(壹)國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。從65438到0998-2003年，我縣GDP從65438年的56.5億元增長到2003年的96.5億元，財政總收入從3.35億元增長到7.53億元。城鎮居民人均可支配收入由8502元增加到14424元，農民人均可支配收入由3318元增加到4702元。
(2)房地產發展勢頭良好，逐漸成為重要產業。自1998以來，我縣房地產開發實際投資年均增長17.53%以上。2003年房地產投資2.97億元，有力地促進了全社會固定資產投資的增長和國民經濟的發展。房地產業已經成為我國國民經濟發展的生力軍。
(3)土地供應(格式附後)。從1999到2001，我縣房地產市場從無到有，土地供應量逐年增加。加上舊城改造，2001達到頂峰，26個項目，供應量18.5894公頃，其中住宅用地8.2554公頃。2002年，由於政府的宏觀幹預，我縣房地產市場進入低谷，最低供地只有2.8854公頃。2003年開始恢復，供應量增加到10.6276公頃。從土地供應來源看，存量土地和增量土地分別占土地供應總量的11.72%和88.28%。2003年以來，國家宏觀調控政策實施，增量用地略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅遊用地供應不多，這與我縣經濟發展的結構和速度有關。六年來，我縣住宅用地供應量為37.35448公頃，而商業用地總供應量僅為7.3289公頃，市場、旅遊等其他經營性用地供應量僅為2.3821公頃。可以看出，在經營性用地供應中，居住用地仍占絕大多數，基本集中在城市規劃區。
(4)房地產開發。據我縣統計，2003年房地產開發投資波動較大，從1998。2002年為歷史最高，投資5.73億元，比2006年5438+0增長3.1%。施工房屋面積831萬平方米，下降2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，下降5.3%；商品房銷售面積164萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，同比增長102.9%。
(5)房地產市場繁榮，房地產價格穩中有升。自1998以來，房地產總銷量每年保持在15萬平方米以上，其中房屋總銷量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計，我縣商品房均價從1998年的1.200元/平方米上漲到2003年的2200元/平方米，6年上漲了83%。
(六)購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有壹定數量的居民購房動機發生了變化，由原來的自住變為以營利為目的。據2002年房展會統計，我縣70%以上的居民購買國外房產。
(七)行業規模迅速擴大，打造品牌房企。截至2003年底，全縣共有43家房企，比去年增長8%。5家規模企業投資額占全縣商品房投資額的24%，壹批有規模、有競爭力、有知名度的房企脫穎而出。
(八)房地產金融業發展良好，為房地產市場健康發展提供了有力支撐。從1998年末到2003年末，我縣各項房地產貸款金額從1751億元增加到371億元，6年增長了2.1.2倍。2003年末，房地產貸款較上年同期增加1.38%。房地產信貸業務是近年來增長最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據中國人民銀行平陽支行統計，2001之前我縣個人住房貸款很少。2001年，個人住房貸款僅為623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而2003年，個人住房貸款為8554萬元，比2001年增加13。在政府宏觀調控的幹預下，到2004年6月，雖然個人住房貸款比重有所下降，僅為8.74%，但其總額已達到8904萬元，比2003年增加350萬元。可見，我縣房地產信貸為房地產市場提供了良好的信用環境，也為我縣房地產市場的可持續發展提供了有力保障。
(9)房屋拆遷。我縣舊城拆遷始於1991，在探索過程中不斷發展，現已形成較為完善的拆遷管理體系。2002年《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》出臺，從產權調換逐步發展到貨幣補償安置，保證了拆遷雙方的合法權益，體現了公開、公正、公平。同時，2004年規範了農村村莊改造拆遷管理，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到了廣大拆遷戶的壹致認可。
(十)活躍存量房地產交易，完善住房供應體系。1997以來，房改房上市政策出臺，存量房產交易活躍。2003年存量房交易量達到47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，完善住房供應體系。不同層次的住房供應滿足了不同收入家庭的住房需求，大大改善了城鄉居民的住房條件。我縣城鎮居民人均住房面積達到35.9平方米，農民人均建築面積達到35.1平方米，居全市首位。
