不動產是指土地、建築物、固定在土地和建築物上的不可分割的部分以及依附於其上的各種權益。
不動產因其自身的特點，即位置的固定性和不可移動性，也被稱為不動產。
不動產可以以三種形式存在:土地、建築物、不動產。在房地產拍賣中，拍賣標的還可以以三種形式存在，即土地(或土地使用權)、建築物和房地產壹體化狀態下的物質實體及其權益。
房地產的特點
每壹類拍賣標的都有其特殊性，這與該類標的的特點有關。房地產有以下特點:
(壹)固定和不可移動的位置。
(2)長期使用。
(3)影響因素的多樣性。
(4)投資金額大。
(5)保值增值。
[編輯本段]房地產的類別
因為不動產是由土地和地上建築物、構築物組成的，土地和房屋可以按照以下方法分類:
(壹)按土地用途分類:
根據《城市土地分類和規劃建設用地標準規定》，城市土地可分為九類:
1，居住用地
2.公共設施用地(包括商業用地)
3.工業用地
4.倉儲用地
5.對外交通用地
6.道路廣場用地
7.市政公共設施用地
8.牧場
9.特殊土地用途
(二)按房屋用途分類:
根據房屋的使用功能，可分為八類:
1，住所
2.工業車間和倉庫
3.購物中心和商店
4.辦公樓
5.酒店
6.娛樂和體育設施
7.政府和公共設施
8.多功能建築(綜合樓)
[編輯此段]房地產行業
(壹)房地產業，是指從事土地和房地產開發、經營、管理和服務的行業。
(2)房地產業主要包括以下內容:
1，國有土地使用權出讓，房地產開發再開發，如征地拆遷安置，委托規劃設計，組織開發建設，舊城土地再開發等。；
2、房地產管理，包括土地使用權的轉讓、出租、抵押和房屋買賣的出租、抵押等活動；
3、房地產中介服務，包括房地產咨詢、估價和經紀、物業管理。
4、房地產的調控和管理，即建立房地產資本市場、技術市場、勞動力市場、信息市場，制定合理的房地產價格，建立和完善房地產法規，以實現國家對房地產市場的宏觀調控。
不動產
目前，外國投資者投資中國房地產主要有三種方式:直接購買、成立獨資公司和購買股權成立合資公司。
房地產(不動產)
房地產是房地產和地產的結合。也被稱為房地產。房產是壹種不能移動，或者移動後會改變性質和形狀的財產。
房地產主要包括住宅地產和商業地產。
房產的交易形式有:(1)房產買賣。其中包括出售國有房地產、集體房地產和私人房地產。(2)房屋租賃。(3)房地產互換。(4)房地產抵押。
房地產主要包括土地和土地資本。
土地具有有用性、稀缺性和有效社會需求的特征。土地資本是使土地達到壹定使用標準的開發投資，這種投資必須轉化為壹定量的物化勞動和活勞動，它本身必須具有商品屬性。
房地產的交易形式有:(1)壹級市場。這是壹個國家壟斷的市場，涉及到集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。業務操作包括:土地征用及產權過戶手續；以出售或者拍賣的方式出讓壹定期限的土地使用權；出租土地，定期收取地租。(2)二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發經營而形成的市場。
外資進入房地產市場的主要渠道有外商直接投資、舉借外債、境外機構和個人自購自銷商品房等。
[編輯本段]房地產八榮八恥歌
以長期拍賣為恥，以現有房屋為榮！
以追求暴利為恥，以價格合理為榮！
以虛假宣傳為恥，以實事求是為榮！
以欺騙和欺騙為恥，以誠信銷售為榮！
為錢以神為恥，為民以神為榮！
以醜戶型為恥，以陽光戶型為榮！
以拔毛為恥，以慈悲為榮！
以縮水的房子為恥，以科學的測量為榮！
