[關鍵詞]房地產調控房價上漲宏觀調控
房地產業已經成為中國國民經濟的支柱產業。由於其產業關聯度高、帶動性強、與人民生活聯系緊密，其價格波動將直接影響整個國民經濟的正常運行。房地產價格的快速上漲導致大量資金向部分地區聚集，加劇了中國的貧富差距。而且房價長期居高不下容易造成價格信號失真，引發房地產市場虛假繁榮，制造房地產泡沫，增加銀行金融風險，危及金融安全。房價問題已經成為社會廣泛關註的熱點問題。與此同時，中國中央政府有關部門不斷出臺穩定房價的政策法規，加強對房地產市場的宏觀調控。然而，在市場經濟中，穩定和調控房價是壹項非常復雜的工程。只有在深入研究房地產價格上漲的各種原因的基礎上，不斷完善調控措施，才能促進房地產市場的健康發展。
壹、中國房地產價格上漲的原因分析
1.政府管理的缺位是房地產價格上漲的重要原因。
政府管理部門的缺位，造成了房地產市場缺乏公開、公平、公正的市場機制。由於開發企業和中介機構市場準入制度不完善，出現了大量虛構買賣合同、囤積房源等違法違規的商品房銷售行為；發布虛假價格和銷售進度信息，惡意哄擡房價，誘騙消費者購買；以及未能執行的開始時間和完成時間等。面對這些違規行為，各級政府相關管理部門未能及時采取有效措施給予行政幹預，導致房地產市場信息嚴重不對稱，未能為消費者營造壹個透明有序的房地產市場。此外，許多地方政府為了追求政績，或明或暗地支持房地產開發商的投資，卻不限制和引導投資方向，以至於近年來我國房地產市場出現了結構性的供需失衡，導致壹些高端房地產商品積壓，而需求量大的普通商品房供不應求，形成了價格上漲的趨勢。
2.成本的增加是房地產價格上漲的內因。
在市場機制下，房價的確定還取決於房子的建造成本。在我國城市商品住宅的發展中，住宅的建設成本不斷上升。導致住房建設成本上升的因素主要有三個:壹是土地成本上升。目前，在房屋的建造成本中，土地的比例約為25%，有些地區更高。由於我國國民經濟發展和城市化的需要，對土地的需求與日俱增，使得地價快速上漲。地價的上漲必然導致整個房價開發成本的增加，進而推動房價的快速上漲。第二是建材漲價。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建材價格上漲幅度較大，成為房價上漲的推動因素。第三，城市建設的配套費用和稅收在增加。這也在壹定程度上增加了房屋開發成本，推高了房屋銷售價格。
3.消費者預期是房地產價格上漲的根本原因。
在市場經濟條件下，不是開發商想賣多少房子，也不是居民需要多少房子來消費，而是社會普遍的經濟預期。經濟預期對房價的影響要比真實的供求關系大得多。近年來，中國的宏觀經濟壹直在改善，GDP快速增長，人均收入不斷增加。人們普遍對未來的經濟預期持樂觀態度。因此，房地產價格的持續上漲也使得購房者對未來價格的預期更高，因此他們決定盡早購買。政府通過銀行收緊房地產開發項目貸款供應、嚴格控制農用地轉建設用地規模、嚴格控制房地產開發土地供應等政策，進壹步增強了消費者的預期，導致房地產商品需求擴大，實際上導致了房地產價格的上漲。
4.大量的需求是房地產價格上漲的直接原因。
房地產的需求主要分為消費需求和投資需求。消費需求方面，近年來，隨著我國經濟發展、城市化進程加快、舊城改造加速、80年代出生高峰的到來，近年來結婚人數大幅增加，形成了巨大的房地產市場需求。同時，收入的增加，住房按揭政策的實施，讓他們買房的願望完全有可能成為現實，成為樓市的消費大軍。同時，隨著城市化的進壹步推進，大量人口湧入中心城市，城市建設中的征地拆遷等因素必然會創造大量的剛性消費需求。
投資需求方面，近年來，隨著我國經濟健康快速發展，人均可支配收入提高，民間資金充裕，大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益得不到保障。再加上長期的低利率和房價上漲的示範效應，投資性房屋增長迅速並保持較高比例，部分普通市民也用自己的積蓄購房保值增值。外資大規模湧入中國房地產市場，也增加了房地產的投資需求。