(十壹)住房保障制度。從1997開始，我縣被列入國家安居工程試點縣，安居工程(保障性住房)改變了原來的單通道集資合作建房，解決機關、工礦企業(事業單位)幹部職工住房困難。從1998至今，國家陸續下達我縣安居工程(保障性住房)建設規模* * * 25萬平方米。為建立和完善我縣多層次住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，根據市縣政府相關工作安排，縣房改辦擬出臺廉租房實施辦法。據該辦初步調查，我縣最低收入戶258戶，符合廉租房登記的有215戶(目前我縣準備在昆陽鎮試行)。
二、1998-2003我國縣域房地產市場的基本特征分析
1，經濟繁榮的有力支撐。近年來，我縣經濟壹直保持快速發展速度。2003年，與1998相比，全縣生產總值和財政總收入分別增長71%和125%。隨著經濟的快速發展，居民生活得到了明顯改善。2003年，全縣城鄉居民儲蓄達到46.96億元，比1998增長191%。
2.住房制度改革進壹步深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋率達到50%。隨著住房制度改革的逐步深入，居民的購房熱情得到了很大程度的激發，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。
3.國家宏觀政策大力推動。第壹，減輕消費負擔，降低市場準入門檻。從1997開始，房產交易的契稅和手續費壹再下調。從1997之前營業額的6%到1.5%，2006年6月5438+0，國家取消了47項建設性收費。2002年新建商品住宅交易管理費按3元/平方米收取，二手貨及落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取。二是推出個人住房貸款，增強居民購買力。自1998房貸政策出臺以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心發放個人住房貸款累計余額165438+7億元。
4.居民消費結構升級，消費檔次大幅提升。我縣居民消費的恩格爾系數，即“食品”占總消費支出的比重逐步下降，從1998年的36.9%下降到2003年的31.4%，比全國40%的平均水平低8.6個百分點。這是增加住房消費的好機會。此外，我縣居民“壹步到位，壹房養老”的觀念也逐漸淡化。單間房不再流行，舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，為我縣房地產市場註入了強大的活力。
5.城市化進程正在加快。近年來，我縣積極推進城市化進程，加快城市人口聚集。據統計，2003年，我縣城鎮總人口達到841，000人，比1，998人增長4.7%。此外，每年有數以萬計的農民工，毫無疑問，我們縣對住房的需求是巨大的。
三、1998-2003年我縣房地產市場運行中存在的主要問題及深層次原因分析
從總體上看，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持了快速健康發展的勢頭，但也存在壹些問題:壹是住房供給與居民需求的矛盾較為突出，保障性住房和中低價位商品房的供給遠不能滿足市場需求。房地產大戶型多，小戶型少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政手段跟不上房地產市場發展，部分房企自我約束機制不健全，導致違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題。三是房地產投資增速緩慢。我國近年來經濟發展不快，導致房地產業發展緩慢。2003年，全縣共有房地產開發企業43家，房地產開發投資僅29682萬元。而且近幾年房地產業占GDP的比重壹直徘徊在2.3%左右，並沒有明顯的增長。可以說，房地產業並沒有明顯拉動縣域GDP，也沒有產生規模效應；四是地價偏高，少數鄉(鎮)土地供應缺乏規劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；第五，工薪階層買房難，房屋空置率和空置率上升。據統計，空置率和空置率也隨著我縣房價的上漲而上升。2006年5438+0，空置率35624平方米，2003年上升到541，21，000平方米。2003年，我縣商品房均價從2006年的1500元/平方米上漲到2200元/平方米。基於我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入為23600元。比如壹個家庭不吃不喝買壹套60平米的商品房，需要將近7年的時間。結果很多房子都被少數有錢人買走了，增加了空置率和空置率。而真正需要買房的工薪階層因為經濟問題買房難，形成了工薪階層買房難，空置率和空置率卻上升的矛盾。第六，房企整體水平不高。目前有43家房企，其中2級企業只有5家，其余都是3、4級企業，所以群體素質較低；第七，房產中介規模小。我縣房地產市場有120家房地產中介公司，規模大的只有幾家。八是土地市場運作不規範。獲得開發用地有兩種方式:協議和拍賣。由於兩種形式並存，房地產開發商的風險參差不齊，開發成本也不壹樣。第九，發達社區檔次不高。到目前為止，我縣的房地產開發，住宅精品少，住宅小區檔次低，從規模和檔次來說，住宅小區都很少。
四、保持我縣房地產市場持續健康發展的對策