以減少配套為恥，以規劃配套為榮！
以嫁財產為恥，以招財產為榮！
以逃稅為恥，以合理納稅為榮！
具體來說，“壹類居住用地”是指獨立式住宅集中、配套設施齊全、布局完整的用地。獨立式住宅的層數基本在3層及以下。“二類居住用地”是指多層、中高層、高層模塊化住宅建築分布廣泛，配套設施齊全，布局完整的用地。這類土地在城市中分布廣泛，在居住用地中占據主導地位。按照土地供應越來越緊張的趨勢和土地集約利用的原則，未來建設3層以下單元房的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中，不考慮3層以下的單位居住用地。
(1)“壹類居住用地”(R1)和“二類居住用地”(R2)說明
“壹級居住用地”和“二級居住用地”主要是城市居住用地，屬於國有土地，城市居住區的業主擁有居住區的土地使用權。從住宅建築形式來看，現在在建的城市住宅包括獨立式住宅和普通單位住宅。獨立式住宅數量很少，以低層別墅形式為主；模塊化住宅是城市中最常見的住宅形式，壹般為多層、中高層、高層多戶型建築，壹梯壹戶。獨立式住宅和單元式住宅形成的住宅區，是開發單位建設的規劃住宅，建築分布均勻，生活設施比較齊全。以上述兩類建築形態為分類標準，分別確定了“壹類居住用地”和“二類居住用地”兩類。具體來說，“壹類居住用地”是指獨立式住宅集中、配套設施齊全、布局完整的用地。獨立式住宅的層數基本在3層及以下。“二類居住用地”是指多層、中高層、高層模塊化住宅建築分布廣泛，配套設施齊全，布局完整的用地。這類土地在城市中分布廣泛，在居住用地中占據主導地位。按照土地供應越來越緊張的趨勢和土地集約利用的原則，未來建設3層以下單元房的可能性基本不存在。因此，在“二類居住用地”中，不考慮3層以下的單位居住用地。
(2)“三類居住用地”描述(R3)
“三類居住用地”主要是指在工業區、倉儲區和學校(特別是高校)等功能區建設的住宅建築用地，主要容納企業單身職工或學校單身師生居住。這類住宅建築往往作為工業區、倉儲區、學校的附屬設施出現。單身宿舍和普通單位住宅在公寓結構上最大的區別就是沒有獨立廚房。目前深圳的單身宿舍建設主要有兩種方式。壹個是方便員工上班。壹類、二類工業區建設的單身宿舍占用獨立區域，不得與工業廠房混建。為滿足居住建築間距要求，采取了必要的衛生和環保措施，使單身職工宿舍占用部分工業用地。另壹個是工業用地外成片建設的單身員工宿舍區。這種宿舍區往往具有相對獨立的居住和生活功能，形成壹定的人口規模和建築面積規模，並有自己的生活設施，按照居住用地的相關標準進行規劃建設。從有利於土地管理、規劃管理和滿足當前單身宿舍開發建設需要的角度出發，在建設用地統計中，第壹種情況單身宿舍占用的土地計入工業用地(M)，後壹種情況單身宿舍占用的土地屬於第三類居住用地(R3)。
因為單身宿舍區的居民以單身人士為主，不需要配套建設幼兒園、托兒所等設施。其他社區體育設施、文化活動、醫療衛生設施、社區管理、商業服務等設施需要相應建設。因此，與壹級居住用地和二級居住用地相比，三級居住用地下分類的小班居住用地少於小班托兒所用地，只有單身宿舍用地(R31)、三級社區體育設施用地(R33)、三級社區其他設施用地(R34)和三級社區其他設施用地。需要註意的是，由於四類居住用地的子類別基本相同，除“三類居住用地”下缺少“三類苗圃用地”子類別外，其余均包含六個名稱相近的土地子類別。為便於使用和記憶，每壹類下的土地子類別的排列順序和編號保持壹致，“三類居住用地”下空置的“三類苗圃地”編號保持空白。
(3)“四類居住用地”說明(R4)
