6月165438+10月11日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關於做好金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，出臺16條措施明確支持房地產市場平穩健康發展！信息量非常大！
重點關註:
1，穩定房地產開發貸款；
2.支持個人住房貸款的合理需求；
3.穩定建築企業的信貸投放；
4.支持開發貸款、信托貸款等存量融資的合理延伸；
5.保持債券融資基本穩定；
6.維護信托等資產管理產品的融資穩定性；
7.支持開發性政策性銀行為“保教樓”提供專項貸款；
8.鼓勵金融機構提供配套融資支持；
9.做好房地產項目並購的金融支持；
10，積極探索市場化支持方式；
11.鼓勵依法自主協商延期還本付息；
12.有效保護延期貸款的個人債權；
13.延長房地產貸款集中管理政策的過渡期安排；
14，分階段優化房地產項目M&A融資政策；
15，優化租房信貸服務；
16.拓寬租賃市場多元化融資渠道。
全文如下。
其中，在保持房地產融資平穩有序方面，通知特別提出:
自通知下發之日起，未來6個月內到期的，可允許超出原規定1年展期，不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與其壹致。
這意味著，房地產企業到期貸款可以超出原規定展期1年；“不調整貸款分類”意味著央行對銀行的考核相應放松，力度很大。
著名專家劉哮波也表達了自己的觀點:房地產業作為中國稅率最高、帶動力最強的行業，壹定要回暖，才能支撐全國的財政和就業。
這壹次，人民銀行和銀監會給出的態度是“支持”！
二。文件編號國家稅務總局2009年發布的31，原文
中華人民共和國國家稅務局關於印發《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》的通知
國稅發[2009]第365438號+0
各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局:
為加強房地產開發經營企業企業所得稅征收管理，規範房地產開發經營企業納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營特點， 國家稅務總局制定了《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》，現予印發。
國家稅務總局
二
房地產開發經營企業所得稅處理辦法
文件編號:國稅發[2009]第365438號+0
頒發機構:中華人民共和國國家稅務總局
第壹章總則
第壹條根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則和其他有關稅收法律、行政法規，制定本辦法。
第二條本辦法適用於中國境內的房地產企業。
第三條企業房地產開發業務包括土地開發、房屋、商品房及其他建築物、附著物和配套土地開發，其他開發產品符合下列條件之壹的，視為已完工。
(壹)產品的開發。
(2)開發的產品已投入使用。
(3)開發產品已取得初始產權證。
第四條企業有《中華人民共和國稅收征收管理法》第十五條規定情形的，稅務機關可以按照稅收法律、行政法規的規定處理，逐步規範國家，但不得征收管理。
第二章所得的稅務處理
第五條開發產品銷售收入的範圍是開發產品銷售過程中取得的全部價款，包括現金和現金收益。企業代有關部門、單位和企業收取的，計入開發產品價格或由企業開具發票的各種基金、費用和附加費，應按規定全額確認為銷售收入；如果不包含在開發產品價格中，由企業開具發票，可以作為代收代理。
第六條企業通過正式簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得的收入，應當確認為銷售收入的實現，具體如下:
(1)以壹次性全額支付方式銷售產品的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的證據(權利)的當天確認收入的實現。
(2)產品，按照銷售合同或協議約定的價款和付款日期確認收入的實現。付款人取款收入的實現。
(三)以銀行抵押方式出售合同或協議中約定的價款，應於實際收到之日確認，余額在銀行變現。
(四)委托銷售和開發產品，收入的實現應按以下原則確認:
1.以支付手續費方式委托銷售開發產品的，在收到受托方銷售的開發產品清單的當天，按照銷售合同或協議約定的價格確認收入的實現。
