從此次發布的上海市“十四五”規劃可以看出，十四五將迎來上海住房租賃行業的進壹步發展，越來越多的企業將參與到該行業中來。結合2021至今的壹系列政策紅利，相信未來全方位政策的執行力度和力度將會得到保障，租賃住房市場也將在政策紅利下健康有序發展。
作為2017以來租賃土地累計成交面積和數量最多的城市，上海租賃住房制度的建設和發展對全國具有借鑒意義。
？01?第十個五年計劃繼續建立住房租賃制度。
2021、1年8月3日，上海市人民政府辦公廳發布了《上海市住房發展第十個五年規劃》(以下簡稱《規劃》)。
《規劃》提出，“十三五”期間，本市住房發展取得了壹定成效，但住房發展不平衡、不充分的問題仍在壹定程度上存在。住房供應的結構性矛盾有待進壹步緩解，住房租賃體系建設有待進壹步加快；不同人群的住房需求需要進壹步有效滿足；惠及民生的住房政策仍需進壹步完善，住房保障政策供給需要更加精準，保障性住房管理機制需要進壹步優化；住房發展促進機制仍需完善，住房發展領域法治建設任務仍較重，相關政策實施的聯動協調有待加強。
“十四五”時期，發展形勢有五大變化，提出了幾大任務:
壹是“重點”發展租賃住房，堅持租購並舉。
切實增強租賃住房特別是保障性租賃住房供應的針對性和有效性。從“壹床”、“壹房”到“壹套房”，優化多層次租賃住房供應結構。
“十四五”期間，形成租賃住房(客房和宿舍床位)42萬套以上，占住房供應總量的40%。其中，出租房22萬套，宿舍床位20萬張。繼續規範30萬套(間)租賃住房的代理。
二、“穩步”發展商品房，實施長效機制。
進壹步落實“壹城壹策”“壹城壹策”要求，以穩定地價、房價和預期為目標，完善住房供應體系，優化供應結構，堅決防範和化解房地產市場風險。
“十四五”期間，新增供應住宅用地4000公頃，新增供應商品住宅4000萬平方米，約40萬套。
第三，“協調”發展經濟適用房，完善住房保障體系
完善以租賃房和產權房為重點的住房保障體系。在保障本市中低收入家庭住房困難的基礎上，盡最大努力幫助新市民和青年緩解住房困難。
“十四五”期間，新增供應保障房約23萬套。
四是“更新”發展存量住房，改善居住條件。
增儲並舉，留拆並舉，妥善保護歷史文化區和訪巷街，讓人們在居住中有更好的獲得感、幸福感和安全感。
從以上主要任務可以看出，在住房“十四五”規劃的重點任務中，住房租賃制度的持續建設被放在了重要任務的首位。與十三五相比，十四五將增加租賃住房的供應。
不僅是上海，2021上半年，全國共發布租賃相關政策110，其中市場監管占比最高，達到36%。政策逐漸從出臺走向落實，租賃市場逐漸好轉。
？02?上海租賃土地成交面積和數量全國第壹。
上海住房租賃市場的發展壹直走在全國住房租賃市場發展的前列。據柯睿租售事業部監測，2017-20217，8個全國重點城市租賃土地累計成交量已達329宗，總建築面積約1685.65438+萬平方米，其中滬、杭、寧租賃土地成交量位列前3，共248宗，占比75%。
單月2021年7月，22個重點城市完成首批集中供地。本月寧波、青島、合肥* * *出讓租賃土地5宗，主要以競建形式，集中在縣級市縣，總建築面積約7.33萬平方米。
從數據中可以看出，上海的租賃土地無論是累計成交面積還是成交套數都位居全國第壹，並且遙遙領先於排名第二、第三的杭州和南京。
2021年上海近15純租賃土地項目預計入市。目前已有兩個項目開業，多個自持租賃項目也已投入運營。
這些入市的純租賃土地/自持租賃項目，基本屬於租賃社區。相比“長租公寓”項目，項目體量更大，產品更宜居，租客整體感受相對更好。
