據悉，今年上海將大力推進保障性租賃房落地。預計到今年年底，建設保障性租賃房24萬套(間)，完成“十四五”總目標的壹半以上。
集中配租優先考慮無房家庭。
18年10月18日，上海市房管局發布了《上海市保障性租賃房租賃管理辦法(試行)》(以下簡稱《管理辦法》)，對保障性租賃房(以下簡稱“保障性租賃房”)的申請條件、租賃價格等做出了詳細規定。
《管理辦法》強調，保障性住房分配強調公開、公平、公正。項目符合供應條件後，出租單位發布公告，開始集中配租；集中配租應優先保障上海無房對象。集中分配後剩余房源，實行正常分配，符合條件的對象，先到先得。
保障性住房供應情況將在“壹網通辦”門戶網站和上海市住房租賃管理服務平臺公布。市民提交申請材料、租賃單位資質審核、住房保障機構核實住房條件統壹在平臺上進行，租賃合同網上簽約、備案統壹在平臺上實施，為出租房提供“壹站式”租賃管理服務。
那麽，什麽樣的人可以申請上海的保障性租賃房呢？《管理辦法》規定，保障性住房供應對象為在上海市合法就業且住房困難的職工及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照上海市某地區家庭人均住房建築面積低於15平方米確定。
RealData高級分析師黃輝表示:“這次上海的保障房出租給‘個體企業’，可以提高租金分配效率。該辦法明確保證了租賃住房可以分配給用人單位和個人，用人單位可以根據需要為符合條件的員工提供租賃住房，有利於用人單位吸引或留住人才，通過充分發揮用人單位的積極性，有效提高租賃住房的配置效率，減輕租賃住房的經營管理壓力。”
此外，當申請人申請的項目中公寓房源全部或部分租滿時，將按戶型建立輪候名單，優先保障上海市無房對象。租賃單位不得拒絕租賃符合條件的申請人。
值得壹提的是,《管理辦法》的另壹大亮點是不同家庭可以審批匹配單位，尤其是二孩和三孩家庭。《管理辦法》規定，三人以下的家庭和單身可以住兩居室及以下單位，兩三個孩子的家庭可以住三居室及以下單位。根據供需匹配情況，出租單位也可安排多居室公寓拆遷使用。
“明保證租房供應標準，改善多子女家庭的租房條件。該辦法明確了不同家庭規模的租金分配標準。孩子多的家庭可以申請大戶型的出租房。同時嚴格限制壹個家庭或單身人士只能入住壹間出租屋，可以擴大出租屋的保護範圍，充分發揮出租屋的保護功能。”黃輝分析道。
租金“九折”，每年漲幅不高於5%。
眾所周知，租金是市場普遍關註的問題。那麽，上海的房租怎麽定？根據《管理辦法》規定，保障性租賃房的租金價格為“壹房壹價”，實際租金價格不得高於備案價格。面向社會供應的保障性住房，租金價格應低於同地段、同品質市場租賃住房租金的10%。
調價時，調價漲幅不得高於市房管部門監測的同地段市場租賃住房租金同期漲幅，年漲幅不得高於5%。對園區、單位、系統職工提供的保障租賃住房，可進壹步降低租賃價格，並隨著租賃年限的增加，相應建立租賃價格的遞進機制和管理規則。
上海中原高級分析師陸文熙表示:“10%以下的租金，不超過5%的漲幅，體現了上海租房的安全性，也能隨著租房供應量的增加，對上海的租房市場起到穩定作用。”
目前，在國內租賃市場中，個人租賃住房占住房租賃市場的近90%，是當前市場最大的住房供應來源。柯睿城市租賃系統顯示，2021年，全國主要城市租金呈持續上漲趨勢，平均漲幅近7.57%，多地租金價格創歷年新高。其中上海2021個人租金漲幅也超過15%。
在支付方式上，《管理辦法》規定，出租房屋租金可按月或按季度收取，超過壹個季度的租金不得預收；租賃保證金(押金)不得超過壹個月的租金。承租人可以按規定提取住房公積金支付房租。
租賃期限方面，租賃合同期限不低於1年(除非承租人有特殊要求)，最長不超過3年。鼓勵出租人與承租人簽訂2年或3年的租賃合同。租賃合同到期後，經重新審核，入住人員仍符合準入條件的，可以續租；不再符合準入條件的，應當退出。
“保障性租賃房是有限的，如何提高利用率，如何有序進出，是政策的核心點。上海的政策規定原則是1年，最長不超過3年。實現了動態管理，符合條件的續租，符合條件的退出。這也實現了創新突破，實現了快速流通高效，值得全國借鑒。”陸文熙說。
業內:上海兩項租房新規可能為全國提供參考。
同日，為加快保障性租賃房供應和認定工作，上海發布《上海市保障性租賃房項目認定辦法(試行)》(簡稱《認定辦法》)。
根據《認定辦法》，為加快形成供應，上海對租賃住房項目進行了明確認定，分為現有項目和新建項目。其中，現有租賃住房項目是指認定辦法實施前，經合規審批後已建成或在建(含建設項目手續)的租賃住房項目。
《認定辦法》還明確了新實施的保障租賃住房項目標準，規定70平方米以下戶型住房建築面積占項目住房建築面積的比例不低於70%。
事實上，上述兩項上海租房新政，也是去年6月發布的《上海市加快發展保障性租賃房的實施意見》的延續。根據已公布的“十四五”期間新增保障性租賃房計劃，上海計劃在“十四五”期間新建保障性租賃房47萬套，占同期新增住房供應總量的40%以上。
“上海今年的24萬套租賃房，在壹線城市中處於較高水平。根據已公布的“十四五”期間新增保障性租賃房計劃，上海計劃在“十四五”期間建設47萬套，高於深圳的40萬套，低於廣州的60萬套。上海今年的24萬套保障租賃房，已經超過了深圳“十四五”期間要建設的保障租賃房總量的壹半，超過了廣州的1/3。”黃輝說。
“今年是租賃住房發展的第壹年。從全國來看，上海的做法值得其他城市借鑒，比如租賃方式、租金設定、支付方式、退出機制等。上海的做法在執行上有壹定的創新。”陸文熙說。