“B:？相信很快就會推廣。”
這是網友之間的對話。背景是杭州二手房交易監管服務平臺推出了“自主房源掛牌”功能。大部分網友都在為此叫好，這意味著如果買賣雙方能自主交易，中介費就可以省了。
9月24日，寧波市房地產市場管理中心發布《關於網上房屋掛牌編碼申請的通知》，指出從9月26日起，本市房東在進行房屋租售時，可通過手機APP“李哲辦”自主發布或委托看房。
據賀勛房產觀察，該APP在華為應用市場的安裝量已達6543.8+億次，囊括了查繳社保、提取公積金、處理交通違章、繳納罰款、繳納學費等上百種便民服務應用。
在業內看來，未來會有更多城市推出類似寧波的服務。顯然，購房者對此是樂見其成的，這不僅為購房者提供了更多的房源選擇，更重要的是，此舉本身意在規範行業，提高房屋的交易效率，是行業基礎設施完善的重要體現。
01
更多城市將推出在線房源功能。
“房東實名驗證→選擇出租還是出售→填寫具體房源信息。”房屋交易平臺的上線，主要是基於寧波住建局數字化改革的部署，著力推進房產交易移動應用建設。該平臺基本包括與住房相關的基本信息。
具體來說，“李哲辦”提供個人賣房掛牌、個人租房掛牌、中介賣房掛牌、中介租房掛牌四大功能。房東可以輸入所在街道、樓層、戶型、朝向、裝修程度、掛牌價格、期限等信息，房東的電話、微信等聯系方式也會在網上公布。
寧波不是第壹個吃螃蟹的人。上個月，杭州推出了壹個具有類似功能的平臺。在杭州二手房交易監管服務平臺，業主註冊後可使用“個人掛牌”功能，在線填寫房源對象信息、房屋權屬信息、權利人基本信息。買家註冊後可以查詢掛牌房源和經紀人委托的掛牌房源，根據需要篩選意向房源。
目前，人們對政府推出的住房上市平臺的反應相當熱烈。比如杭州平臺上線10天後，個人掛牌房源從90套增加到970套房源，增長了近10倍。壹些買家告訴賀勛房地產，官方平臺可信度高，沒有傭金。特別是所有的房子都是業主實名認證的，不會有假房子。很多人對官方平臺寄予厚望。
柯睿科創研究總監周雲認為，無論是寧波這次推出的自住房上市平臺，還是深圳的房屋交易在線處理，以及前段時間杭州推出的房屋平臺，本質都是讓房產交易更加正規，讓房產交易信息更加真實，讓買賣雙方的交易更加安全便捷。
“從近年來國家對數字化發展的重視程度來看，未來將有更多地方政府推出此類平臺。”周雲進壹步表示，這些措施主要是為了解決房屋真實性問題，提高房屋交易信息透明度，為未來數字化政府建設奠定基礎，並進壹步優化交易平臺功能，以規範整體房地產交易市場，提升買賣雙方在房屋買賣中的服務體驗和安全性。
58安居客房產研究院分院院長張博也認為，規範中介行業，需要讓信息更加透明，像杭甬這樣的房源平臺將在各地上線，這是未來三到五年的趨勢。
02
去中介化不現實？
對於杭州和寧波的動作，資本市場迅速反應，行業主流服務平臺股價應聲下跌。
截至9月24日收盤，殼牌股價下跌4.56%，房天下下跌4.3%，我愛我家(000560，房天下)下跌2.05%。事實上，在杭州官方發布公告後的8月19日，市場也有類似反應，科控股、房天下股價分別下跌14.89%、3%。
殼牌股價圖
可見此舉確實對房屋交易平臺造成了壹定的影響。但目前業內認為，杭州、寧波等官方信息平臺更多的是展示房源，而貝殼、我愛我家等平臺的核心價值更多的是提供專業服務，而非真實房源，後者目前無法替代。
杭州市房地產市場綜合管理服務中心房地產市場科科長胡平利直言:“房東可以把房子掛在我們平臺上，也掛在中介上，提高交易機會。如果涉及按揭貸款、產權調查等專業服務，目前還是無法繞過中介。”
“通過二手房交易中介比較難。”周雲認為，政府推出的這些平臺的功能還需要進壹步完善，比如設立資金監管賬戶，保證交易安全，所以短期內不會取代現有的中介行業。
空白研究院創始人楊現領也認為，業主個人房源只是展示房源的壹個額外渠道，只有在政府官方平臺有流量的情況下才能建立。如果沒有流量，對車主來說沒有任何意義。