以某品牌公寓社區東經開區為例，項目定位為大型租賃社區，公共區域有閱讀區、健身瑜伽區、烘焙區、娛樂區，功能復雜，寬敞明亮，整體風格年輕有活力；戶型面積35-60㎡，比普通長租公寓項目室內空間更大。在文化交流方面，與泗涇黨組織合作建設黨組織培訓空間，平時可作為讀書會、會議、會議區、休息區；運動休閑方面，有室外跑道和籃球場，也有室內健身房；在商務娛樂方面，有輕食堂、華萊士、JD.COM便利店等餐飲超市滿足日常需求；該項目為漕河涇、徐家匯、虹橋商務區及轄區的人們提供高品質的住宿。
從上海規劃的“壹床壹房壹套房”多層次租賃住房供應體系來看，隨著更多的住房租賃項目入市，上海住房租賃市場的供應結構將更加多元化，也將更好地滿足更多市民的租賃需求。
我們相信“十四五”將會迎來上海住房租賃行業的進壹步發展，會有越來越多的企業參與到這個行業中來。特別需要指出的是，20萬張宿舍床位預示著藍領賽道，即“企業員工住宿”市場將迎來發展高峰。
壹方面，促進企業員工住宿的快速發展，可以更好地促進上海城市能級和產業的升級；另壹方面，它可以真正落實國務院總理在今年3月5日向十三屆全國人大四次會議所作的報告中提出的“盡力幫助新市民和年輕人緩解住房困難”的目標，真正滿足上海城市基層奮鬥者對美好生活的需求和願望。
？03?2021，租賃土地新壹年入市。
2021年2月，土地“兩集中”政策出臺，要求22個重點城市集中發布出讓公告並組織出讓活動，要求重點城市單獨租賃住房用地，占比壹般不低於10%。
與2020年相比，在柯睿長期關註的八大核心城市中，大部分城市的租賃住宅用地比例都有大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市，2020年租賃住房用地比例在1%以下，遠低於北山、深圳三市，進度較為緩慢；2021年，三市租賃住房用地占商品住房用地的比例分別為11.1%、14%、10.9%。
從第壹批租賃土地成交情況來看，杭州自持土地多達41宗，占比超七成，其中租賃土地已協商成交50宗，占出讓土地的88%。成交面積1110900平方米，居22個城市之首，租賃土地占比已達14.67%。成都市還有35宗協議租賃土地，租賃土地面積達到81.27萬平方米，占比17.33%；這個比例在合肥更高，租賃土地面積占竣工土地面積的18.69%。另外，廈門有5宗土地成交，所有地塊都需要部分自持。
可以發現，“租賃住房用地不低於10%”的新規正在引發壹系列連鎖反應。從租賃用地的供應類別來看，主要分為保障性和市場化租賃用地兩大類。由於自持地塊的增加，房企將面臨兩大難題:租賃房源經營難度和如何突圍盈利。
更多企業自持土地的解決方案有待解鎖，如通過整租、合租、自建團隊等方式經營自持物業，提升物業價值，實現資產增值。同時發行ABS、REITs等資產證券化產品，拓展融資渠道，降低融資成本。
目前，租賃市場的發展在更加寬松的政策加持下進入了“快車道”，進軍租賃業務的房企也在加大業務布局。
截至7月31，2021，萬科公園已進入33個城市，中國門店數量保持在369家，仍居集中式公寓開發商首位；在集中式公寓運營商方面，魔方集團擁有306家門店，在城市有22個主要項目。上海和廣州的項目最多，其次是杭州、深圳和南京，三四線城市也有布局。分散式公寓運營方免費，截至7月31，2021，10公寓已進駐城市，約39900家上市。
整體來看，雖然增速較上月有所放緩，但總體仍呈持續上升趨勢。
發展租賃市場，堅持“租購並舉”，是上海住房“十四五”的重點工作之壹。作為租賃土地累計成交面積和數量最大的城市，上海租賃住房制度的建設和發展走在全國前列。隨著更多的住房租賃項目進入市場，上海將逐步實現“壹床壹房壹套房”的多層次租賃住房供應體系。
全國範圍內，從“十三五”到“十四五”，中央多次對住房租賃市場進行調整，從供給側、行業監管、優惠政策等方面逐步促進住房租賃市場健康有序發展。隨著住房租賃計劃的逐步實施，政策利好將逐步體現“出實招、見實效”。這些都將加速住房租賃市場的規範和發展，住房租賃市場有望迎來長期發展。