近日，國務院辦公廳印發《關於加快發展保障性租賃房的意見》(以下簡稱《意見》)，首次在國家層面明確了住房保障制度的頂層設計。
業內人士認為，《意見》可能給房地產企業帶來新的增長點，因此高度關註。專家提醒，保障性租賃房建設既要量力而行，也要量力而行。
保障性租賃房將助力房地產開發企業轉型升級。
上海交通大學住房和城鄉建設研究中心主任、住建部科學技術委員會委員陳傑表示，近年來，萬科、龍湖、旭輝等傳統房企在長租公寓方面投入很大。根據《意見》的相關規定，這些企業只要持有的租賃住房存量符合戶型、租金等基本要求，就可以申請參與保障性租賃住房的開發運營。
某知名經紀公司首席地產分析師譚渺(化名)指出，目前長租的回報率相對較低，因此，任何可能提高回報率的做法都可能受到企業的關註。
在降成本方面，《意見》提出了具體措施。比如，利用存量土地和住房建設四種方式，降低了土地成本；企業稅負降低，房產稅由12%降至4%。特別是在金融方面，對保障性租賃房的貸款，在實施房地產信貸管理時要區別對待；執行民用水、電價格。同時，中央財政也將對符合條件的項目給予適當補助。
在住建部政策吹風會上，住建部副部長倪虹表示，發展保障性租賃房將是房地產企業未來努力探索的方向。
倪虹直言“這條腿比較短”，是因為開發商高杠桿、快周轉的開發模式，不願意開發長租住房。
為支持保障性租賃房建設，《意見》明確，企事業單位使用自有閑置土地需要改變土地用途，但不補交地價款，免交城市基礎設施配套費。
住建部住房保障司相關負責人解讀《意見》指出，住房租賃企業向個人出租房屋可選擇適用簡易計稅方法，減按1.5%的稅率計算繳納的增值稅；對企事業單位、社會團體及其他組織向個人和專業化大型住房租賃企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。對保障性租賃房項目免收城市基礎設施配套費。
“這麽多優惠政策，就是想讓市場主體，能算好賬，能做到。這也是企業根據市場需求實現轉型發展的新途徑。因此，發展保障性租賃房將是房地產企業未來努力探索的壹個方向。”倪虹說。
住建部住房保障司司長曹金標指出，希望通過《意見》推動房地產開發企業轉型升級。
陳傑認為，經濟適用房租賃可能成為房地產企業未來更重要的業務。“企業要有新的增長點，否則在資本市場上的吸引力會下降。保障性租賃房無疑有機會成為新的增長點。”
《意見》對房市和土地市場有什麽影響？
《意見》提出，集體經營性建設用地等四類土地可以參與保障性租賃房供應。陳傑指出，根據不同城市的具體情況，未來各類土地的參與程度會有很大不同。
“比如北京利用集體所有建設用地建設租賃住房的力度比較大，占全國這方面建設總量的壹半以上。上海主要使用國有建設用地，鼓勵企事業單位使用自有存量土地。專門為租賃住房設計的R4地塊供應量占全國壹半以上。”陳傑說。
陳傑判斷，該意見將對大城市的房地產企業和土地政策產生重大影響。他指出，租賃市場發展到現在這個階段，規模化發展的時代已經離開，存量房時代已經到來。大城市租賃市場的存量市場發展水平將直接影響對人才的吸引力，進而長期影響城市的競爭力。“現在壹些城市也有相關做法，人才公寓是高端福利。中央出臺《意見》的意圖非常明確，不僅要保護中高端人才，還要出臺更加普惠的保護政策。因為城市發展需要各種人才。”
同策研究院高級分析師張認為，“在目前的市場環境下，租賃住房仍然提供結構性和過渡性的住宅產品。因此，從長遠、本質和宏觀角度看，《意見》對大城市土地政策和房地產市場的影響有限。”
盡力而為，量力而行。
《意見》規定，企事業單位可以自建，沒有資金、沒有能力的，可以與住房租賃企業、房地產開發企業合作建設運營。
譚渺指出，長租公寓行業目前並不是壹個賺錢的行業，知名房企供應的長租房源市場份額也非常有限。
譚渺透露，他在相關部門召開的壹次會議上獲悉，保障性租賃房的住房保障政策“勢必要推進”。即使短期內保障性租賃房不是重要的住房租賃供應主體，但長期來看其地位會越來越重要。
今年7月2日發布的《國家發改委關於進壹步做好基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》提出，將REITs試點範圍擴大至保障性租賃房。這被視為《意見》的壹個組合，將保障性租賃房政策推到了更加重要的位置。
興業證券的壹份研究報告顯示，我國保障房累計存量資產約為3萬億至5萬億元，以10%的證券化率計算，REITs的市場規模對應3000億至5000億元。
陳傑判斷，實現經濟適用房租賃的REITs不太可能成為主流。在調查中，陳傑發現保障性租賃房的整體出租率相對較低。不過，他認為，在合適的地段進行適當開發，制作壹些示範案例，以吸引資本市場的關註，提高企業的信心，將有利於促進經濟適用房租賃的發展。
陳傑介紹，各地都有過租保障房的各種嘗試。國務院出臺的意見起到了綱領性的指導作用，是高層的推動，各地都有義務配合。“本來企業要爭取，現在地方的動力更大了。”
據悉，今年，壹些人口凈流入的大城市計劃籌集93萬套保障性租賃房，這是擴大保障性租賃房供應、優化租賃房供應結構的良好開端。
“對於地方政府來說，短期內需要盈利，長期來看租賃住房市場規模發展到壹定程度，也可能會擠出需求。”譚渺指出，地方政府要采取具體措施，以堅定的決心配合政策。
住建部在國務院政策例行吹風會上提到，地方要把這個事情從“要我做”變成“我要做”。陳傑說，當壹個企業看到市場潛力，主動與政府聯系，政府會根據相應的政策給予有限的補貼，以撬動邊際投資，那麽這就是壹個有發展潛力的項目。“如果政府要補貼很多，企業也願意做，那麽這可能不是壹個成熟的項目，可以等到成熟了再做。”換句話說，我們要盡力，但也要量力而行。