1.要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體發展規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將為我縣因行政區域較小而具有可操作性的長期政策措施進行調解；房地產用地的擴張將與老城區的功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制和實施，真正實現“自然-空間-人文系統”的總體格局和發展模式。在大量調查的基礎上，制定短期和長期的房地產發展規劃，正確處理“度”和“量”的關系，才能有效防止縣域房地產業的“泡沫化”。制定規劃時要兼顧“兩頭”，適時調整發展結構。今後要統籌考慮社會各階層的住房需求，特別關註“平民住房”，重點關註中低收入家庭，讓他們買得起房，有房住。
2、加強對房地產開發的研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場分析研究，逐步建立房地產市場預警和信息披露制度，提高分析判斷市場的能力，加強宏觀調控能力，正確引導房地產投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。
3、控制商品房價格的非正常上漲。壹是根據房地產市場需求，保持合理的土地供應和供給比例，加大保障性住房建設，限制高檔住房盲目開發和大規模建設，防止積壓；二是提高房地產市場的透明度，為房地產開發商創造公平的競爭環境。同時，要科學合理地制定招投標辦法，防止地價以“天標”中標；第三，要加快建立房地產市場監測體系，及時收集和反饋必要的市場供求比例和價格走勢信息，指導房企做好市場細分和定位，避免盲目性，有助於政府及時進行宏觀調控。
4.要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保土地供應總量適度，逐步建立梯度供地制度，盡可能滿足不同層次的住房需求。隨著城市化進程的加快，建設用地和房地產用地的供需矛盾日益尖銳。因此，要適當拓展縣城的發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，推動城鄉大量存量和低利用率土地入市。要求負責土地出讓的單位要按照計劃出讓時間按時繳納土地款，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度供地制度，滿足不同層次住房需求。
5、改善和加強房地產交易市場的管理。壹是要加強商品房預售管理，規範商品房銷售，解除購房者的後顧之憂；二是要加強對房地產經紀機構的管理，規範房地產中介行為；第三，要簡化房地產交易手續，提高辦證速度。
6.要努力提高住房的整體質量和房企的整體素質。大力倡導和引導房企打造高品質名牌住宅產品，提高住宅建設質量，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租房工程建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高水平發展。不斷優化住宅小區環境，優化布局設計，充分合理利用空間，註重資源的充分節約和綜合利用，建設生態住宅，使我縣住宅建設向產業化方向發展。要采取扶優限劣的措施，嚴把市場準入關，通過規範市場經濟秩序，及時清理那些沒有資金實力、缺乏資質的房企。同時制定壹些優惠政策，向房地產行業中實力比較強、信譽比較好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世後的新形勢。
7、加大保障性住房建設力度，改革建設和供應方式。改革的重點要體現在六個方面:壹是全面開展保障性住房建設項目招投標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確保障性住房購買標準，改革供應管理模式；第三，根據低收入家庭的實際情況，改革和完善住房保障制度；第四，嚴格執行經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強保障性住房價格監管體系研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制保障性住房單戶建築面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快中低價位大型住宅小區建設。
8.要提高防範金融風險的意識，加強信貸管理。壹是要控制總量，合理調整結構，實行差別化政策，控制住房開發在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度消費；二要嚴格信貸管理，依法合規放貸，切實加強貸後管理；三是在積極向土地收購儲備機構提供信用貸款的同時，加強貸款監控，實行封閉運行；第四，要加強個人住房貸款的管理。壹方面，要繼續支持本地居民購房，適度提高首付。另壹方面，要停止異地購房和多套住房的個人貸款。
9、規範發展物業管理。要把文明創建活動和綜治工作結合起來，積極采用行政、經濟、法律手段，在縣城範圍內全面推行物業管理。房管部門作為行業主管部門，要結合實際情況，積極開展試點工作，總結經驗，為推進物業管理產業化打下堅實基礎。
10，加強房地產開發監測。據了解，目前昆陽鎮住房開發用地較大，已遠遠超過當地住房需求，這將影響整個地區房地產市場的有序健康發展。要加強對城鎮房源開放的監管。規定土地自主審批權三年期滿後不得延期，建立和完善統壹有序的住房市場。在縣域土地總量控制方面，要適當增加供應，緩解供需矛盾，防止土地供應過多形成市場風險。
