海建設[2003]13號文件
發布日期:2003年3月01
實施日期:2003年3月01
效率失敗
全文
城市建設、開發、拆遷實施單位、拆遷評估單位:
根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、江蘇省《城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規範》(GB/T50291-1999)和南通市《城市房屋拆遷管理辦法》(通2003[16)《南通市房屋拆遷補償價格評估技術規範》(通房[2003] 65438號
2003年3月1日
海門市城市房屋拆遷補償價格評估技術規範及其他補貼標準
第壹章總則
1.根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號以下簡稱拆遷條例)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《房地產估價規範》(GB/T50291-1999)、《南通市城市房屋拆遷管理辦法》(通字[2003] 659號)，
二、本規範所稱房屋拆遷補償價格，是指在政府指導下的被拆遷房屋的房地產市場價格，不同於市場調節下由交易雙方協商確定的市場價格。
三、本規範適用於城市房屋拆遷補償價格評估(以下簡稱拆遷評估)。
第四，拆遷評估的目的是為房屋拆遷提供補償依據。
五、根據房地產估價的壹般規律，拆遷估價可以采用市場比較法、路線價格法等方法。
不及物動詞承辦拆遷估價業務的估價機構及其估價人員應當遵守職業道德，追求估價的可信性，提供良好的服務，並對估價報告的內容和結果負責。
七、拆遷評估應遵循公平、合法、替代和評估及時的原則。評估拆遷時，應當以房屋拆遷許可證和拆遷公告規定的拆遷時間作為同壹項目的統壹估價時間；
八、本規範未盡事宜，應按照有關法律、法規、規章、規範和房地產市場評估常規辦理。
第二章拆遷評估的基本步驟和方法
首先，拆遷評估的基本步驟是:
(壹)掌握被評估房屋的法律權屬關系和依據；
(2)根據合法性依據進行實地調查和評估；
(三)繪制和填寫評價表格材料；
(四)評估報告的編制；
(5)報告鑒定結果。
二、拆遷評估方法
拆遷評估可采用市場比較法和路線價格法進行。對於同壹評價單元(樓房為評價單元，平房為評價單元)，應采用相同的評價方法進行評價。
(壹)市場比較法
1.本辦法主要適用於城市規劃區內國有土地和農民集體所有土地上住宅房屋的拆遷評估。
2.該方法的計算公式為:
(1)城市國有土地上被拆遷房屋補償金額(2)合法建築面積的建安新補償金額+合法土地使用面積的區位補償金額(合法土地使用面積小於合法建築面積的，區位補償金額按建築面積計算)。
以出讓方式取得的土地使用權，由土地估價機構根據土地使用者實際使用土地的年限和土地開發的實際情況進行評估。合法建築面積新價補償金額和合法土地使用面積土地出讓金補償金額大於前款計算的被拆遷房屋補償金額(1)的，按照本款計算。
(2)建設期間使用農民集體所有土地上的房屋拆遷補償，按以下標準執行。
(壹)被拆遷房屋的合法建築面積，按照鄉(鎮)政府和市國土建設行政主管部門批準的面積或者新建、改建時的集體土地使用證確定；合法土地使用面積根據被拆遷人持有的土地使用證載明的合法面積確定。
②被拆遷房屋合法建築面積按建安新價評估補償。住宅房屋建築安裝價格的評估，按照《海門市各類被拆遷住宅房屋建築結構和等級評估標準》(附表2)結合房屋成新狀況評估確定。
被拆遷住宅房屋的區位補償按合法建築面積計算，實際建築面積小於核定面積的按實際面積計算。
③被拆遷住宅的合法土地使用面積大於建築面積的，按以下標準增加補償。
答:土地使用面積在135平方米以下(含135平方米)的，超出建築面積部分按房屋區位價格30%的標準計算。
b:建築面積超過1.35平方米的，超出建築面積的土地使用面積部分，按照每平方米60元的標準計算。
c:土地使用面積超過135平方米，建築面積在135平方米以下(含135平方米)的，土地使用面積超過135平方米的部分，按照每平方米60元的標準計算。
