為什麽選擇這13城市進行試點？
為什麽選擇北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都進行試點？分析人士認為，此次選取的13試點城市，基本囊括了本輪房價上漲較快的城市，對需求端的預測極為準確。
“這次要按照地方自願的原則，在住建部批準的特大城市和試點城市部署開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。”國土資源部土地利用司負責人告訴記者，作為人口凈流入的代表城市，這些城市的租賃住房需求量大，農村集體經濟組織有建設意願，有資金來源，政府的監管和服務能力也比較強。
據住建部統計，目前城鎮居住人口約6543.8+0.6億人，占城鎮常住人口的265.438+0%，其中以新就業大學生和農民工為主。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比，我國大中城市租賃市場存在住房總量嚴重不足、租金價格偏高、供應結構不合理、租賃環境壹般等問題。
鏈家研究院院長楊現領認為，住房庫存相對短缺、人口凈流入較快、房價較高、服務業占比超過50%的城市，需要發展租賃市場來保障住房供應。
為什麽發動集體土地建租賃房？
高房價高租金的大中城市，土地和住房供應長期緊張，導致原因很多，現行土地管理制度是重要因素之壹。
土地市場引入招拍掛制度後，我國土地制度的“城鄉二元”結構被加劇。壹方面，熱點壹二線城市宅地供應極度短缺，各地拍賣競爭越來越激烈，地價飆升，地王頻出；另壹方面，農村土地不能直接轉化為城市住房用地。在耕地紅線的高壓線下，大城市國有土地總量已經見頂。只有集體建設用地進入市場，才能緩解城市土地供應壓力，盤活農村這塊最大的資產。
在復旦大學發展與政策研究中心主任明路看來，建設城鄉統壹的建設用地市場，將擴大我國集體土地的用途，促進集體土地的優化配置和節約集約利用，加快我國城鎮化進程，有利於構建房地產市場平穩健康發展的長效機制。
什麽群體會滿足租房需求？
“在集體土地上建設租賃住房，主要是為了滿足新市民的過渡性住房需求。國家層面，這個試點政策主要是面向供給側的，要解決三億人的需求。”南京市住房保障和房產管理局局長郭宏鼎告訴記者，從2014到2020年，江蘇省將有800萬農業轉移人口落戶城市，僅南京江北新區就有50萬農村人口成為市民，這將帶來巨大的住房保障需求。
“近年來，廣州平均每年接收非廣州生源20多萬人，廣州生源接近30萬剛畢業的學生，呈逐年增加趨勢。”廣東省房地產業協會會長王紹說。
事實上，為增加保障性租賃房供應，國土資源部於2012年6月批準北京、上海為首批集體建設用地建設公租房試點城市。北京市先後啟動了五個試點項目，包括海澱區的唐家嶺、朝陽區的方平鎮和昌平區的北七家鎮。
北京、上海作為首批集體建設用地用於租賃住房建設的試點城市，近年來取得了較好的成效，增加了居住用地來源和租賃住房供應，拓寬了集體經濟組織和農民增收渠道。“從試點的有益經驗來看，可以支撐試點工作的擴大。”國土資源部土地利用司負責人說。
對穩定高租金有什麽影響？
接受采訪的業內人士表示，13城市啟動利用集體建設用地建設租賃住房試點，意味著未來將有大量低價土地進入市場，可能對抑制高房價、高租金有壹定作用。
“租賃住房不需要建在成本較高的國有建設用地上，基本以招拍掛方式出售，降低了租賃住房的建設和運營成本，租金水平也會比現有的市場房源低很多。”楊現領說。
在易居智庫研究總監嚴躍進看來，購買國有土地的成本占房價的三分之壹到三分之二，如果村集體經濟組織參與開發，還可以省去壹些建安成本。整體來看，與現有同類房源相比，這類租賃房源的租金水平可能會下降40%至70%，對穩定市場價格影響很大。
“租金下降的前提是獲取項目的成本下降。政策將從供給側改革，擴大租賃房源，抑制短租上漲，有利於降低開發成本。我們將密切關註並積極參與。”徐匯於陵國際副總裁高傑說。
楊現領建議，未來政府應進壹步降低租賃房地產開發和交易的相關稅費，以保證各項租賃優惠政策的落實，進而建立住房租賃市場的低成本流通體系。
希望普通人能受益。