壹、案外人異議房屋執行之訴的實質是案外人與申請人之間的權利沖突。
基於債權申請強制執行房屋申請的被執行人認為自己對房屋有強制執行權，案外人認為自己對房屋有實體權利，足以抗拒執行。兩種私權的沖突是執行異議之訴產生的根本原因。
(1)房屋外觀所有權與實質所有權不壹致導致權利沖突。
房屋所有權屬於不動產物權，其義務主體為不特定多數人。為了保護善意第三人，維護交易安全，所有權狀態必須通過壹定的公示方式予以公開。
根據《民法典》第二百零九條的規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記後發生效力，法律另有規定的除外。據此，房屋登記在登記機關的權利狀態是房屋的外觀權利，具有公信力，第三人可以推斷房屋登記權利人是真實的權利人。
在強制執行過程中，執行機關強制執行時需要對債務人的財產進行審查確認，審查標準包括外觀審查和實體審查。壹般認為，由於執行程序的性質和執行工作的效率要求，執行機構對債務人財產的認定采取外觀審查原則，即“根據財產的外觀確定其是否屬於債務人的責任財產，不需要真正調查該財產是否為債務人所有。”
這種外觀審查的“外觀”是動產的占有和不動產的登記。因此，執行機關在執行房屋時，以外觀審查原則判斷房屋權屬，實質審查除外:房屋登記時，按照不動產登記進行判斷；未登記的，以土地使用權登記為依據，結合建設工程規劃許可等行政審批材料進行判斷。如果房屋的登記權利人與真實權利人不壹致，當登記權利人成為被執行人時，房屋就會被納入被執行人的財產範圍，成為執行對象，造成作為房屋實質權利人的案外人與申請執行人的房屋執行權發生沖突。
(二)因執行引起的房屋權屬變更與屋內外人的權利發生沖突的。
隨著經濟社會的發展，住房不僅具有居住使用的屬性，而且由於其巨大的價值和完善的交易制度，越來越具有金融屬性。房屋的所有權人為了充分利用房屋，可以通過意思自治與不同的主體形成不同的法律關系，從而產生不同主體依附於房屋的多重權利。房屋所有權人可以在房屋上為他人設定租賃權和抵押權，也可以將房屋出售給他人，使買受人在交易完成前享有期待房屋物權的權利...許多權利以房屋所有權為中心，形成向外發散的權利束。
當房屋所有權處於靜態時，所有權利並行，權利人對房屋的使用價值或交換價值等壹些功能擁有自己的權利。作為其他權利基礎的所有權壹旦發生變化，就可能影響其他權利人權利的實現。房屋被強制執行時，執行機關會采取查封、扣押等強制措施，以折價、拍賣、變賣等方式處理房屋，導致房屋所有權發生轉移。房屋所有權的變更會直接影響已經構建的以所有權為中心的權利體系，在壹定程度上導致原權利人權利的喪失或損害。當案外人認為房屋執行影響了自己對房屋的實體權利，損害了自己的民事權益時，案外人對房屋的權利就與申請執行人的房屋執行權發生了沖突。
第二，案外人的實體權利能否排除執行，必須在利益橫屏的基礎上判斷。
法官在審理案外人對房屋執行異議之訴時，需要從案外人對房屋是否享有實體權利和能否排除執行兩個方面進行判斷。前者涉及權利的存在，是事實判斷；後者涉及既有權利的權能和沖突權利的優先保護，屬於價值判斷。在確定案外人實體權利存在的前提下，法官必須通過壹定的標準或考慮相關因素來確定案外人權利與申請執行人權利的優先順序，並作出案外人權利能否排除執行的認定。根據房屋執行訴訟的特點，在判斷案外人對房屋的實體權利能否排除時，應當考慮以下因素:
(壹)房屋的真實所有權優於外觀所有權。
執行機構執行債務人的財產。當房屋所有權的表見所有權與真實所有權不壹致時，被執行人是房屋的登記所有權人，而真實所有權人是案外人。此時房屋不是被執行人的財產，“強制執行屬於執行物，執行標的僅限於被執行人的財產”，執行機關不能強制執行案外人的財產。案外人作為房屋的真正所有人，可以抵制申請執行人的執行。
(2)物權優於債權。
