2022年6月165438+10月21日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合召開全國商業銀行信貸工作座談會，研究部署金融支持穩定經濟的政策措施落實情況。
會議強調，要全面落實房地產長效機制，因城施策實施差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產融資平穩有序，穩定房地產企業開發貸款和建築企業貸款，支持個人住房貸款合理需求，支持開發貸款、信托貸款等存量融資在確保債權安全的前提下合理展期。用好民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)，支持民營房企發債融資。完善保教樓專項貸款新增配套融資的法律保障和監管政策支持，加快推進保教樓工作落實，維護住房消費者合法權益，促進房地產市場平穩健康發展。
同日，中國人民銀行行長易綱在金融街(000402)論壇2022年年會上發表演講時表示，房地產行業關聯上下遊多個行業，其良性循環對經濟健康發展意義重大。目前，房地產市場出現了壹些調整。我們與有關部門和地方政府合作，用好“壹城壹策”的政策工具箱，降低了個人住房貸款利率和首付比例，支持了剛性和改善性住房需求。針對前期部分房地產企業風險暴露，發放專項貸款2000億元支持已售房屋建設交付，研究建立鼓勵商業銀行支持“保底交付樓”的結構性政策工具。最近擴大了支持民營企業發債的“第二支箭”，為民營企業發債提供風險分擔，民營房地產企業也在支持範圍內。
6月165438+10月以來，穩定樓市政策頻出。
165438+10月8日，交易商協會發布支持民營企業債券融資“第二支箭”擴圍，推出包括房地產企業在內的民營企業融資計劃，預計規模2500億元，並將視情況進壹步擴大。
6月165438+10月11日，央行、銀監會發布《關於做好金融支持房地產市場平穩健康發展有關工作的通知》，從房地產融資、財產安全、風險處置、消費者權益、金融管理政策、住房租賃等六個方面出臺16條具體措施。
114年10月14日，銀監會、住建部、人民銀行聯合發布《關於商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》，允許商業銀行按照市場化、法治化原則開展優質房地產企業置換預售監管資金業務。
政策密集出臺的背後，是中國房地產市場尚未走出底部區間的現實。考慮到政策執行存在壹定滯後性，穩定樓市組合拳的效果還有待進壹步觀察。國家統計局公布的6月5438+065438+10月15數據顯示，全國房地產開發投資113945億元，同比下降8.8%。其中，住宅投資86520億元，下降8.3%。從1到1，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積下降25.5%。商品房銷售額1088.32億元，下降26.1%，其中住宅銷售額下降28.2%。
東方金誠首席宏觀分析師王慶對21世紀經濟報道記者表示，數據顯示，近期房地產市場壹直處於低迷狀態。不僅樓市“金九銀十”質量不足，自11開始，樓市築底趨勢持續，頭部房企信用風險也不斷暴露。
就宏觀經濟而言，除了疫情帶來的短期波動，房地產下行是2021下半年以來經濟下行壓力的壹條主線。接下來，為引導房地產市場盡快實現軟著陸，除了加強“保教樓”等供給側支持外，持續降低居民房貸利率，促進樓市企穩回升是關鍵，具有很強的緊迫性。這也是四季度和明年初穩增長、防控風險的壹大力量。在他看來，雖然0年期和5年期LPR報價165438+10月不變，但與房貸利率掛鉤的5年期LPR仍有下調空間。
穩定樓市重在穩定預期。
樓市回暖的關鍵是什麽？
接受記者采訪的多位業內專家表示，要穩定樓市，應從供需兩端努力。供給側要暢通房企尤其是民營房企的融資渠道。只有資金鏈不斷裂，房產才能有保障，需求端要提振居民對樓市和未來收入的積極預期。這兩點是提高居民入市意願的關鍵。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李對記者表示，房地產“金融16條”和央行的“第二支箭”旨在促進房地產融資環境的正常化，重點是加大對民營房企的融資支持，這對恢復和穩定所有融資、保證開發所需資金和完成房地產鏈條非常重要。
另壹方面，階段性降低房貸利率下限、調整部分熱點城市限購限貸政策、降低首付比例等相關措施，都有利於刺激居民住房需求，但至關重要的是，普通百姓(603883)對未來收入和工作前景的積極預期亟待恢復，這是房地產需求回暖的關鍵環節。
壹位資深地產人士也對記者表示，目前樓市面臨的問題不僅僅是房地產行業的問題，還有居民對經濟收入的預期。
