住宅小區示範物業管理方案(1)為進壹步推進我區社區物業服務，改善人居環境，爭創人民滿意的城市，特制定本方案。
壹、指導思想
依據《省物業管理條例》和《我市創建文明滿意城市實施辦法》，在鞏固文明創建成果的基礎上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原則和“三先三後”的工作思路，深入開展我區社區物業服務工作。建立健全全區社區物業服務體系，切實提高居民對社區管理和服務的滿意度。
二、服務範圍
社區物業服務應當以社區公共部分的管理和服務為重點，以完善社區功能和提高管理水平為目標，包括以下幾個方面:
公共秩序管理。加強轄區內移動共享、店外經營、車輛停放的規範化管理。
(2)公共環境衛生維護。做好小區區域內(維修標段外)公共場所、道路的清掃，空中垃圾、樓道堆物的清理，居民樓、門店生活垃圾的裝袋，現場收集服務。
(三)公共安全防範措施。協助管理轄區內的治安，同時做好轄區內的治安檢查工作。
(4)公共設施管理。做好樓間道路、樓宇排水管網、化糞池、垃圾削皮機、公共照明、文體設備等公共設施的日常管理和維護。
(5)公共綠化維護。做好轄區內公共綠地的修剪、澆水、施肥、病蟲害防治、補植等綠化養護工作。
(6)其他。其他需要協調解決的物業服務問題。
三、基本原則
(1)居民自治原則。物業服務是社區服務的重要組成部分。要參照物業管理條例，在居民自治、政府引導的基礎上，充分聽取居民意見，通過無償或低償服務、非營利性經營等方式，優化整合資源配置，逐步理順和規範物業服務主體關系，創新社區物業服務新機制，著力解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題。
(2)因地制宜的原則。充分發揮街道和社區在推進社區物業服務中的主導作用。根據各社區的實際情況，制定包括收費和服務項目在內的社區物業服務章程，並按照章程執行，不斷促進社區建設和物業服務的協調發展。在不同的小區內或者同壹小區內不同的小區和樓宇之間，可以采用各種模式進行分類分級管理。
(3)便民利民原則。要把推進社區物業服務作為壹項德政民心工程來抓。通過實施社區物業服務，建立健全社區市容環境衛生維護制度、社區治安保障制度、xx人員聘用制度和居民生活服務制度。在凈化市容市貌的同時，努力擴大社區就業，提高服務水平，增強市民對社區環境的滿意度。
第四，任務
按照禮貌建立標準和數字化城市管理要求，我區農民安置區、破產企業宿舍區納入社區物業服務實施計劃。今年實施的xx社區(小區)有:xx社區。
動詞 （verb的縮寫）工作思路
在推進小區物業服務的過程中，確定了“三先三後”的工作思路。
(1)先整治後管理。按照“先整治，後長效管理”的原則，對提前實施物業服務的小區，進行牛皮癬、綠化設施、溝渠、圍欄、路燈、地面、化糞池、晾衣架等多項設施專項整治。，然後通過實施物業服務進行長期管理。
(2)實施前的宣傳。通過廣泛深入的宣傳動員，加深居民對小區物業管理的了解，取得居民對小區物業管理的理解和支持，為後續工作營造良好的群眾氛圍。
(3)先服務後收費。根據社區失地農民和破產企業下崗職工較多，人均收入較低的現狀，實行“先服務，後收費”和低補償服務的原則，讓社區居民切實感受到實施物業服務帶來的好處，進而收取必要的服務費，保證物業服務的正常運行。
不及物動詞組織領導
成立全區社區物業服務領導小組。
組長:xx。
副組長:xx。
辦公室主任:xx。
辦公室副主任:xx。
成員單位:區政府辦、區綜治辦、區發改局、區財政局、區城管局、區民政局、區住房和城鄉建設局、區工商分局、區市政公司、區園林公司、區環衛公司及各街道辦事處。
街道辦事處應當成立由街道辦事處主任領導的社區物業服務組織。
七。職責分工
區政府辦:負責協調解決企業辦社會職能分離的歷史遺留問題；
區綜治辦:負責指導和支持治安防控工作；
區發改局:負責指導確定小區物業服務收費標準；
區財政局:負責小區物業服務的整體經費；
區城管局:負責領導組織、協調、監督和考核；
區民政局:協助特困低收入者就業；
區住房和城鄉建設局:負責行業指導；
區工商分局:負責支持物業服務公司的設立申請和資質審批；
區市政、園林、環衛公司:提供社區專業維修的指導、支持和配合；