2.采用視同買斷方式委托銷售開發產品的，企業與買方簽訂銷售合同或協議，或者企業、受托方與買方簽訂銷售合同或協議。銷售合同或協議約定的價格高於買斷價格的，按照銷售合同或協議約定的價格計算的價格，在收到受托方銷售的開發產品清單的當天確認實現收入；銷售合同或協議約定的價格低於前兩種情況下的買斷價格，且受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，在收到受托方銷售開發的產品清單當天確認收入實現。
3.采用底價(保證底價)並代銷開發產品的，為企業與買方簽訂的銷售合同或協議，或企業、受托方、買方簽訂的銷售合同或協議。銷售合同或協議約定的價格高於基價的，按照銷售合同或協議約定的價格計算的價格，應當在收到受托方銷售的開發產品清單的當天確認收入的實現，企業應當按照規定支付委托款。銷售合同或協議約定的價格低於基價的，應當在收到受托方按照基價計算的價款的當天確認收入的實現。受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，在收到受托方銷售開發的產品清單的當天，按照基價加上按規定取得的份額確認收入的實現。
4.委托承銷銷售開發產品的，可以根據承銷合同的有關規定，參照上述1至3確認收入的實現；對於包銷期滿後仍未售出的開發產品，企業應當按照包銷合同或協議約定的價格和支付方式確認收入的實現。
第七條企業將開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務以及與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣性資產交換的，應當視同銷售，在轉讓開發產品的所有權或者使用權，或者實際取得利益時，確認收入(或者利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序如下:
(壹)按照本企業近幾個月或本年度近幾個月同類開發產品的市場銷售價格確定；
(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品的市場公允價值確定；
(三)由開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
第八條銷售未完工開發產品的企業的應稅毛利率，由各省、自治區、直轄市國家稅務局和地方稅務局按照下列規定確定:
(壹)開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地的市區和郊區，不低於15%。
(二)開發項目位於地級市城區和郊區的，不得低於10%。
(三)開發項目位於其他區域的，不低於5%。
(四)屬於經濟適用住房、限價房和危改住房的，不得低於3%。
第九條企業銷售未完工開發產品取得的收入，應當按照預計的應納稅毛利率按季(或按月)計算，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結清其稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時將其實際毛利與其對應的預計毛利之間的差額，計入本項目與其他項目合並計算的當年應納稅所得額。
企業在年度納稅申報時，應出具開發產品實際毛利與預計毛利之間差異的調整報告及稅務機關要求的其他相關資料。
第十條企業在新建開發產品完工或者完成不動產初始登記並取得產權證前與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，將出租人取得的預租價款按照租金確認為實現收入。
第三章成本費用扣除的稅務處理
第十壹條企業在核算和扣除成本費用時，必須按照規定區分開發產品的期間費用和應納稅成本、已銷售開發產品的應納稅成本和未銷售開發產品的應納稅成本。
第十二條企業當期發生的費用、銷售開發產品的應納稅成本、營業稅及附加、土地增值稅，允許按規定在當期扣除。
第十三條開發產品稅的成本核算應按第四章的規定辦理。
第十四條已銷售開發產品的計稅成本，應當根據當期已銷售的可銷售面積和可銷售面積的單位工程成本確定。可售面積的單位工程成本和已售開發產品的計稅成本按以下公式計算確定:
實用面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總實用面積。
已售開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積的單位工程成本。
第十五條。允許企業根據有關法律法規或合同的規定，扣除已完成但尚未銷售的開發產品的實際維護費用和已銷售開發產品(包括* * *廢舊零部件和* * *廢舊設施設備)的日常維護、保養和維修費用。