65438年10月9日，中國人民銀行發布2022年第三季度城鎮儲戶問卷調查報告顯示，居民對當期收入的感受和對未來收入的信心下降，居民收入感受指數降至2020年第二季度水平，未來收入信心指數降至2020年第壹季度水平。對未來不確定性的擔憂使得居民傾向於增加儲蓄、消費和投資。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜對記者指出，今年以來，房地產市場深度調整，購房者和房企市場預期疲軟，供需兩端表現不如預期。壹方面，中國中長期住房需求減弱，房地產行業正在告別高速增長時代。另壹方面，許多短期因素也制約著行業的復蘇。壹是在宏觀經濟下行壓力下，居民收入預期降低，購房意願降低；二是多地疫情反復，客觀上對樓市交易造成不利影響；三是在市場下行階段，部分城市存在房價下跌預期，加劇了購房者的觀望情緒；第四，買家對拍賣未完成的擔憂並未完全消失；五是部分城市政策放松預期，購房者觀望情緒較重。
陳文靜認為，雖然目前樓市的氛圍仍然沈重，但政策傳導到需求端的積極效果將逐漸顯現。自11以來，多地監管部門陸續釋放重磅利好，為房企和購房者提供更多資金支持，對恢復供需兩端市場信心將起到積極作用。短期來看，市場回暖的關鍵仍在於需求端的置業信心和預期的恢復，需求端的預期改善仍取決於宏觀經濟的修復和防疫形勢的變化。
她預計，隨著樓市利好政策的不斷落實，供需兩端政策的優化和防疫政策的完善將進壹步恢復市場信心，但傳導至需求端仍需時日，短期市場仍有壓力。未來宏觀經濟和疫情防控逐步好轉後，市場有望逐步企穩。
事實上，樓市的積極信號正在逐漸顯現。上周，美的地產和新城控股(601155)獲得了交易商協會的融資支持，分別申請的6543.8+05億元機架融資已獲受理，成為繼龍湖集團之後第二家和第三家獲得交易商協會融資支持的民營房企。此外，上周有5家公司發行國內債券，包括華潤置地、招商蛇口(001979)等地方城投公司。
外資加碼布局中國房地產市場
有意思的是，正是在今年樓市低迷的情況下，包括黑石集團在內的知名國際開發商和資產管理公司，如貝萊德、大和房屋、尚易紅杉、凱德、博峰等，都加快了在中國的拿地和布局項目，投資路徑涉及寫字樓、商業CBD中心、長租公寓、物流園區、舊城改造等領域。此外，外資也開始在土地市場上收購土地，在債券市場上收購風險房地產企業的海外債券，並對房地產企業的股票進行低價和高價套利。考慮到中國房地產市場依然低迷，有人認為頻繁的外資是壹種“抄底”行為，但也有業內人士認為這是中國房地產市場即將走出低谷的信號。
鑒於外資對中國房地產行業的積極布局，中指院企業事業部研究總監劉水向記者解釋，外資機構具有很強的跨周期運作能力。潛在利潤價值是對外投資的基本標準，主要標準是整體市場穩定性、行業發展潛力和當前資產價格優勢。此外，外資具有全球視野，經歷過多個國家房地產市場的周期性變化，擅長跨周期管理，規避周期性風險，在市場低迷時期積極進入。
另壹方面，中國房地產相關資產的價格水平較低。目前我國房地產市場處於深度調整中，行業資產整體流動性較差，資產價格相對較低。壹是地價，重點城市土地招拍掛，很多地塊溢價率很低，甚至是底價，近期300個城市住宅用地成交溢價率不到2%，處於近年來的較低水平。二是上市房企股價偏低，上市房企平均市盈率在5左右，市凈率在1以下，均處於較低水平。第三，商業物業價格偏低，短期宏觀經濟疲軟，疫情和消費影響導致商業物業價格偏低。
他強調，從長期來看，中國房地產業具有可持續發展的確定性，目前只是處於必要的調整階段。中國經濟仍能保持中高速增長，城市化率仍有提升空間，可帶動房地產持續發展。中國整體經濟有韌性，商業地產需求不會中斷，尤其是物流、租賃等地產子行業，發展潛力較好，目前受到國內外資本的青睞。
6月165438+10月18，諸葛找房數據研究中心發布《中國市場外資拿地，等待長期價值實現》專題報告。報告認為，此輪外資大規模投資中國房地產有以下三個特點:壹是外資和港資傾向於布局核心壹二線城市，對三四線城市關註較少；第二，外資和港資在中國房地產市場的布局，並不看重傳統的房子，更傾向於工業園區、物流園區和倉儲。第三，資產管理公司和壹些不良資產投資公司更傾向於購買中國房地產企業的債券和股票，試圖低買高賣進行長期投資。
報告認為，對於外資港資企業而言，在中國房地產市場底部時期大舉布局，壹定程度上有助於提振市場對中國樓市的信心。自6月165438+10月以來，中央政府對房地產市場的政策支持上升到了前所未有的高度。從啟動“第二支箭”扶持民營房企到發債，再到發布“金融16號文”救市，提振行業信心效果顯著，中國房地產市場有望逐步迎來拐點。預計在房地產行業進入復蘇周期後，這部分“抄底”的外資港資企業將獲得回報。