二、完善房地產價格調控的建議
1.改善房地產市場供應結構，完善住房保障體系。
首先，大力發展經濟適用房和廉租房。政府必須通過科學規劃和相關政策的引導，適當控制高檔商品房、高檔公寓和別墅的開發建設，確保普通商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應，提高普通商品房、經濟適用房和廉租房的供應比例。同時，繼續健全完善經濟適用房和廉租房相關供應政策，強化政府住房保障職能，確立經濟適用房供應對象，落實各項優惠措施，嚴格控制住房套數和建設標準，審批住房銷售價格，加強購房和售後環節監管，使房價與大多數家庭住房承受能力相適應，特別是解決中低收入家庭住房問題。
其次，加快二手房市場建設和住房租賃市場發展。目前中國的二手房市場和房屋租賃市場都不是很發達。通過進壹步簡化交易程序，促進現有住房的流通，有利於穩定房價，滿足中低收入家庭的住房需求。通過競爭和降低租賃成本降低出租房租金，鼓勵中低收入者租房解決住房問題。
2.重視土地供應政策對地價的調控作用，完善土地儲備制度。
通過實施土地收購儲備制度，合理調控土地供應和市場價格，提高土地交易市場的公開性和透明度，完善相關法律法規，建立必要的監督機制，合理分配政府與原土地使用者之間的利益。土地收購儲備中心應及時掌握市場信息，根據經濟發展目標和市場需求調控土地供應總量。高檔商品房開發應在土地供應總量上適度限制；對普通大眾的商品房和經濟適用房的土地開發要適當放寬，給予稅費優惠政策，讓政府、普通大眾和房地產開發商成為真正的受益者。因此，重視並有效利用土地供應政策，加強地價調控，完善土地儲備制度，將有利於稀缺土地資源的合理高效利用和整個房地產市場的有效運行。
3.完善房地產稅費制度改革，加強房地產信貸控制。
對於土地使用費的支付，可以按年征收房產稅，既減輕了房地產開發商和消費者的負擔，又促進了政府財政收入的持續穩定增長。稅費的設置也可以根據市場情況的變化進行調整，借鑒國外“寬稅基、少稅種、低稅率”的稅收政策，逐步加強房地產稅和財產稅，降低房地產的流轉稅，從而促進房地產的流通和消費。同時，繼續完善住房信貸政策，大力發展住房公積金與商業貸款相結合的組合貸款業務，充分發揮住房公積金支持個人住房貸款的作用。而且要加強房地產貸款監管，完善住房公積金管理制度和個人住房抵押貸款監管機制，分散和降低房地產市場投資風險，為城鎮居民購房提供全方位、高質量的金融支持和服務。
4.拓展民間資本投資渠道，加強對外資進入中國房地產市場的管理。
在房價上漲的浪潮中，部分民間資本和部分外資參與了住房的倒賣和投機，也對房價的上漲起到了推波助瀾的作用。因此，對於民間資本，政府應積極采取措施，通過調整民間資本的市場準入政策，激活民間資本在其他領域的投資，進壹步放寬投資領域，拓寬投資渠道。對於外資進入我國房地產市場，我們應從維護國家經濟安全、防止國家財富流失的角度，高度重視其對房地產市場的影響。應制定相應的對策，限制外資參與短期投機，促進其參與中國房地產業的長期發展，真正促進中國房地產業的健康發展。
5.加強市場監管和信息化建設，建立公開、透明、規範的房地產市場交易環境。
加強房地產行業管理思路的轉變，由原來的項目前置審批轉向全程服務和監管，加大市場整治力度，開展房地產市場專項整治，嚴肅查處房地產開發、交易和中介服務中的各類違規行為，曝光和處罰違規企業。建立健全房地產信用體系，加強輿論監督，懲戒市場失信主體，促進市場公平競爭，建立公開、透明、規範的房地產市場交易環境。此外，加快房地產市場信息系統建設，增加市場信息服務功能，註重對市場信息系統生成數據的分析，科學反映和評估各類房價，及時變化信息和市場發展趨勢，通過全面、及時、準確地向房地產開發商和消費者提供市場信息，引導市場理性發展。
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