第十四條本解釋所稱合作房地產開發合同，是指當事人在房地產開發中，以提供土地使用權和資金為基本內容，共同投資、分享利潤、共擔風險的合作協議。
第十五條合作房地產開發合同的當事人壹方具有房地產開發經營資格的，該合同視為有效。
雙方均不具備房地產開發經營資質的，本合同無效。但當事人壹方在起訴前已經取得房地產開發經營資質或者已經依法合作設立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。
第十六條土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同共同開發房地產的，該合同無效。但是，如果在起訴前已完成批準程序，則該合同應視為有效。
第十七條投資額超過合作房地產開發合同約定的，當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定增加投資額的比例；不可歸責於當事人的原因或者當事人的過錯不能確定的，按照約定的出資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十八條房屋實際建築面積小於合作房地產開發合同的約定。當事人協商不成的，按照當事人的過錯確定；因不可歸責於當事人的原因或者當事人的過錯不能確定的，按照約定的利潤分配比例確定。
第十九條有下列情形之壹，合作房地產開發合同當事人請求分配房地產項目利益的，不予受理；如果已被接受，起訴應被駁回:
(壹)依法需要批準的房地產建設項目未經有批準權的人民政府主管部門批準的；
(二)房地產建設項目未取得建設工程規劃許可證的；
(三)擅自改變建設項目規劃的。
當事人隱瞞建設工程規劃變更事實造成的損失，由當事人根據其過錯承擔。
第二十條房屋實際建築面積超過規劃建築面積，經有批準權的人民政府主管部門批準後，當事人對超出規劃建築面積的房屋分配比例未達成協議的，按照約定比例確定利潤分配比例。雙方協商不成的，按照約定的投資比例確定增加投資的比例；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤分配比例確定。
第二十壹條當事人違反規劃開發房屋的，有權批準拆除違法建築的人民政府主管部門，對當事人承擔的損失不能協商的，根據當事人的過錯確定責任；不能確定過錯的，按照約定的出資比例確定責任；沒有約定出資比例的，按照約定的利潤分配比例確定責任。
第二十二條合作房地產開發合同規定，利潤分配比例只按投資額確定。如各方未能足額繳納出資額，則按各方實際出資比例分配利潤。
第二十三條合作房地產開發合同當事人請求將房屋預付款作為投資參與利潤分配的，不予支持。
第二十四條合作房地產開發合同規定，提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利息的，視為土地使用權轉讓合同。
第二十五條合作房地產開發合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險而只分配固定數量的房屋的，應當認定為房屋買賣合同。
第二十六條合作房地產開發合同的當事人約定不承擔經營風險提供資金，只收取固定金額的，應當認定為借款合同。
第二十七條合作房地產開發合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，僅以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。
擴展數據:
房地產合建是房地產開發的常見形式，實踐中存在諸多問題。下面就存在的法律問題進行詳細說明。
壹、聯合施工的定義和特點
所謂共建，是指壹方提供土地使用權，另壹方提供資金進行合作建房，並對已建成的房地產進行管理或利益分配的行為。我們通常所說的共建協議、合作開發合同、聯合開發合同都是共建合同。
從概念的界定中不難發現，房地產聯合開發屬於《民法通則》規定的法人聯營，具有以下特征:
(1)主體特異性。體現在聯合開發雙方必須有壹個以上的房地產開發資質。最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條規定，必須至少有壹方當事人具有房地產開發資質，否則，認定合建合同無效。
《房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業的設立提出了更高的條件:設立房地產開發企業，除具備有關法律、行政法規規定的企業設立條件外，還應當具備下列條件:
(1)註冊資本1萬元以上；
(2)有4名以上持有資格證書的房地產、建築工程專業專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據當地實際情況，對設立房地產開發企業的註冊資本和專業技術人員提出更高的要求。保證進入這個領域的公司有相應的開發能力。
(二)貫徹責、權、利統壹的原則。
實踐中，很多共同開發行為因為違反了聯營的基本原則，被法院認定為無效。比如，在甲公司與乙公司簽訂的聯合開發協議中，約定甲公司只負責提供建設用地，不參與項目的建設管理。不管項目是否盈利，B公司都要給A公司壹些好處..