街道辦事處:組織社區實施社區物業服務。
八、方法步驟
(1)準備階段。
xx年6月1，對全區農民安置小區和破產企業宿舍區進行了全面調查，確定了實施物業服務的小區(小區)名單。
2.組織相關部門於xx年初召開協調會，研究開放式住宅小區物業服務實施工作。
3.xx年末組織工作部署會。
(2)實施階段。
1、xx 6月，以街道為單位組織今年確定的有物業服務的小區，重點拆除違章建築，改善治安和交通狀況，改造老樓外墻，改造圍欄、道路、綠地、路燈、給排水設施，改善小區基礎條件，加強胡同、小區、小院子、小商店“四小”管理，做好四件實事，重點解決路燈。
2.xx年初組織參觀，學習其他單位的經驗。
3.xx年末，全面推進社區物業服務。
(3)檢查驗收階段。
1.將開放式住宅小區物業服務實施情況作為街道年度績效考核的重要材料。
2.組織相關社區在xx交流評論。
3.在xx，由區城管局牽頭組織相關部門進行驗收。以臟亂差現象是否得到根本改變、市容環境衛生是否得到明顯改善、周邊居住環境是否得到明顯改善、社區物業服務模式是否可持續、社區居民是否滿意為依據，對滿意度未達到xx%的社區，壹律要求補課，不予受理，並扣減政府獎勵資金及相應的。
九。工作要求
(壹)高度重視並充分認識實施社區物業服務的重要好處。
實施社區物業服務是鞏固禮貌成果、建設人民滿意城市的基礎工程，也是提升社區城市管理水平、改善宜居創業環境的民心工程。各街道、社區要高度重視，作為提升社區城市管理水平、創建文明城區的重要抓手。有必要召開班子會，專題研究部署這項工作。要統壹思想，充分認識發展社區物業服務是提升城市整體形象的重要舉措，是提高社區居民生活質量的重要途徑，是加強社會保障、增強人民安全感的重要手段，是加快建設人民滿意城市的基本要求。
(二)做好充分準備，為全面實施社區物業服務奠定基礎。
首先，我們必須做好充分的準備。各街道要把做好社區物業服務、完成任務目標作為今年的壹項重要工作，明確責任和標準，克服壹切畏難情緒，充分發揮主觀能動性，狠抓這項工作，抓出成效。二是做好宣傳發動工作。要進行廣泛的宣傳，爭取居民的認同和參與。要廣泛動員轄區內的非政府組織、單位、團體和社區誌願者貢獻力量，參與社區物業服務工作，最終實現服務和管理的常態化。三是制定方案，落實責任。各街道要制定切實可行的工作實施方案，細化工作責任，把責任落實到具體的事和人，有具體的要求和質量標準。
(三)全力支持，確保社區物業服務順利實施。
第壹，人員要落實。各街道、各部門要明確專人負責這項工作，確定任務。第二，資金要有保障。實施物業服務的每個社區(小區)明確經費xx萬元，每個區、街道安排xx萬元。區、街道各墊付xx萬元作為啟動資金，保證小區物業服務前期工作的正常快速運行。驗收合格後，資金全部到位。要動員廣大社區居民參與社區物業管理，自覺繳納相應費用，逐步成為社區物業管理的主要資金來源。三是形成合力。要努力形成齊抓共管、相互促進的機制，涉及各種專業問題的各部門要通力合作，給予充分支持。
住宅小區物業管理示範方案(二)為提高我市綜合改造後的舊住宅小區物業管理水平，鞏固各項改善工程成果，提高人民群眾生活質量，決定在市區範圍內實施舊住宅小區物業管理改善工程。特制定如下實施方案:
壹、指導思想
以科學發展觀為統領，圍繞* * *建設與世界名城生活品質相當的* * *城市的目標，堅持解放思想，敢為人先。按照政府主導、企業和市民參與的要求，推進老舊住宅小區物業管理“擴大範圍、提高質量”，構建與xx經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，努力提高人民群眾生活質量。
二、主要目標
總體目標:到20xx年底，xx市區(含xx區，以下簡稱xx區)的住宅小區(* * *約xx套房屋，建築面積約xx萬平方米，涉及約xx戶)基本實現物業管理全覆蓋。對未納入庭院改造和危房改造的住宅小區，根據實際情況進行改造，逐步建立“低收費、廣覆蓋、無死角”的老舊住宅小區。
具體目標:在完善老舊住宅小區硬件設施的基礎上，建立物業管理機制，努力做到“八有”，即物業管理、公共保潔、有序維護、停車管理、設施維護、綠化維護、道路維護和養護管理。
第三，實施範圍
xx市xx區範圍內符合下列條件的舊住宅小區和零星房屋:
建於1.20xx年前；
