土地租賃協議的法律意見
受貴所委托，我所現就貴所/委員會在簽訂土地租賃協議過程中存在的風險及防範措施提供如下法律意見:
壹、本所出具的法律意見書
1.本所及經辦律師出具的法律意見書以您提供的敘述和現行法律法規為依據，法律意見書僅對您提供的敘述和現行法律法規負責。
2.本所及經辦律師出具的法律意見書僅供您參考，並不是對委托事務成功或成功的承諾或保證。本所及經辦律師對貴學會/委員會采納本法律論證意見所產生的後果不承擔任何責任。
3.本所及經辦律師出具的法律意見書不應視為對類似案件的處理意見。
二。事務所出具法律意見的依據
1.您的協會/委員會提供的敘述和數據基於:
妳的俱樂部/委員會應保證上述信息和事實的真實性。
2、法律法規依據:
①《中華人民共和國物權法》；
②《中華人民共和國土地管理法》；
③《中華人民共和國村民委員會組織法》；
④《中華人民共和國合同法》；
⑤;浙江省實施《中華人民共和國土地管理法》辦法；
⑥其他相關法律法規及實施細則。
土地租賃協議中的風險及防範措施法律意見書
1，主體的合法性與風險防範
(1)出租人:根據《中華人民共和國物權法》第六十條:“集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等。，所有權按照下列規定行使: (壹)屬於村農民集體的，所有權由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使...”以及《中華人民共和國土地管理法》第十條:“農民集體所有的土地依法屬於村農民所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營管理……”作為土地租賃合同的出租人應當是村集體經濟組織或者村民委員會。
風險防範:根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第十九條規定:“村民委員會處理下列涉及村民利益的事項，必須提交村民會議討論決定:……(八)村民會議認為應當由村民會議討論決定的其他涉及村民利益的事項”，村集體經濟組織或者村民委員會在處理前，必須提交村民會議討論決定。為避免將來土地租賃合同因違反法律而無效，(範將承擔不利後果。
(2)承租人:由於現行法律對土地租賃合同的承租人沒有限制，就承租人而言，可以是任何人，也可以是任何單位。根據《中華人民共和國土地管理法》第八十壹條規定:“擅自將農民集體所有的土地使用權出讓、轉讓或者出租用於非農業建設的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期改正，沒收違法所得，並處罰款”。因此，如果土地租賃合同的用途是用於非農業建設，必須與當地鄉(鎮)人民政府進行審查，並辦理農用地轉用審批手續。以避免日後因違反法律規定而導致土地租賃合同無效並承擔不良後果。
風險防範:土地租賃合同用途為非農業建設的，要審查承租人是否有合法營業執照和相關施工資質證書，並復印這些文件以備墊底；如果土地租賃合同的用途是用於農業事務，則需要復印承租人的身份證明，並在下方留下其現居住地的聯系地址，以方便日後履行過程中可能出現的租金催繳函或解除通知書等聯系函件的出具。鑒於土地租賃合同的目的是為了農業事務，也可以考慮放棄土地租賃，直接采用土地承包的方式，優先考慮本村村民的利益。
2.協議履行過程中的合法性和風險防範
履行依據:根據《浙江省中華人民共和國土地管理法》第三十四條:“……土地使用者與村民委員會或者農村集體經濟組織應當按照批準文件簽訂土地使用合同，確定土地有償使用的用途、面積、期限、費用等事項”，因此，在履行土地租賃合同過程中，雙方應當按照土地租賃合同約定的內容，全面、城市地履行。
根據《中華人民共和國合同法》中《租賃合同》的規定，村集體經濟組織或村民委員會作為出租人在土地租賃合同中享有的主要權利是:①收取租金的權利；(2)監督制約權(承租人未經出租人同意不得改變租賃土地用途等。);③收回土地使用權；(4)法定解除權。承擔的主要義務有:①按約定交付土地的義務；②土地所有權保障義務；③禁止幹涉的義務。作為土地租賃合同，承租人依法享有的主要權利是:①占有和使用土地的權利；承擔的主要義務有:①按約定支付租金的義務；②按約定使用和保管土地的義務；③未經出租人同意的不作為義務(如未經出租人同意，承租人不得改變租賃土地用途等。);(4)返還土地的義務終止。
風險防範:土地租賃合同的起草應充分體現雙方的權利和義務。由於土地租賃合同屬於轉移財產占有的合同，村集體經濟組織或村民委員會作為土地租賃合同中的出租人，應當為出租人的義務設定違約責任，以便更好地管理和監督租賃土地的使用。特別是針對“荒廢”的問題，因為現有法律對農村耕地有專門的保護規定，比如《中華人民共和國土地管理法》第三十七條:“任何單位和個人不得閑置、荒廢耕地。”但對於除農村耕地以外的其余土地，並沒有強制性的規定。因此，作為土地租賃合同中的出租人，村集體經濟組織或者村民委員會應當明確要求承租人不得浪費租賃合同約定的土地，並約定相應的違約責任。同時，應更多地考慮客觀因素對合同可能產生的影響。比如租賃的土地將來會不會被征收，都要考慮。如有必要，征收時產生的征收補償款如何分配，應事先商量好，直接寫進合同加以固定，以免日後產生不必要的糾紛。
此外，需要特別註意的是，雙方在協議履行過程中產生的任何書面文件都應妥善保管，以免日後發生糾紛時證據不足。
3.終止履行的依據和風險防範