(4)城市規劃控制區內，人口應享受土地使用面積大於房屋建築面積的部分，按房屋區位價格40%的標準給予補償(人口享受面積的對象和標準按海發〔2002〕98號文件有關規定執行)。屬危房或大齡無房青年需要結婚的，可根據本人申請提前拆遷。
3、新建住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發之日止不滿5年(自批準建房之日起增加建設期9個月)被拆除的，按其建安成新價格的20%增加補償:
4、集體經濟組織征用集體土地範圍內的房屋拆遷，按合法建築面積的房屋建安成新價格評估補償；
5.被拆遷人專門從事水產養殖，因房屋拆遷而終止的，按照附表18中的標準給予補償。
6.修訂本辦法的因素和標準是:
(1)對委估住宅建築結構、等級及構成因素的修正。根據《海門市各類被拆遷房屋建築結構及等級評估標準》(表2)、《海門市各類被拆遷房屋評估標準》(表3)、《海門市各類被拆遷房屋折舊率》(表4)。
(2)對委估住宅樓層系數的修正(見表6和表7)。
(3)被評估房屋環境因素的修正。根據被拆遷房屋所處的自然環境、社會環境、生活環境，如俯瞰、景觀、噪聲、空氣汙染、建築密度、道路交通、周邊綠化、教育(學校、幼兒園)、購物、醫療等因素，修正權重比例在-2%-2%之間。
(4)超出被評估房屋結構等級條件的設施、設備、裝飾裝修工程的補償評估，按照《海門市房屋拆遷輔助設施、設備、裝飾裝修補償標準》(附表14)另行評估。
(5)自拆遷範圍確定並發布房屋拆遷公告之日起，裝修、改建、擴建工程不予補償。
7.城市規劃區內的被拆遷人或公有住房承租人有房屋產權證(租賃權證)、土地使用證或建房批準文件，僅有壹套住房且實際長期居住，經評估獲得的貨幣補償總額低於35000元(不含提前搬遷獎和過渡費)的，經公示確認後，由被拆遷人補足35000元。
被拆遷人(包括無子女的孤寡老人)或已拿公房的住戶，已獲得貨幣補償款3.5萬元，但仍無經濟能力解決住房問題。申請經房屋拆遷管理部門和房改辦審核後，按城鎮廉租住房或困難群眾住房拆遷政策解決。
8.對城市規劃區邊緣的被征地拆遷戶，所在村、組有條件安排宅基地供其搬遷和異地安置房的，經規劃管理部門同意，給予被拆遷房屋搬遷費用補償。海門市被拆遷房屋搬遷費用補償價格參照《海門市被拆遷房屋搬遷補償標準》(見表8)進行評估。
(二)路線價格法
1.本辦法適用於非住宅房屋的拆遷評估。
2.這種方法的計算公式是:房屋拆遷補償=被拆遷房屋的建築安裝補償和安裝價格+區位價格補償。
(1)建安補償價格的確定。根據《海門市非住宅建築結構評估標準》(附表5)、《海門市各類被拆遷房屋評估標準》(附表3)和《海門市各類被拆遷房屋折舊率》(附表4)進行比對鑒定。
(2)區位補償價格的確定。根據《海門市城市非住宅房屋線路(路段)分類表》(附表15)和被拆遷非住宅房屋的臨街狀態和樓層因素(根據附表9《非住宅房屋臨街狀態調整系數表》和《非住宅房屋樓層調整修正表》)，修正確定非住宅房屋拆遷區位補償指導價。海門市非住宅房屋拆遷區位補償指導價按《海門市非住宅房屋拆遷區位補償標準》(附表16)執行。
3、街道兩側，確定區位等級高的街道路段的區位補償指導價。
4.非住宅房屋拆遷停工補償。
(1)拆遷非住宅房屋(營業)實行產權調換和貨幣補償，導致停止經營活動的，可按拆遷前兩年營業稅年平均值給予二次綜合補助。海門綜合補貼具體金額參照附表10確定。
(二)非住宅房屋的區位補償按合法建築面積計算，合法建築面積小於土地面積的，按土地面積計算，但應區別土地性質、類型等因素，經具有土地評估資質的機構評估後，在區位補償價格中扣除土地出讓金等費用。其中:從已使用多年的土地中扣除的土地出讓金；減免金額從政府已免征土地出讓金的改制企業中扣除；劃撥土地扣除土地出讓金；集體土地扣除土地出讓金和征地費。
(3)租賃集體土地上的房屋拆遷，按批準建築面積的建安新價評估補償。
(4)非住宅房屋裝飾裝修工程補償，參照《海門市房屋拆遷配件、裝飾裝修工程補償標準》(附表14)單獨評估。
5.有房產證和土地局官證的，屬於居住房屋性質，改變用途為營業用房或居住用房的，按居住用房評估補償。
對取得工商營業執照和納稅證明，經營L年以上(含1年)不滿3年的，按照房屋所在相鄰道路非住宅房屋區位補償指導價x被拆遷房屋實際使用面積x3%的標準增加綜合補貼；3年以上(含3年)不滿5年的，增加8%；5年以上(含5年)的，增加10%。