物權具有優先效力。房屋中同時存在產權和債權的，無論產權成立時間是否先於債權，產權都具有優先於債權的效力。申請執行人的房屋執行權源於生效裁判文書確定的債權，為實現債權而產生，本質上仍是債權。執行房屋時，如果房屋上有案外人的產權，且執行會損害該產權，案外人有權以該產權反對申請執行人對房屋的執行。
(3)生存權的優先保護
以人為本是我國法律的重要理念，司法機關衡量沖突權優先保護時，個體生存權無疑應放在重要位置。當案外人對房屋的權利直接關系到其生活保障功能和生存權時，案外人的請求權在倫理上具有壹定的優先性，應當得到優先保護。
(3)有利於結案。
民事訴訟的首要功能是解決糾紛，如案外人執行異議、申請人與被執行人之間債務的履行、案外人與被執行人之間房屋實體權利的確定、案外人與申請人在房屋執行中的矛盾等。在判斷房屋能否被執行時，也應將其作為有利於最終解決矛盾沖突的因素之壹來考慮，避免處置不當和不必要的訴訟。
三、案外人對不動產提起執行異議的主要權利類型。
案外人對該不動產提起訴訟的理由是他對該不動產享有實體權利。在司法實踐中，案外人對不動產主張的權利主要有以下幾種:
(1)所有權
執行機關通常根據房屋的登記狀況進行執行，案外人以房屋所有權人的身份提起執行異議之訴，本質上是壹種共同確權的訴訟。房屋登記具有公示和公信的效力。案外人對登記在被執行人名下的房屋主張所有權的，必須提供充分的事實和證據，推翻現有的登記，證明自己是該房屋的實際所有人。如果法院認定案外人是房屋的真正所有人，物權應優先於形成權，案外人可以因房屋不屬於被執行人的財產而排除執行。
最常見的執行異議是案外人主張對債務人的責任財產的所有權。案外人確實擁有執行標的所有權的，壹般應當裁定不予執行，但有下列特殊情況的，可以限制案外人的所有權:
外部人已經設定了擔保權益的執行目標。
案外人雖享有該財產的所有權，但其在該財產上已為債權人設定抵押擔保或者在該財產過戶前已有抵押擔保的，由於申請執行人依法享有相對案外人擔保物權的優先受償權，本案中案外人的所有權不能對抗法院的強制執行。
2.案外人約定了所有權保留的執行標的。
所有權保留是指買受人先占有、使用標的物，但出賣人在支付全部價款前仍享有標的物所有權的情形。根據我國現行法律，所有權保留僅適用於動產。如果被執行人購買了案外人的財產，但尚未取得所有權，以該財產作為執行標的時，案外人壹般可以依據所有權保留的約定行使取回權，請求排除執行。
但根據最高人民法院《關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三十六條規定，出賣人行使取回權有兩個限制條件:
(1)買受人已支付超過標的物總價款75%的，出賣人的取回權不能行使；
(2)買受人處分標的物後，第三人善意取得。
因此，在這兩種情況下，案外人的所有權不能排除強制執行。如果賣方名下的房產被執行，作為案外人的買方能否提起執行異議之訴？根據《人民法院關於民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第16條規定，作為被執行人的出賣人保留所有權，買受人已支付部分價款並實際占有標的物的，法院仍可以查封、扣押、凍結，買受人不能對案外人提出執行異議之訴，只能向法院提起訴訟。
(2) * * *有權
當案外人和被執行人為該房屋的* * *所有人時，各* * *擁有相應的* * *產權，無論是* *所有還是* *與* * *。當* * *某人因債務被強制執行時，執行機關對房屋的執行涉及到房屋的處置。
根據《民法典》第301條規定，除* * *另有約定外，處分* *擁有的不動產，應當經2/3以上* *所有人或者全體* * *所有人同意。但該法第303條也規定，即使* * *某人已約定不分割* * *物，但* * *某人有重大理由分割時，也可以分割。如果* * *有人沒有約定不分* * *的事情，可以隨時要求分，* * *和* * *是壹樣的。