第十六條企業將已計入銷售收入的××配件、××設施設備維修基金按規定轉移給有關部門和單位的，應在轉移時扣除。
第十七條開發區內企業建設的會所、物業管理場所、電站、供熱站、水廠、文化體育場館、幼兒園等配套設施，按照下列規定辦理:
(壹)屬於非營利性且產權歸業主所有，或無償贈送給地方政府和事業單位的，可視為公共設施，其建設費用按公共設施費的有關規定執行。
(2)以營利為目的，或者產權屬於企業，或者產權歸屬不明確，或者無償捐贈給地方政府和公用事業以外的其他單位的，應當單獨核算成本。除企業自用按固定資產建造處理外，其他均按產品建造和開發處理。
第十八條開發區內企業建設的郵電、學校、醫療設施等費用應單獨核算。其中，企業與國家有關業務管理部門和單位共同建設設施並在建成後移交的，國家有關業務管理部門和單位給予的經濟補償可直接抵扣項目建設成本，抵扣後的差額應調整當期應納稅所得額。
第十九條企業以銀行抵押方式銷售開發產品，約定由企業為買方抵押貸款提供擔保的，銷售開發產品時向銀行提供的保證金(擔保金)不得從銷售收入中扣除，也不得作為當期稅前費用扣除，但可以在實際發生損失時據實扣除。
第二十條企業委托境外機構銷售其開發的產品，企業向境外機構支付的銷售費用(含傭金或手續費)不超過受托銷售收入65，438+00%的部分據實扣除。
第二十壹條企業的利息支出應當按照下列規定處理:
(壹)企業為建造和開發符合納稅要求的產品而借入資金所發生的借款費用，可以按照企業會計準則的規定進行歸集和分配，屬於財務費用性質的借款費用可以直接在稅前扣除。
(二)企業集團或者其成員企業向金融機構統壹借款，供集團內其他成員企業共同使用的，借款人可以在使用貸款的企業之間合理分攤利息費用，允許使用貸款的企業合理分攤的利息在稅前扣除。
第二十二條國家收回土地使用權造成的損失，可以按照有關規定作為財產損失在稅前扣除。
第二十三條企業開發的產品(以成本對象為計量單位)整體報廢或毀損，其凈損失允許按有關規定經審查確認後在稅前扣除。
第二十四條企業開發的產品轉為自用，實際使用時間不超過65，438+02個月並再次銷售的，折舊費用不得在稅前扣除。
第四章應稅成本的核算
第二十五條應稅成本是指企業在開發、建造和研制產品(包括固定資產，下同)過程中發生的，按照稅收規定應列為成本對象的費用。
第二十六條成本對象，是指在開發產品的開發和建造過程中，為歸集和分配各項費用而確定的費用承擔項目。確定應稅成本對象的原則如下:
(1)市場性原則。開發的產品能夠對外銷售的，應當作為獨立的應稅成本對象核算；不能在國外經營銷售的，可以先作為過渡性成本對象進行歸集，然後將其相關成本分攤到可以在國外經營銷售的成本對象中。
(2)分類收集原則。開發地點相同、完工時間相近、產品結構類型無明顯差異的集團開發的項目，可作為壹個成本對象核算。
(3)功能區分原則。當開發項目的壹個組成部分相對獨立，具有不同的功能時，可以作為壹個獨立的成本對象進行核算。
(4)定價差異原則。如果由於產品類型或功能不同，開發產品的預期售價差異較大，則應分別作為成本對象進行核算。
(5)成本差異原則。開發產品的建造成本存在明顯差異的，應當作為成本對象分別核算。
(6)權益區分原則。開發項目屬於委托代建或多方合作開發的，應按上述原則劃分成本對象進行核算。
成本對象由企業在開工前合理確定，並報主管稅務機關備案。成本對象壹旦確定，就不能隨意更改或混淆。如確需變更成本對象，應經主管稅務機關批準。
第二十七條開發產品的計稅成本如下:
(1)土地征用費和補償費。指為取得開發用地使用權(或開發權)而發生的各種費用，主要包括土地購買價款或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地改變用途及超面積繳納的出讓金、相關稅費、補償費用、安置搬遷費、安置房建設費、青苗補償費、危房補償費等。
(2)項目前期費用。指項目開發前期的水文地質調查、測繪、規劃、設計、可行性研究、前期準備和場地平整等前期費用。
(3)建築安裝工程費。指開發項目在開發過程中發生的建築安裝費用。主要包括開發項目的建設成本和開發項目的安裝成本。
(4)基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中發生的各種基礎設施支出，主要包括道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
(5)公共設施費用:指獨立且不以營利為目的，歸全體業主所有，或無償捐贈給地方政府及政府公用事業的公共設施費用。
