有大小商圈，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。在選擇商鋪時，核心商圈的商鋪壹定要優於其他地段的商鋪。在福州，成熟的商業區如東街口/仲婷街吸引了來自全國各地的人們。。壹般來說，傳統商業中心推出的新店很少，投資機會也很少。投資的時候要多關註新商圈，因為新商圈的出現和商鋪的釋放是成正比的，投資機會很多。只要能及時發現並抓住這樣的機會，投資回報將非常可觀。
2.商業圈的變化因素
商圈變化過程中投資商鋪，就像買股票看大勢壹樣。成長是非常重要的考慮因素。在成熟商圈投資商鋪，上漲空間不大，因為開發商開發成本高，所以銷售價格也很高，而且銷售價格是根據目前的租金確定的，投資價值不大。如果選擇發展中的商圈，前2-3年投資回報可能不太理想。但是隨著商圈的快速發展，商鋪的成長性會很好。所以這裏的商鋪絕對是值得投資的藍籌股。比如當年以3.5萬元/㎡的價格買下仲婷街沿線店面的投資者，因為把握住了商圈的成長性，投資回報豐厚，現在賺得盆滿缽滿。同理，由於師範大學附近的倉山火車站/新生街商圈正在形成過程中，周邊商鋪現在也具備這樣的發展潛力和投資價值。另壹方面，如果所選商鋪所在的商圈在未來有衰落或拆遷的危險，那麽，就像在股市高峰期買股票壹樣，前景堪憂。
3、主力店效應
“有主力店鋪的地方，就有無窮的商機”，相信每個店鋪投資者都知道這個道理。大型百貨商場和購物中心將帶動周邊商業物業的整體升值。比如寶龍城市廣場，它目前的業務容量只能算中下。但就是在這種氛圍下，家樂福周邊二三層的店鋪依然盈利不錯。總店周邊商鋪的業務主要是“寄生”業態，本身不具備“聚客”能力，因此不具備升值潛力。只有借助總店，才能充分挖掘其商業價值，才能讓商鋪繁榮發展，不斷升值。
4.有廣場就有人氣飆升。
什麽是正方形？廣場是休閑娛樂的場所，所以哪裏有廣場，哪裏就會人氣飆升，商機無窮。大到天安門廣場，小到福州五壹廣場，每天都有幾十萬人聚集，形成巨大的消費力，對商鋪來說是巨大的商機。所以評估壹個商鋪的投資價值，看周圍有沒有廣場，也是壹個很重要的參考因素。有大大小小的廣場，只要有廣場，就會帶來人。
5.品牌商店效應
目前店鋪租售市場有很多品牌客戶。肯德基、麥當勞、永和大王等西式餐廳；星巴克、尚道等咖啡；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪時，看這些品牌是否進來也是壹個重要的參考因素。主要有兩個原因:第壹，品牌客戶對商鋪的選擇有嚴格的評估標準和計算方法，所以他們選擇的商鋪在經營和發展潛力上肯定是有保障的。這也是現在很多快餐企業紛紛效仿肯德基、麥當勞的原因。第二，知名品牌客戶本身有聚集客戶的能力，會影響商圈的形成。所以在同壹區域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶是非常重要的。這基本可以從壹個側面反映出項目的優劣。我們以金臺路為例:金臺路集中了福州目前存在的壹些核心高端服裝/鞋帽/精品品牌，必然吸引消費能力巨大的高端消費群體，在這裏獲得的收益必然是最好的，這個區域的商鋪價值也必然是最高的。
6、現場條件
店鋪項目選址的選址能力也是壹個很重要的因素。場地條件決定了商業環境和自身因素對商業運作的影響。所謂“壹步三城”，壹個微小的地盤之差，就會導致千裏業績虧損。
壹個店鋪的場地實力主要包括門前道路的類型和顧客來店的便利性。
路類是站點實力的第壹要素，直接影響消費行為。所以商鋪的價值很大。對於商業選址，商業主幹道是最佳的道路類型(如817路)，其次是靠近商業區的交通主幹道。如東街/洋橋東路/大明路/京大路/等。，穿插在劉壹路/五壹路/二環路之間，在八月十七號見面，所以很有商業價值。
人流來自哪個方向，客戶是否容易觸達等因素也很關鍵。除了道路類別，還要考慮道路上是否有障礙物，比如交通障礙。我們也以東街為例。東街口風景名勝區可以吸引東西南北四個方向的人車，只有形式測試有障礙；至於交通障礙對商鋪價值的影響，我們只需要關註壹下雙擲橋就可以了。以前雙擲橋前有隔離帶/大明路沒有斑馬線連接的時候，兩個方向的人都很難逛街。立交橋/隔離帶拆除後，來往的客戶非常方便，尤其是未來三坊七巷的人流。
7.商店的普遍性
有些投資者，因為沒有豐富的經驗，在購買商鋪時只考慮價格，以為只要價格合適就行，從而增加了自己的投資風險。我們知道商鋪的價值最終是通過租賃來實現的。租賃的時候要考慮租給誰。不同的租客對商鋪的要求也不壹樣。比如有的店鋪沒有給排水、供電、燃氣、排煙等設施。當有人想租賃，提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但是已經來不及了，因為正式交樓之後，沒有人能像排煙壹樣解決問題。其實不光是投資人不了解，有些開發商也不壹定知道。所以投資人在購買商鋪的時候，壹定要在合同條款中明確寫出以上配套問題，即使以後不經營餐飲，也要做好準備。
8、周邊租金水平
如果以上評估條件是定性的，那麽周邊租金水平將直接反映出妳投資商鋪的租金是否能夠支撐購買價格。買商鋪的最終目的是通過租賃實現預期利潤，較低的回報應該始終高於銀行利息，這是原則問題。投資商鋪和房子最大的區別是，隨著品質的下降和新項目的推出，現在的租金水平肯定會大幅降低，會往下走，而商鋪越來越紅火，租金只會往上走，但商圈的變化就是另壹回事了。