根據上述規定，在執行* * *部分房屋時，可以認為* * *部分人員已經失去基礎或者有重大原因，需要對* * *部分房屋進行分割。
因此，不能排除案外人以房屋被占用為由提起執行異議訴訟的權利，申請執行人有權在房屋被強制執行後對被執行人的房屋份額實現其債權，這在《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第14條中予以明確。當然，* * *的東西在執行過程中被分割執行，是被執行人造成的。分割給他人造成損害的，被執行人應當承擔賠償責任。
當執行對象屬於案外人和債務人的同壹財產時，案外人的異議能否得到支持？
根據《查封、凍結規定》第14條，法院可以查封、扣押、凍結被執行人及他人的財產。* * *財產被查封、扣押、凍結後，* * *有人可以協議分割財產或者提起財產分析訴訟。如果* * *的所有人不提起財產分析訴訟，申請執行人可以代位提起財產分析訴訟，在財產執行中止期間提起訴訟。
可見，即使* * *的財產未被分割，法院也可以對債務人的財產采取查封、扣押、凍結措施。如果* * *被案外人起訴執行異議，法院壹般不予支持。涉及夫妻共同財產時，如果執行依據明確該債務為夫妻壹方的個人債務，債權人申請執行夫妻共同財產，被執行人的配偶提起訴訟請求執行的，壹般應按照上述* * *財產處理。執行依據不明確該債務是夫妻壹方的個人債務，但該債務發生在夫妻關系存續期間，債權人申請執行夫妻共同所有的財產或者被執行人配偶的個人財產的，作為案外人的配偶可以提起訴訟請求執行，以確定是否屬於夫妻共同所有的債務。執行依據已明確債務與夫妻相同的，執行機關應當追加配偶為被執行人。
(3)擔保權益
擔保物權是以直接取得或控制特定財產的交換價值為內容的優先受償權。
我國擔保物權的法定形式包括抵押、質押和留置。
根據擔保物權的性質和功能，擔保物權的持有人不以占有和使用被擔保財產為目的，而只對擔保物的價值享有優先受償權，這壹權利不因法院強制執行擔保物而受到損害。而且《凍結查封的規定》第13條規定，法院采取查封、扣押的保全強制執行措施的，質權、留置權不因占有的轉移而消滅。但如果法院采取拍賣、變賣、折價等懲戒性強制措施。針對擔保品，常見的情況如下:
抵押權人的債權未納入拍賣條件的，抵押物將被采取懲戒性強制執行措施，執行款未優先或足額分配給被擔保債權人的，被擔保債權人的優先受償權未得到滿足，即抵押物折價給申請執行人， 且有擔保債權人實現優先受償權的條件尚未履行(如留置權人與債務人約定或者債務履行的法定寬限期尚未屆滿)，有擔保債權人壹般應支持執行異議之訴。
需要指出的是，由於建設工程價款優先受償權是壹種法定的優先於抵押權的權利，建設工程價款優先受償權人(承包人)提出執行異議的，其處理方式與上述擔保權利人提出的異議相同，壹般不具有阻止法院強制執行被執行人財產的效力。
(四)購房者的期待財產權
“不動產受讓人的物權期待權可以分為買受人的物權期待權和期待預先登記權.....是指已簽訂買賣合同的買受人，雖未取得合同標的物的物權，但被賦予類似於物權人的地位，其物權期待權具有排除執行的效力。”案外人作為房屋的買受人，可以以房屋被強制執行時的房屋預告登記權或者買受人期待財產權提起執行異議之訴。
預告登記是指為保全不動產物權請求權而進行的登記。
我國《民法典》第221條規定:“當事人就房屋或者其他不動產權利的買賣訂立協議，為保障將來物權的實現，可以按照約定向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記人的權利人同意處分不動產的，不發生物權效力。預告登記雖然登記了債權，但法律賦予其壹定的物權效力，其實質是限制當前登記的權利人的處分權，確保權利人實現其目的。