由於歷史原因，“原農村宅基地”在土地權屬、建築形式、宅基地產權所有人身份等方面的情況極其復雜。以前的農村居民住宅用地大多是集體土地，基本都是農民自建。居住用地的劃分基本集中在村莊，自建房的形式為多層或中高層獨棟住宅，從而形成以村莊為單元的密集分布的獨棟住宅群，是城市空間形態中具有特殊物質空間肌理的居住綜合體。目前，深圳的原農村住宅已經形成了壹定的規模，容納了大量的農村居民、轉為城市居民的原農村居民和暫住人口。著眼於城市建設的未來趨勢，農村住宅將逐步改造，重點是改善生活設施，改善環境。因此，在本次《城鎮土地分類與代碼表》中，原農村居住用地及其相應配套設施作為“四類居住用地”的單壹類別，包括“原農村居住用地”(R41)、“四類苗圃用地”(R42)、“四類社區體育設施用地”(R43)、“四類社區其他設施用地”。
與《標準與導則》(97版)《城鎮土地分類與代碼表》中的“五類居住用地”相比，該《標準與導則》對“四類居住用地”的範圍界定更為全面，“原農村居住用地”的名稱比《標準與導則》(97版)“農村住宅私有土地”的名稱更為準確。因此，在新的土地分類和代碼表中，新的土地類型名稱和範圍定義取代了《標準與指南》(第97版)中的相關土地類型。
[編輯本段]房地產的地位
目前關於中國房地產業在未來經濟中地位的最大疑問，是2007年4月國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析組完成的壹份題為《宏觀調控:著力調節過剩流動性流向》的專題報告。建議政府高層放棄房地產的支柱地位，徹底改變房地產依賴的經濟模式。主要原因是把房地產作為支柱產業，會導致大量資金等資源過度追逐房地產，從而使制造業。因此，我們呼籲國家和地方政府改變發展政策中的“房地產偏好”。報告還指出，經驗證明，發達國家在工業化進程中並未將房地產作為支柱產業，其經濟發展對房地產的依賴性不強。相反，在工業化過程中過度開發(或過度依賴)房地產的國家，如東南亞“四小龍”，都遭受了嚴重的經濟危機。
對於以上觀點，我的看法是，雖然中國未來經濟發展的總體趨勢表明，實現產業升級，尤其是制造業升級是必然趨勢。但報告作者將制約制造業升級的大部分原因歸咎於房地產業，顯然屬於沒有理解房地產業和制造業的本質。
首先，就房地產行業而言，區域發展對房地產行業的過度依賴確實容易引發投資泡沫和經濟過熱。所以相對來說，發展以制造業升級為經濟支柱的新型工業化道路，確實是未來中國經濟發展的最佳途徑。但認為制造業升級就能馬上取代房地產業，成為各地區發展的新支柱產業，無疑是片面的、本本主義的。原因如下：
第壹，報告缺乏對制造業發展阻力的認識。
作為壹個發展中國家，中國在現代化進程中的落後地位是壹個本質上的最大劣勢。因為較早加入這壹進程的西方國家已經走得很遠，取得了巨大的成功，這就決定了後發國家在開始現代化時處於明顯的劣勢，難以實現持續、高效、大規模的工業發展。資金缺乏、技術落後、人口負擔、環境壓力、傳統負擔、國際政治經濟環境的變化，都會阻礙後發國家的現代化進程。因此，中國制造業的發展雖然形成了壹定規模，但仍處於全球產業價值鏈垂直分工體系的低端，只能逐步向高端分工轉移，無法壹下子提升。比如制約中國低端制造業的外貿需求瓶頸，制約高端制造業的核心技術瓶頸，不是靠重點政策扶持和大量資金註入就能解決的，而必然要經歷壹個“摸著石頭過河”的漫長發展過程。
第二，報告對房地產行業的行業特征缺乏了解。