(6)開發費用。指企業為直接組織和管理開發項目而發生的、不能歸屬於特定成本對象的成本支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、項目管理費、周轉空間攤銷、項目營銷設施建設費等。
第二十八條企業稅收成本核算的壹般程序如下:
(1)將當期實際支出按其性質、經濟用途、地點和時區進行整理分類，分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時，相關的預提費用和待攤費用應按規定進行計量和確認。
(2)將成本對象中包含的實際費用、預提費用和待攤費用合理劃分為直接成本、間接成本和* * *相同成本，並按規定合理歸集和分配到已完工成本對象、在建成本對象和在建成本對象。
(三)按照已售出的已開發產品、未售出的已開發產品和固定資產分攤本期前已完工成本對象應承擔的成本，在本期納稅申報中扣除已售出的已開發產品應承擔的部分，在實際銷售時扣除未售出的已開發產品應承擔的成本。
(4)將本期已完工的成本對象分類為開發產品和固定資產，並結算其應納稅成本。開發產品的，按可銷售面積計算單位工程成本，然後計算已銷售的已開發產品的應納稅成本和未銷售產品的應納稅成本。當期已銷售的已開發產品的應納稅成本，允許在當期扣除，未銷售產品的應納稅成本，在實際銷售時扣除。
(5)對於本期未完工施工的成本對象應承擔的成本，應單獨建立明細賬戶，待開發產品完工後進行結算。
第二十九條企業開發建造的開發產品，應當按照制造成本法進行計量和核算。其中，開發產品應計入成本的費用，屬於能夠區分成本對象的直接費用和間接費用，直接計入成本對象。* * *不能區分負擔對象的相同成本和間接成本，應按受益和比例原則分攤到各成本對象，具體分攤方法可按以下規定選擇:
(1)土地占用法。指按照開發成本對象所占面積占開發用地總面積的比例進行分配。
1.壹次開發的，按照壹個成本對象所占面積占全部成本對象所占總面積的比例進行分攤。
2.分期開發，首先按照本期所有成本對象占用開發用地總面積的比例，再按照本期所有成本對象占用總面積的比例。
期間所有成本對象占用的土地要從期間開發用地占用的土地中扣除，各期間所有成本對象占用的土地要分攤。
(2)建築面積法。指按照開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分攤。
1.壹次性開發的，按照某壹造價對象建築面積占全部造價對象建築面積的比例進行分攤。
2.分期開發的，先按成本對象建築面積占開發用地規劃建築面積的比例按期分攤，再按某壹成本對象建築面積占該期成本對象總建築面積的比例分攤。
(3)直接成本法。指某壹成本對象的直接開發成本占該期間所有成本對象的直接開發成本的比例。
(4)預算成本法。指某壹成本對象的預算成本占該期間所有成本對象的預算成本的比例。
第三十條企業應按下列方法分配下列費用:
(壹)土地成本壹般按面積法分攤。如確需結合其他方法進行分配的，應與稅務機關商定。
土地開發與房地產開發同時掛鉤，是壹次性取得土地分期開發房地產。經稅務機關批準，土地開發成本可按土地總體預算成本進行分攤，待土地總體開發完成後再進行調整。
(二)作為過渡性成本對象核算的公共設施開發成本，應按建築面積法進行分攤。
(3)借款費用由不同成本對象分攤的，采用直接成本法或預算成本法分攤。
(四)其他成本項目的分配方法由企業自行確定。
第三十壹條企業以非貨幣交易方式取得土地使用權，其成本應按下列規定確定:
(壹)企業和單位為換取開發產品，以土地使用權投資企業的，按下列規定辦理:
1.交換的開發產品為該土地開發建設的，接受投資企業在接受土地使用權時暫不確認成本。開發產品首次分離時，按照應分離的開發產品(包括首次分離的和以後分離的)的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費計算確認該土地使用權的成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
2.換出的開發產品為其他土地開發建設的，投資接受企業應當在投資交易發生時，按照開發產品的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費計算確認土地使用權成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
(2)企業或單位以股權形式向企業投入土地使用權的，收到投資的企業應在投資交易發生時，按照土地使用權的公允市場價值和土地使用權轉讓過程中應繳納的相關稅費，計算確認土地使用權的取得成本。涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從已收溢價中扣除。