司法實踐中普遍認為，案外人的房屋預告登記權能否排除強制執行。理由如下:預告登記可以對抗強制執行，可以使當事人更好地根據自己的利益規劃交易，保證交易的安全和秩序；最高人民法院的相關司法解釋明確規定了預告登記權利人抵抗執行的權利。
最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議復議案件若幹問題的規定》第三十條明確規定了預告登記權利人排除執行的權利。因此，“預告登記權的請求權屬於可以阻止人民法院處分不動產的實體性權利。”.....被執行人轉讓房地產物權，受讓人未完成物權變動登記，但受讓人的物權已先行登記的，案外人反對受讓人停止處分該房地產的，人民法院應予支持。“但是，案外人對房屋的權利是建立在履行義務的基礎上的，應當按照約定支付房款。否則，被執行人可以向有權預告登記的案外人主張價款或者解除合同。當被執行人怠於行使該權利時，申請執行人可以行使代位權，向案外人主張購房款或者解除房屋買賣合同，並解除房屋預告登記。預告登記解除時，申請執行人可以申請強制執行該房屋。
案外人作為房屋的買受人，只是所有權轉移登記前的買賣合同的債權人，有權要求出賣人交付房屋並辦理所有權轉移登記。根據債權平等原則，外人對該房屋沒有優先受償權。但案外人債權的標的物是房屋，房屋是其債權實現的唯壹物。被執行人有其他財產可供執行時，為申請人的利益選擇其他財產執行無害。同時，案外人支付房款後，房款已經轉化為被執行人的壹部分財產，進而將房屋視為被執行人的財產，實際上損害了案外人的利益。
因此，在壹定條件下，應當優先保護買受人的期待財產權，以平衡案外人和申請人的利益。案外人對房屋物權的期待權是壹個動態的過程。雙方簽訂房屋買賣合同後，隨著購房款的支付、房屋的交付和轉移登記，案外人對房屋的期待權逐漸增加。實質上是案外人的權利從債權逐漸轉移到物權，直至物權轉移登記。相比之下，被執行人對房屋的權利隨著案外人對房屋權利的逐漸增加而減少。作為對價，案外人支付的購房款增加了被執行人的財產。因此，需要確定買受人期待物權優先保護的時間點，即買受人排除申請人強制執行房屋的節點，以平衡買受人和申請人的利益，維護交易安全。
對此，《關於執行異議和復議的規定》第二十八條、第二十九條規定，被執行人為非房地產開發企業的，案外人在查封前簽訂書面買賣合同並已合法占有該房地產，並按照合同約定支付全部價款或者部分價款並將剩余價款交付人民法院執行，因買受人自身原因未辦理過戶的，則案外人可以利用其買受人權利反對申請人執行；被執行人為房地產開發企業時，案外人在查封前簽訂書面買賣合同，所購房屋為居住用房且買受人名下無其他居住用房，且已支付價款超過約定總價款50%的，可以排除該房屋的執行。可見，最高人民法院在確定買方排除執行權時，考慮到債權的平等保護、物權的期待保護、交易安全、糾紛的徹底解決和各方利益的平衡等因素，是極其謹慎和嚴格的。
(五)名下房屋的購買權。
實踐中仍有案外人以限購等原因以被執行人名義購房為由提起執行異議訴訟，將房屋登記在被執行人名下，但案外人實際行使房屋的占有權、使用權和收益權。本案中，房屋登記在被執行人名下，被執行人是房屋的所有權人。但案外人是房屋的實際購買人，案外人與被執行人的關系類似於委托合同或其他債權債務關系。案外人有權根據雙方的實際法律關系要求被執行人返還房屋並辦理轉移登記手續(或者在可以辦理變更登記手續時辦理轉移登記)。
由於被執行人對房屋沒有實質的財產利益，案外人對房屋的權利可以對抗被執行人名義上的權利，進而將申請執行人排除在房屋執行之外。當然，案外人打著買受人的幌子反對執行購房權時，司法機關應當嚴格審查。案外人不僅要提供購房資金流水證明房屋是他購買的，還要提供證據證明他對房屋行使了占有、使用、收益等實際權利，以排除給予、轉移財產的行為，避免案外人與被執行人惡意串通的道德風險。