“房東直銷在中國沒有市場空間，原因很簡單，店主的期望永遠是賣高。”楊現領認為，掛牌價壹般明顯超過市場實際成交價，正常行情下溢價率會達到5%左右，下跌行情下會達到5%-10%。基於此，客戶壹定是在經紀人的幫助下，通過雙方協商降低了價格，個人之間直接協商的效率並不高。
03
中介費會越來越低嗎？
對於購房者來說，政府個人房源功能最大的吸引力就是自主交易，省去了壹些中介費。
據媒體報道，自2021起，殼牌已在兩個城市上調代理費。比如鄭州貝殼系所有門店宣布鄭州地區代理費由2021上調至1，上調幅度為3%。此前，殼牌已在上海、深圳、廣州、成都等城市實行3%的中介服務費。
公開資料顯示，中國大陸平均代理費不到2%，屬於低費率國家或地區。雖然有專家表示，與美國、日本、中國大陸和臺灣省的6%、阿根廷5%、德國4%和加拿大3%相比，中國大陸是壹個低稅率的國家或地區。
但由於房產的大規模交易，百萬房價所需的中介費高達幾萬到幾十萬，壹直是購房者的痛點。但未來隨著行業效率的提升，中介費有望進壹步降低。
周雲認為，目前從買賣雙方的角度來看，大部分房產中介平臺主要是基於買賣雙方的信息差來賺錢。大平臺壟斷了很大比例的房產交易信息資源，購房者選擇余地很小。房產交易傭金的支出更多的是用於房產交易信息資源的支出。
他進壹步表示，上述新政的出現，為買家提供了更多的信息來源和選擇渠道，相對而言，也能幫助買賣雙方降低壹定的交易成本。
此前有傳言稱，房產交易中介費不得超過當地社會平均工資的3倍。對此，58安居客房產研究院分院院長張博認為，傳聞不可能是真的，國際上也沒有先例，但他表示，按照資產比例收費是行業慣例。至於比例，值得商榷。
“如果要降低費率，核心點是提高行業的交易效率。這是核心。如果不能提高效率，從成交率去思考是徒勞的。”張博進壹步指出。"
萬通集團創始人馮侖認為，企業和政府監管部門之間應該有壹個良好的互動來解決合理收費的問題，最終會建立壹套規則。畢竟以後二手房的交易量會很大，頻率不會低。
馮侖表示:“未來除了貝殼，如果再多幾家，比如諸葛找房，還會有更多市場化的交易平臺也會降低費率，也就是說費率也可以通過文件或者競爭來降低。”
04
增值服務是行業的增長點
目前，住房市場正在發生前所未有的變化。
壹方面，平臺的價值日益凸顯。公開數據顯示，預計2024年中國住房交易市場規模為30.7萬億元，中介交易規模為19.1萬億元；其中二手房交易規模為12萬億元，中介交易規模為10.8萬億元。
另壹方面，進入者逐漸增多，尤其是以開發者為代表的力量逐漸崛起。2021以來，龍頭房企大規模布局房屋租售領域。比如龍湖推出了全新的品牌gannet，打通了房屋租售和房屋裝修兩大主渠道；8月初，萬科公園鄰居在廣州開設了第壹家租賃店，邁出了市場化的第壹步。碧桂園服務推出租售業務新品牌“優娃”，收購武漢大型房地產中介機構世紀宏圖。
從中報中也可以看出房企對租售服務的重視。明源地產研究院數據顯示，融創經紀服務收入環比增長69%，碧桂園收入環比增長88%，旭輝環比增長148%，五五園新房銷售業績同比增長647%！
資料來源:明源房地產研究院，根據公開資料整理。
對此，周雲認為，開發商推出自己的租售平臺的核心目的是解決營銷訴求。他表示，今年越來越多的開發者在數字化轉型發展的智慧營銷方向上逐漸有所建樹，比如通過公域和私域流量渠道拓展銷售人脈，通過老字號和全民經紀人提升與潛在客戶的聯系。這些都是為了盡快實現去庫存，有效降低負債率。
即便如此，開發商的介入也必然會影響到房屋交易市場的生態。張博認為，在壹些經濟發展比較好的城市，比如壹二線城市，總代理的份額會越來越大。至於房企所擁有的交易平臺，對他們來說還是壹個很大的挑戰，但未來壹定會有房企能夠在這方面找到出路。
政府、傳統中介、開發商等多種力量正在攪動房屋交易市場，這無疑是推動行業進入更成熟發展階段的強大動力。
周雲認為，國內所有的壹二線城市都在走向或已經進入存量房交易主導的市場，所以未來房產交易平臺更多的突破將基於房產交易的全流程增值服務，比如前端的VR看房，後端的壹站式裝修設計。