在做商務網的時候，我們考慮的是房子的租金來計算房子的價值。
下面是我們業務網絡的壹個案例。
或者可以看看房地產評估考試書，看看有沒有提到收益法主要用在哪裏。
或者行業主要用哪種方法計算。
因為沒看過什麽書，所以具體哪壹本介紹，真的很難給妳答案。
例如:
考慮到目前該商圈商業服務用房供應量不大，區域內1層商鋪整體空置率較低，空置及收租損失率為5%，據此計算有效毛收入。
估價對象無租賃限制。
2.計算年度有效總收入
年有效毛收入=[月租金×(1-空置及收租損失率)]×12。
=[61×(1-5%)]×12
=695.40元/平方米
3、估算營業費用
房地產租賃時，主要經營費用為稅費、維修費、管理費、保險費等。
A.維護費:根據吉林市同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的3.5%。
B.保險費:指房地產意外損失的財產保險費，結合估價對象的實際情況，為年有效毛收入的0.15%。
C.稅:根據國家現行稅收政策，評估對象出租主要繳納房產稅、營業稅、城建稅、印花稅、教育費附加、地方教育費附加，其中房產稅為65，438+年有效毛收入的02%；營業稅為年度有效毛收入的5%；城建稅為營業稅的7%；教育費附加為營業稅的3%；地方教育附加為營業稅的2%；印花稅是有效毛收入的0.1%。
D.租賃管理費:根據吉林同類物業的管理水平，通常為年有效毛收入的2%。
年營業總費用=維護費+保險費+房產稅+營業稅+城市建設維護稅+教育費附加+地方教育費附加+印花稅+租賃管理費。
=年有效毛收入×[3.5%+0.15%+12%+5%×(1+7%+3%+2%)+0.1%+2%]
=695.40×0.2335
=162.38元/平方米
4.計算年凈收入總額。
年度總凈收入=年度有效總收入-年度總運營費用
=695.40-162.38
=533.02元/平方米
5.收入期的確定
估價對象竣工年份為2010，建築結構為鋼筋混凝土結構。按照鋼筋混凝土結構，非生產性建築使用年限為60年，建築剩余使用年限為56年。此外，根據國有土地使用證號。XXXX，該土地以出讓方式取得，終止日期為65438+2050年10月4日，預計時間該土地剩余使用年限為35.47年。因此，本次評估的收益年限按土地剩余年限計算，即剩余收益年限n=35.47年。
6、選擇合適的收益率
收益率采用累加法，將收益率視為包括無風險收益率和無風險收益率兩部分，然後分別計算各部分，再相加得到收益率。
根據估價對象的特點，壹年期定期存款的安全利率為法定利率的2.75%。
風險調整值:風險分為低、中、高、投機四個等級，對應的調整值分為0-2%、2-5%、5-8%、8%以上。估價對象為臨街商業網點。根據類似房地產行業的投資收益水平，考慮通貨膨脹和商業網點投資風險因素，本次評估的風險調整值為4.0%。
所以收益率為:2.75%+4.25%=7.0%。
7.計算收入價格
經調查發現，估價對象所在商圈處於類似經營的良好狀態。考慮到估價對象的實際狀況和區域未來的發展趨勢，以及牛馬行商圈的成熟發展，采用每年凈收益不變的公式。
收益價格的計算公式:v = a/r[1-1/(1+r)n]
其中r為綜合收益率。
N——收入年數
a-年凈收入
533.02÷7.00%×[1-1÷(1+7.00%)35.47]= 6924.00元/平方米(精確到壹位)。