(四)其他補償評估
在拆遷範圍內，屬於被拆遷人所有的樹木(含果樹)、竹園需要砍伐或移動的，按照附表11給予壹次性補償；按照附表12對墳墓搬遷給予壹次性補償。
第三章
房屋拆遷和臨時安置補助費
以及對企業停產的補貼。
1.全市拆遷住宅房屋，支付搬遷補助費的標準為:被拆遷房屋建築面積(下同)30平方米以下(含30平方米)的，壹次性支付搬遷補助費120元；被拆遷房屋面積超過30平方米的，按每平方米5元的標準壹次性支付搬遷補助費。
2.對房屋拆遷後自行解決過渡房的，支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:被拆遷房屋面積小於30平方米(含30平方米)的，市區壹、二類地段每月支付臨時安置補助費100元，三類及以下地段每月支付臨時安置補助費80元；被拆遷房屋面積在30平方米以上，位於壹、二類城區的，按每平方米3元支付臨時安置補助費；三類地段，支付臨時安置補助費每月每平方米在2.5元；其他地區，按每月每平方米2元支付臨時安置補助費。被拆遷房屋在市區壹、二類地段的，面積不足100元的，按100元支付，面積不足80元的，按80元支付:
三、支付搬遷補助費和臨時安置補助費，以被拆遷房屋所有權證書或其他合法權屬證明文件確認的合法建築面積作為分戶計算的依據。用於計算因產量分析造成的不足30平方米的住戶。
四、對房屋拆遷實行貨幣補償的，壹次性支付6個月的臨時安置補助費；進行安置的，按照約定支付臨時安置補助費；
五、拆遷租賃房屋(公房、單位房)，搬遷補助費和臨時安置補助費應支付給承租人。但租賃合同另有約定的，從其約定。
六、拆除生產型工業企業的非住宅房屋，異地搬遷或產權置換，造成被拆遷單位正常生產停產的，根據市勞動部門提供的被拆遷單位在冊、在職、繳納勞保人員花名冊，按人均月工資450元的標準給予經濟補貼。其中，部分停產的，經濟補助不超過3個月；全部停產的，經濟補助不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)。對生產不正常的企業，按照人均月工資340元的標準給予補貼，最長不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)。對拆遷前已經停產的企業，按照城鎮下崗職工最低生活保障線標準給予補貼，最長不超過4個月(貨幣補償按2個月計算)。
七、拆遷非住宅房屋的搬遷補助費按附表13的規定執行。
八、拆遷假期或誤工補貼標準
妳可以選擇其中壹個作為拆遷假期或誤工費。
實行貨幣補償或產權調換的，憑市拆遷管理辦公室或拆遷人出具的證明，可享受兩次7天拆遷假，或給予每人100元的補助(每戶限兩人)。
實施拆遷的，憑市拆遷管理辦公室出具的拆遷證明，可享受拆遷假期(平房20天，樓房30天)或給予誤工補貼(平房250元/人，樓房400元/人，每戶限兩人)。
第四章附則
本規範自發布之日起施行，海監發[2002]1號、100號同時廢止。2003年3月1日前，已領取房屋拆遷許可證並已實施的拆遷項目，按原規範和標準執行。
本規範由市房屋拆遷管理部門負責解釋。
附表1:
海門市拆遷住宅房屋區位補償基價
位置等級:壹類區；拆遷居民房屋範圍:從珠江路電視塔路口順時針向西，經人民路、長江路、秀山路、徐交河、人民西路、海興路、新海路、徐交河、海門河、日新河、絲綢路、珠江路；基價:680元/平方米。
位置等級:二類區；拆遷居民房屋範圍:東起海門河與日新河交匯處，順時針至瑞江路、南海路、嘉陵江路、橫河13號、圍角河、秀山路、新開河、新海路、海興路，鋼廠北側橫河範圍內除壹類區以外的區域；基價:630元/平方米。
位置等級:ⅲ類區；被拆遷住宅房屋的地段範圍:本市規劃區內壹、二類區域以外的其他區域；基準價格:550元/平方米。
位置級別:三廠鄉；拆遷居民房屋範圍:三場鎮、青龍化工園區、城市規劃區範圍內，其余地區按照其他地區標準執行；基價:340元/平方米。
區位層面:其他地區；被拆遷住宅房屋的範圍:海門鎮城市規劃區以外的其他地區、城鎮和市場；基價:230元/平方米。
註:本文件已被《市政府關於印發〈海門市城市房屋拆遷補償安置實施細則〉的通知》(海〔2004〕17號)代替。