2.成套住房標準；
3.沒有進行專業的物業管理。
四、基本原則
1.堅持屬地管理。按照“條塊結合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發揮屬地街道辦事處(鄉鎮政府)和社區居委會的組織指導作用，因地制宜建立長效管理機制。
2.堅持突出重點。主要針對已完成庭院改造和危舊房改造，尚未實施專業物業管理的住宅小區，重點是在已完成庭院改造和危舊房改造項目的老舊住宅小區建立日常物業管理長效機制。
3.堅持“軟”“硬”建設。在完善住宅小區基礎設施的同時，建立健全日常物業管理工作機制，實現建管並舉。
4.堅持項目結合。物業管理改善工程應與危房改造工程和庭院改造工程緊密結合。實施危舊房改造工程和庭院改造工程的老舊住宅小區，要結合物業管理改造工程的要求，完善住宅小區的硬件設施，做到危舊房改造壹個、庭院改造壹個、物業管理改善壹個，避免重復建設影響居民生活。
5.堅持業主參與。要突出業主和居民的參與，在項目中切實落實“四問四權”，保證業主和居民的“知情權、參與權、選擇權和監督權”，明確業主和居民在管理小區中的義務和責任。
動詞 （verb的縮寫）實施步驟
1.調查和規劃階段。20xx年底前，完成機構設立、xx區住宅小區物業管理現狀調查、相關政策標準制定、規劃安排等工作。
2.整體推廣階段。xx月-xx年年底，全面推進xx區物業管理提升工程，主要針對已開展庭院改造和危舊房改造的住宅小區，按照庭院改造和危舊房改造逐壹完成，物業管理提升工程逐壹推進的原則組織實施，其中xx年完成xx萬平方米， xx年完成xx萬平方米，xx年完成XX萬平方米，共計XX萬平方米。
對未納入庭院改造或危房改造計劃的其他老舊住宅小區或零星房屋，每年根據財政預算和住宅小區實際情況，因地制宜實施住宅小區改造和物業管理改善項目。
不及物動詞改進措施
(1)改善硬件配置。
1.已納入庭院改善和危舊房改造計劃的住宅小區，除完成原有改善任務外，還應按照物業管理改善工程的要求，完成住宅小區物業管理所需硬件設施的配置。本方案出臺前已完成庭院改造和危房改造工程的住宅小區，市危改辦或危房改造辦要通過“回頭看”查漏補缺，按照物業管理改善工程要求，進壹步完善硬件配置。具體的新硬件配置任務如下:
(1)劃定物業管理區域。在住宅小區設置圍欄，形成相對封閉、獨立的物業區域；零星住宅和小型住宅區可以根據當地情況合並為壹個物業管理區域進行管理。
(2)專用設施建設。包括在住宅單元安裝防盜門和電子監視器，檢查和維修住宅區的消防等設施和設備。
(3)配備物業管理用房。補充分配住宅物業管理用房，有條件的要爭取按總建築面積5‰的標準分配，暫時無法分配物業管理用房的可暫采取租賃、借用等方式過渡。
2.未列入庭院改造或危房改造計劃的住宅小區和零星房屋，由財政每年安排壹定資金實施物業管理改造項目，具體由市房改辦根據住宅小區的實際情況，因地制宜，有選擇地組織實施。小區改造和硬件配置的主要內容如下:
(1)新配置。列入庭院改造和危房改造計劃的住宅小區新配置內容。
(2)環境改善。包括道路平整、汽車停車位劃定、自行車棚(車庫)擺放有序、綠化布置、完善公共照明配置等。
(3)房屋裝修。包括屋頂等部位的維護整理、立面改造、走廊粉刷、管線排序、危房修繕等。
(4)公用事業管網改造。包括小區內自來水、電力、燃氣等公用事業管道和設施的基礎改造。
(2)建立物業管理機制。
在完善住宅小區硬件設施的基礎上，根據居民意願，引入物業服務企業實施專業物業管理或委托社區公共服務工作站組織實施社區化準物業管理，建立住宅小區物業管理長效機制。
1.確定管理模式。
街道辦事處(鄉鎮政府)應在硬件設施完善工程竣工驗收後壹個月內完成居民意見征詢，確定社區管理模式。部分老舊小區(或零星房屋)因特殊原因未整改或硬件配置改善未完成，經當地街道辦事處(鄉鎮政府)確認同意後進行驗收。
以戶為單位(獨立產權單位為壹戶)征求居民意見，采取書面形式告知居民專業化物業管理和社區化準物業管理的組織形式、服務內容和相應的收費標準。居住區1/2戶以上選擇采用專業物業管理的，街道辦事處(鄉鎮政府)應當委托社區居委會組織居住區居民召開業主大會，並在兩個月內成立業主委員會，指導業主委員會通過業主大會選聘物業服務企業；選擇專業物業管理的居民人數少於1/2的社區，將采取社區化準物業管理模式，由街道辦事處(鄉鎮政府)委托社區公共服務工作站在兩個月內組織建立日常物業管理機制。