。根據最高人民法院《關於審理合資合同糾紛案件若幹問題的解答》，此類條款屬於合資合同的“保證條款”，應認定無效。
根據最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新規定，此類合同不再直接認定無效，而是進行變更，即認定為借款合同。
需要指出的是，所謂的責權利統壹，是從雙方在整個契約中的地位來看的，是指從宏觀的角度來看，雙方的權利和義務是統壹的，並不意味著雙方在發展的任何壹個環節都必須平等付出和收益。
比如在項目的建設工程中，不具備房地產開發資質的公司不會參與具體的管理工作(或者只是派人監督)，但房地產公司會負全責，並不代表違反了這個原則。
(3)法律關系復雜。
房地產聯合開發涉及多方法律關系，比較復雜。首先，兩個合夥人的關系，如上所述，應該是合資關系，分為法人合資和松散合資。組織形式和權利義務分配需要仔細約定(本文會詳細分析)。
其次，財團與政府主觀部門的關系。房地產開發的各個環節，從立項、規劃、建設、預售、驗收，都離不開政府部門的監管。最直觀的表現就是申請多項許可證或批準文件。
共同開發需經政府部門審批，文件或批文應以雙方名義辦理。只有這樣，共同開發才能得到法律的認可。因未做好聯合開發的審批工作而導致壹方權益受損或合作合同被法院認定無效的案例，都是順理成章的，教訓十分慘痛。
再次，聯合體與其他單位或個人的關系，包括施工承包商、拆遷安置人員、房屋所有人、貸款和抵押合作銀行等。
二、房地產合建的主要類型及其法律性質
在房地產聯合開發領域，存在很多不規範的操作，聯合建設的類型多種多樣。正確區分其類型，有利於判斷其法律性質，確認合同效力。現將幾種常見的聯營合同類型及其法律性質分析如下:
壹、雙方* * *共同提供建設用地，* * *共同出資，* * *共同辦理建設審批手續，* * *共同負責建設。房屋竣工後，雙方按合同約定共同取得或分別取得已竣工房屋的產權。
在這類合同中，由於規劃許可證是以雙方名義取得的，根據建設部《關於城市房屋權屬登記若幹政策問題的原則和意見》的相關規定，雙方可以按合同約定或出資比例取得已建成房屋的產權，並辦理產權登記。？
從這種合同的具體權利義務可以看出，這種合同的主要當事人是* * *出資，* * *共同經營，* * *享受利益，* * *為同壹事業承擔風險。這種住房共建行為本質上是壹種經濟合作行為，其權利義務類似於民事法律關系中的合夥關系。聯合建造合同應當認定為聯合建造房屋合同。
二是壹方提供建設用地，另壹方出資。雙方辦理了土地出讓和聯合建設的審批手續，* * *雙方負責建設。雙方按照合同約定的投資比例享受收益，* * *承擔風險。這種合同因符合房地產經營開發的法定條件，是典型的房屋聯合開發形式。
三是壹方以自己的名義提供建設用地並取得建房審批手續，另壹方出資並負責建設。雙方按合同約定的比例分別取得已竣工房屋的產權。這種住房聯建比較常見，主要是有地沒錢的人和有錢沒地的人之間。
在這種合同中，另壹方以投資的形式參與壹方的房地產開發，因為規劃工程許可證等建築審批手續由壹方收取。根據相關法律規定，這種方式本質上屬於不動產轉讓，房屋產權應首先由持有建房審批手續的壹方享有。只有壹方辦理了房屋權利登記後，才能按照合同約定將產權轉移給另壹方。
根據我國《房地產管理法》第41條規定，房地產轉讓時，土地使用權轉讓合同約定的權利和義務隨之轉移。當壹方將房屋產權轉讓給另壹方時，該房屋所占用的土地使用權也隨之轉移。因此，這種合同不僅具有房屋轉讓的性質，還具有土地使用權有償轉讓的性質。
第四，壹方提供土地和資金進行建設，以自己的名義取得建築審批手續，自行負責建設。對方只是按照約定的單價和面積提供壹定的資金。房屋建成後，壹方根據合同約定給予另壹方特定產權或高額回報。這種聯合施工方法也很常見。
當土地使用權不足時，享有土地使用權的壹方往往采取這種方式吸引另壹家企業參與“* * *同步開發”。由於參與建設的投資方獲得特定房屋的產權或高額回報是在不承擔任何經濟風險的前提下，且未辦理聯合建設審批手續，不具備建築開發資質，未實際從事建築和房地產開發活動，這種形式的參與建設本質上屬於非法融資行為。
這種合同根據最高人民法院《關於審理聯營合同糾紛若幹問題的解答》的規定，屬於聯營合同的“保證條款”，本應認定無效。但根據最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的新規定，這類合同再次被認定為變更合同，即融資借款合同。
總之，房屋聯建的形式多種多樣，但無論何種形式的房屋聯建，都應正確把握其法律特征，根據合同內容確認其法律性質。只有這樣，才能正確判斷合同的效力。
參考資料:
百度百科-合作建房