動詞 （verb的縮寫）對未來三年我國房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析。
基於我縣房地產發展現狀，可以看出我縣房地產行業現狀可以說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998以來，我縣房地產價格的上漲是客觀存在的，也是必然的，是我縣房地產業發展的必然結果。相對較大的需求空間為房地產價格的上漲提供了真實的需求支撐，而不是純粹投資動機驅動下的“膨脹”。這是“平陽現象”不同於“海南現象”的本質，也是我縣在房價快速上漲的同時，能夠保持商品房空置率較低，防止泡沫的主要原因。基於以上背景分析，我國房地產市場仍有很大的發展空間。主要表現在:
1.城市化的發展需要為我國房地產業的發展提供巨大的空間。“建‘壹都三縣’，建新平陽”，率先基本實現現代化，是我縣近年來發展的重要戰略。“住在平陽、遊在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展的目標，這將有效激發我縣潛在的房地產需求。疏散老城區，建設新區，逐步將城市建設和人口分布疏散到縣城外圍地區，加快城市化進程，構建“大平陽”發展戰略。我縣行政區域的擴大為我縣經濟發展帶來了機遇，也為房地產市場提供了更大的發展空間。據聯合國相關機構統計，人均GDP在800-8000美元之間，這是房地產行業的起步和快速上升階段。只有人均GDP在65438美元+03000以上，房地產行業才會進入下降階段。目前中國人均GDP在800美元左右，而我們縣人均GDP已經超過65438美元+0.250。另外，上世紀90年代，發達國家人均住房建築面積美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建築面積達到30平方米之前，房地產市場將保持旺盛的住房需求。我縣作為溫州具有集聚效應的大縣，發展潛力巨大。
2.我縣重大配套項目和住宅建設的供需矛盾和結構矛盾，為我縣房地產發展提供了潛在動力。經過我縣10多年的舊城保護和改造努力，居民住房條件得到明顯改善。但我縣轄區內仍有大量地塊未完成，特別是昆陽鎮街北118700平方米危舊房拆遷改造。按照25%擴建計算，需要解決拆遷購買房屋的建築面積。此外，鰲江鎮火車站次年開通，甌南橋連接了蒼南縣鰲江、水頭鎮、龍港，對整個地區也起到了很大的促進作用。雖然，2004年以前，我縣房地產開發項目總供地面積為28.7134公頃，總供地面積為430，705，438+0，000平方米。但近年來，隨著開放人口政策的實施，每年人口增加0.4-0.5萬。這裏雖然有經濟適用房供應，但還是不夠。因此，加大住宅建設迫在眉睫，而我國房地產業的住宅投資空間尚未達到飽和。
3.我縣規劃和人口發展對住房的需求將繼續增長，為我縣房地產業的發展提供真實需求。2003年，我縣戶籍人口841萬，暫住人口3.83萬。根據我縣相關規劃資料，規劃2005年戶籍人口近期為85.88萬，遠期為88465.438萬+0.00萬。目前，隨著全縣招商引資、暫住人口湧入、失地農民轉為非農業人口、人才引進等因素，未來幾年全縣人口增長，城鎮總人口將以每年4000-5000人的速度增長，其中非農業人口每年增長3000-4000人，暫住人口每年增長200-300人。
(1)城市人口新增住房需求
根據城市人口預測，新增城市人口的住房需求總量可按統壹公式計算:
P1=W1 N+W2 R F N
其中:P1:新增人口住房需求總量。
W1:新增人口中非農業人口的增加。
n:新增人口人均建築面積(人均30平方米)
W2:新增人口中暫住人口的增量
r:經商、辦廠、咨詢服務等收入相對較高且有購房能力的暫住人口比例(估計在9%左右)。
f:有購房能力的暫住人口比例按5%計算，每年計算新增人口住房需求總量:
2004年新增人口的總房屋需求:
p = 0.34×30+0.03×9%×5%×30 = 10.241(萬平方米)。
2005年新增人口的總房屋需求:
p = 0.4×30+0.03×9%×5%×30 = 12.0041(萬平方米)
2006年新增人口的總房屋需求:
P = 0.3× 30+0.02× 9 %× 5 %× 30 = 9.0027(萬平方米)
(2)居民隨著經濟發展改善居住條件對商品房的需求。
目前我們縣老城區的房子都是落地式房子。根據2003年我縣統計年鑒的數據，今年我縣人均住房面積為35.9平方米，居住水平應該處於中等水平。但隨著經濟的發展，收入的增加，人們改善居住條件的願望也強烈了，買新房換舊房是必然的。參考國際經驗，比如以4萬非農業人口為基數，按照每戶每年增加1平方米計算，每年需求約為4萬平方米。
(3)商品房投資需求
因為房產具有保值增值的功能，壹定的投資需求是必然的。近年來，相當壹部分社會閑散資金進入房地產市場，大量人員成為“炒房團”。他們手上基本都有兩三套房子，但是按照目前房地產市場的低入住率，壹旦能賺錢，基本都會賣掉。再加上近年來外出經商、回鄉投資房地產的人群等因素，預計我縣商品房需求約占城鎮新增人口和隨著經濟發展改善居住條件居民住房需求總量的30%。總之，從目前的土地供應情況和未來的市場需求分析，未來房地產市場會更加完善和成熟，住房消費也會更加理性。