第三十二條除下列應計(付)費用外，以實際成本為應納稅成本。
(1)如工程未最終結算，未取得全額發票，在證明資料充分的前提下，可計提不足的發票金額，但最高不超過合同總金額的65，438+00%。
(二)公共設施尚未建成或竣工，可根據預算成本合理計提建設成本。此類公共設施必須符合房屋買賣合同、協議或廣告、模型中已明確承諾建設且不可撤銷的條件，或者必須按照法律法規建設。
(三)應報政府批準而尚未報批的建設費用、物業改善費用可按規定代扣代繳。物業改善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公共建築維修基金或其他專項資金。
第三十三條企業自建的停車場應當作為成本對象單獨核算。地下基礎設施形成的停車場將作為公共配套設施對待。
第三十四條企業結算應納稅成本時，應取得實際發生的費用，但未取得合法憑證的，不得計入應納稅成本。在實際取得合法憑據時，按照規定計入應納稅成本。
第三十五條開發產品完工後，企業可以選擇在完工年度企業所得稅匯算清繳前確定應稅成本核算的終止日期，不得滯後。所開發產品在完成年度未按規定結清應納稅成本的，主管稅務機關有權核定應納稅成本，進行相應的納稅調整，並按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定處理。
第五章具體事項的稅務處理
第三十六條企業以其他企業、單位和個人為主體合作、合資開發房地產項目，項目未設立獨立法人公司的，按照下列規定辦理:
(壹)開發合同或協議約定向所有投資者(即合作方、合資方，下同)分配開發產品的，企業首次分配開發產品時，如果項目的應納稅成本已經結算，應將應分配給投資者的開發產品的應納稅成本與其投資額之間的差額，計入當期應納稅所得額；未結清應納稅成本的，將投資方的投資金額作為銷售收入進行相關稅務處理。
(二)開發合同或協議約定項目利潤分配的，按下列規定辦理:
1.企業應將項目的營業利潤並入當期應納稅所得額，統壹申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配項目利潤。同時，也不能因為接受投資方的投資而在成本中攤銷或在相關利息費用中稅前扣除。
2.投資方的項目經營利潤應作為股息和紅利進行相關稅務處理。
第三十七條企業以開發產品為目的，將土地使用權投資於其他企業的房地產開發項目的，按照下列規定辦理:
企業在首次取得開發產品時，應當將開發產品分解為轉讓土地使用權和購買開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，並按照項目應取得的開發產品(包括首次取得的和以後取得的)的公允市場價值計算確認土地使用權轉讓利得或損失。
第六章附則
第三十八條從事房地產開發經營的外商投資企業，2007年6月36日+2月36日+0日之前銷售未完工開發產品的收入。此類開發產品完成後，應按照本辦法第九條規定的方法進行稅務處理。
第三十九條本通知自2008年6月65438+10月1日起執行。
三、如何理解最高人民法院司法解釋第十六條房屋買賣？
第十六條違約金金額的調整
當事人以約定的違約金過高為由要求減少的，應當在違約金超過造成損失的30%的基礎上適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由要求增加的，違約金的數額應當根據違約造成的損失確定。
這壹條是關於違約金的數額是否可以調整以及如何調整的問題。
該條規定實際包含三層意思:壹是當事人不按照約定履行義務或者遲延履行合同義務，構成違約的，應當按照商品房買賣合同約定的違約金或者損害賠償金數額的計算方法承擔違約責任；二是當事人以約定違約金過分高於違約造成的損失為由要求減少的，人民可以根據約定違約金是否超過損失的30%進行適當調整；第三，當事人以約定的違約金低於違約造成的損失為由要求增加的，違約金的數額以損失大小確定。可見，該條規定涉及到違約金數額的確定原則，違約金數額是否可以調整，調整違約金的參考標準是什麽。
四、原房地產十六條？
房地產第16條具體包括:
1，穩定房地產開發貸款；
2.支持個人住房貸款的合理需求；
3.穩定建築企業的信貸投放；
4.支持開發貸款、信托貸款等存量融資的合理延伸；
5.保持債券融資基本穩定；
6.維護信托等資產管理產品的融資穩定性；
7.支持開發性政策性銀行為“保教樓”提供專項貸款；
8.鼓勵金融機構提供配套融資支持；