相對於發展制造業的阻力，房地產行業最大的優勢之壹就是不需要工業制造業那樣的某種承載基礎，而是可以在任何城市誕生，可以在短時間內聚集巨額資金，激發無數投資機會。對於中國這樣壹個工業承載基礎薄弱，處於後發劣勢的發展中國家來說，需要壹個能夠大規模帶動經濟的支柱產業，尤其是落後地區，像房地產業，我們不能在這方面盲目跟發達國家比。
至於房地產和制造業的關系，我們認為不是排擠和爭奪資源的關系，而是相互促進和推動的關系。也就是說，通過生活設施、商業設施、工業設施的打造，在原有區域產業承載能力的基礎上，增加對外來人口、技術、資本的吸引力，當工業制造業發展起來後，反過來成為推動房地產發展的最佳動力。至於所謂“房地產業過度發展”的現象，很多時候是因為工業制造業升級面臨巨大的困難和障礙，導致其發展速度遠不及房地產業，從而造成房地產業“壹枝獨秀”。在很多人看來，這種情況已經成為對房地產行業的“過度依賴”。
第三，該報告缺乏對房地產業經濟重要性的理解。
房地產行業對國民經濟的影響主要體現在刺激和穩定經濟的重要性上。首先，從拉動經濟的角度來看，房地產業可以帶動鋼鐵、建材、機械、化工、陶瓷、紡織、家電等壹系列行業的發展。據統計，房地產行業直接或間接影響60多個行業。考慮到房地產開發投資通過相關產業和消費拉動GDP，目前房地產開發投資對經濟增長的總貢獻率超過20%。其次，從穩定經濟的角度來看，由於產業關聯度高，房地產開發投資的大幅波動可以帶動其他相關產業波動，最終必然導致經濟波動。同時，由於開發商和個人購房者相當壹部分資金是銀行貸款，實際房地產開發投資至少有40%來自銀行貸款，因此保持房地產開發投資的穩定增長對國民經濟的持續穩定發展也具有重要意義。
[編輯此段]全國樓市回暖給地產股增添了信心。
昨日，房地產行業搭上“振興規劃”末班車的消息刺激地產股全線上漲，但收盤後有消息稱，將房地產納入振興規劃的願望可能落空。但從各機構跟蹤的數據來看，上周各大城市樓市成交量普遍上漲，這無疑為地產股的上漲增添了信心。
根據周末的消息，房地產可能會搭上振興規劃的末班車，其中最引人註目的是“二套房”的限制政策將被取消。這壹政策曾被稱為“壓垮房價的最後壹根稻草”。如果取消這壹政策，將極大地提振改善性住房需求。有業內人士表示，在國家大力刺激內需的情況下，取消二套房政策應該是順理成章的事情，但對提高房價應該沒有幫助。房價的漲跌最終取決於經濟基本面。昨日收市後，有消息稱，政府“因房地產行業的特殊性和敏感性，可能不會將其納入本次產業振興規劃”。
不過，樓市回暖對地產股無疑是利好。該機構披露的上周房地產周報顯示，除昆明、成都外，主要城市成交均環比上漲。其中，北京壹手房成交量維持前壹周的漲幅，保障房成交漲勢放緩；天津壹手住宅成交上漲26.74%；青島成交量上漲151.41%；上海住宅成交環比上漲25.54%，南京商品住宅成交環比上漲47.54%；杭州商品房預售同比增長74.99%，深圳壹手房成交同比增長32.65%。廣州住宅成交環比上漲34.86%；東莞住宅成交環比上漲19.05438+0%。此外，武漢、長沙、Xi、鄭州、合肥、福州、廈門、溫州、海口、長春也繼續保持高增長態勢。天津、廈門、南京的周成交量也創下2008年以來的新高。
華泰證券認為，年初至今上漲後，地產股估值水平快速上升，重點上市公司動態估值水平走出低谷，回到或接近15-20倍PE的歷史中等水平。目前行業仍處於政策利好環境，交易有望進壹步回暖，重點公司銷售業績優異，2009年也有可能實現市場份額提升，因此維持行業“增持”評級。有專家指出，上周房地產成為資金回籠最大的行業，說明市場對這壹行業仍有不同看法，成交量和房價能否繼續上漲將是判斷地產股後市走勢的重要標準。