2.實施物業管理。
(1)基於社區的準物業管理。準社區物業管理由社區公共服務工作站組織實施。可以聘請保潔、秩序維護等工作人員負責小區的日常管理，也可以委托物業服務公司負責管理，或者組織居民自我管理，為小區居民提供基本服務，包括公共區域的清潔、維護小區治安秩序、維護停車秩序、維護公共使用的設施、維護小區道路、維護房屋使用的部位等。小區公共停車場和物業管理用房的經營收入由社區公共服務工作站收取，作為小區的物業管理基金，彌補小區管理的資金不足。
(2)專業化物業管理。專業物業管理由專業物業服務企業組織實施。業主委員會通過業主大會選聘專業物業服務企業進入小區進行專業物業管理，雙方簽訂物業服務合同。被聘用的物業企業應當按照物業管理條例和物業服務合同的規定提供專業的物業管理服務，並按照合同約定向居民收取物業服務費。
七。金融政策
1.硬件配置項目納入法院改造重建項目實施的，硬件配置項目費用納入庭院改善和危房改造項目專項資金。
2.硬件配置項目納入物業管理改善項目實施的，硬件配置項目費用納入物業改善項目專項資金。資金承諾的方式如下:
(1)環境整治涉及的內容，如道路平整、雨汙管道改造及取水口、照明休閑設施設置、環衛設施改造、綠化改造等。，納入工程招標範圍，以及電力“上改下”工程土建費用，由市、區財政按工程決算1: 1解決。
(2)房屋裝修涉及的平坡、立面、走廊等房屋公共部位的裝修費用，按照“誰有誰有”的原則，由產權單位承擔；承接項目確有困難的，由產權單位向區政府提出申請，經區政府審核並報市房改辦批準後，由市、區財政按項目決算1: 1予以解決。
直管公房、改造房、無產權單位的住房改造費用，由市、區財政按工程決算1: 1解決。
(3)“自上而下更換薄弱電桿線路”和按順序梳理電桿的費用，按照“誰抱誰孩子”的原則，由各產權單位承擔；“自上而下更換電力桿線”的電力配套費和每戶壹米改造資金由市電業局承擔；管道燃氣的建設(改造)費用由市燃氣集團承擔；自來水壹戶壹表改造費用，除居民按規定需繳納的相關費用外，由市水業集團承擔。
(4)物業管理改善工程原則上免交因市政工程引起的綠化補償、占道挖掘、綜合管線搬遷等費用。項目實施單位必須根據有關部門的要求，按照相關標準做好綠化恢復和路面修復工作。
3.住宅小區日常管理長效機制建立後，困難群眾物業服務費減免補貼、社區公共服務工作站物業管理人員崗位補貼所需資金，由市、區財政按照1: 1解決。
八。保障措施
1.建立工作機制。成立市物業管理改善工程領導小組，負責改善工程的組織領導。領導小組下設辦公室(設在市房管局)，負責物業管理改善工程的組織、監督和政策制定。各區政府及其街道辦事處(鄉鎮政府)應建立相應的組織機構，負責本轄區內物業管理改善項目的具體實施工作，並協調相關事宜。各級建設、規劃、房管、民政、公安、城管、城管執法、交通、綠化、環保、物價、工商、質監、消防等部門應當按照各自的職責，開展住宅小區物業管理的相關工作。
2.落實資金保障。物業管理改善專項資金列入財政年度預算，具體使用規定另行制定。各級財政要保證資金的配套落實，實行全過程跟蹤審計。加強資金使用管理，審計結果作為決算依據。
3.加大支持力度。居住區實行“準物業管理”的，原有資金補貼和綠化、市政等優惠政策不變，服務人員崗位補貼按社區準物業管理區域規模設置；建立物業管理完善考核評價機制，獎勵優秀單位(個人)；居住區困難群眾確實無力繳納物業服務費的，經當地社區公示無異議後予以減免；水、電、環衛等公用事業專業單位委托管理單位統壹收取費用，應嚴格執行物價部門核定的收費標準，繳納管理單位專項委托費。社區公共服務工作站統壹委托物業服務企業提供社區準物業管理，補貼和優惠政策不變。
4.加強考核監督。物業管理提升工程應當按照市區聯動、以區為主、屬地管理的原則，建立市、區、街道(鄉鎮)、社區四級聯動機制。市政府與各區市有關單位簽訂目標責任書，並實行年度目標考核。具體考核辦法另行制定。
5.加強輿論引導。各有關部門要加強物業管理改善項目的宣傳，引導群眾了解物業管理的基本內容，了解物業管理行業運行的基本規則和標準，配合做好住宅物業管理工作。