發展和人民生活水平的提高，人們有著同樣的願望，那就是居住環境不斷改善，能夠擁有舒適寧靜的生活空間。然而，由於工業化和城市化的快速發展，城市及其周邊的生態環境遭到了極大的破壞。工業廢水、廢氣、汽車尾氣、熱島效應、噪音、光汙染，讓城市的生活和工作環境變得惡劣了很多，人們更加註重生活環境的健康、舒適和安全。壹些房地產開發商商業環境意識淡薄，在選擇和建設樓盤時只考慮地塊的區位、交通、能源等公共基礎設施因素，而不關註地塊的外部環境影響、周邊生態環境質量、內部規劃建設和環境管理問題，必然暴露或隱藏各種環境問題，如交通擁堵、綠地不足、人口密集、垃圾堆積如山、汙水橫流、高壓線穿越小區、噪音幹擾、物業管理混亂等。
這些環境問題將對居民的健康和安全、社區的舒適度和生態價值產生不利影響。房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調。要在發展的同時搞好生態環境的保護和建設，使房地產業成為城市生態經濟的有機組成部分。在發展的過程中，要強化環保意識，搞好生態環境的保護和建設，創造美好和諧的社區。引導中國房地產業走上“綠色”可持續發展道路，使其成為中國重要的支柱產業之壹。
3、評價存在的問題和發展趨勢。
目前，我國房地產建設項目的環境影響評價仍然沿用工業建設項目的環境影響評價模式、手段、方法和制度。從評價因子的選取、評價重點和報告的章節設置可以看出，這種傳統的評價模式將房地產建設項目視為汙染建設項目，註重房地產項目開發建設對外部環境的影響、汙染物能否達標以及采取的環保措施是否可行，而忽略了外部環境和建築小區布局對房屋使用者的影響。這種評價模式未能把握房地產建設項目環境影響評價的特點，不能滿足現代社會對人居環境的要求。
居住環境是人類居住環境的重要組成部分。隨著社會經濟的發展，居民對生活水平和居住環境的要求也在不斷提高。他們不再是為了生存而生存，而是要求享受生活，體驗高品質生活，追求舒適快樂的生活空間。這就對房地產建設項目的環境影響評價提出了更高的標準，也增加了環境影響評價的範圍和內容。在評價房地產建設項目時，要以人為主體，樹立“以人為本”的理念，考慮房地產建設項目環境影響評價不同於壹般環境影響評價的特點，如項目與環境影響的雙向關系；優先考慮危害居民健康的評價指標；評價範圍小，評價內容更全面、詳細；評價過程不僅要重視實物指標，也要重視定性指標。房地產建設項目環境影響評價的方法和制度，如評價方法學、評價因子的選擇、評價標準和綜合評價指數的確定、評價結果的判定、公眾參與方式等，還有很多工作需要研究。通過合理的評價體系，科學地評價人居環境質量及其適宜性，從而準確反映項目區的環境狀況，更好地保護和改善項目的環境質量。因此，建立科學規範的居住環境適宜性評價體系是非常必要和迫切的。