記者:中央經濟工作會議特別強調“解決大城市突出的住房問題”。這釋放了什麽信號？會給未來的政策走向和住房供應體系帶來哪些變化？
余小芬:經過多年的努力，中國的住房問題已經從總量短缺轉變為結構性供應短缺。改革開放以來，特別是住房制度改革以來，我國大力發展商品房，加大住房保障力度，城市居民的居住條件發生了顯著變化。2019年，城鎮居民人均住房建築面積達到39.8平方米，比1999年凈增20.8平方米。但住房領域不平衡問題突出，主要集中在大城市，人口多、新增人口多、供應量小、房價高、供應量不足、租賃市場供應結構不合理，造成新市民和年輕人特別是從事基本公共服務的人群住房困難更加突出。
基於這壹背景，中央經濟工作會議特別強調“要高度重視保障性租賃房建設”，明確土地供應向租賃住房建設傾斜，合理調控租金水平，並提出要規範發展長租住房市場，釋放支持保障性租賃房建設、規範發展長租住房的積極信號。
在大力發展政策性租賃住房的同時，規範發展長期租賃住房。2018以來，已有100多名家長租住公寓，損害了住戶利益，損害了長租市場聲譽，沖擊了住房租賃市場，教訓深刻。從政府角度，要加快完善法律法規，明確禁止企業采取“高租低租”“長租短付”等不正當經營方式，切實加強市場監管、住建、公安等部門的信息共享和聯合執法，建立住房租賃資金監管制度，將長租機構和房屋納入監管平臺。
隨著保障性租賃房供應的增加和長租住房市場的規範發展，我國長期以來的住房供應體系將發生變化，租賃住房的比例將進壹步提高，租賃市場的規範化程度將大大提高。租賃住房將成為居民長期可接受的住房消費方式。
記者:中央經濟工作會議提出，要高度重視保障性租賃房建設，加快完善長租政策，逐步使租賃住房在享受公共服務方面享有同等權利，規範發展長租市場。這對我國未來的住房租賃發展會有什麽影響？
余小芬:中央經濟工作會議對住房租賃市場發展具有裏程碑式的意義:壹是改變了住宅用地資源配置方式，結束了長期
沒有特殊土地保障的大規模租賃住房市場的歷史。二是深刻改變住房租賃市場結構，改變長期以來住房租賃市場以私房為主，公租房和集中式長租住房比例低，導致租賃市場管理難的格局。三是小戶型、低租金租賃住房供應更加充足。通過在出讓土地、集體建設用地、產業園區用地、企事業單位閑置或低效利用土地、“改業改租”、“改商改租”等方面量身定制開發壹批租賃住房，使小戶型、低租金租賃住房供應更加充足、結構更加合理。第四，租賃市場發展更加規範健康。政策性租賃住房將更好地發揮市場“穩定器”的作用。第五，隨著租房者可享受與購房人同等公共服務政策的推進，住房租賃將成為廣大居民可接受的住房消費方式。
記者:加強房地產金融調控也是促進房地產市場平穩健康發展極其重要的壹環。防範房地產金融風險面臨哪些挑戰？
余小芬:目前中國房地產面臨“三高”:房價過高、金融化程度過高、地方經濟過於依賴房地產。房地產是壹個資本高度密集的行業。以貨幣政策為核心，運用信貸投放、貸款利率等金融工具，調節房地產行業的貨幣供應量和融資成本，可以對整個房地產市場的供求、房價的波動和房地產行業的健康發展產生很大的影響。
當前，完全有必要通過金融調控，建立銀行房地產貸款集中度管理制度、房地產企業“三條紅線”融資管理規則和居民負債收入比監測制度，防止“三高”惡化，以時間換空間，實現房地產市場軟著陸。如果這些措施落實到位，預計房地產企業和房地產市場最大的變化將是趨於理性。房地產企業不會過度負債和盲目拿地，居民會量力而行消費，投資投機需求會被擠出，地價會回歸穩定。
記者:下壹步，推進房地產長效機制建設，促進房地產市場平穩健康發展，應該從哪些方面努力？未來中國房地產市場會呈現什麽特征？
余小芬:從國家層面，圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快完善房地產金融和房地產稅收長效制度，完善住房保障頂層設計，建立“人地掛鉤”機制，將更多住房資源配置到人口密集的城市和自住家庭。從城市層面，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，可以建立“限房價、競地價”、“限房價、競保障房”等機制，防止高地價推高房價；通過優先保障非戶籍居民購房、限購、限售等措施，優先保障自住房購房的居民家庭，使房屋回歸居住屬性；嚴格審查開發商購地資金來源，嚴查各類違規資金購地購房，遏制投機投資炒房。
據預測，未來中國房地產市場運行將更加平穩，但部分城市房價上漲壓力仍然較大。在“解決大城市突出住房問題”的政策導向下，地方政府需要增加住宅用地供應，加快完善以保障性租賃房和* * *產權房為主體的住房保障體系，重點發展政策性租賃住房，規範發展長期租賃住房市場，及時準確運用各種調控工具，促進房地產市場平穩健康發展。(經濟日報)