65438+10月19為解決年輕人、新市民等群體的住房困難，上海市房管局、上海市城鄉建設管理委員會聯合發布了《上海市保障性租賃房管理辦法(試行)》(以下簡稱《管理辦法》)和《上海市保障性租賃房項目認定辦法(試行)》(以下簡稱《認定辦法》)。
其中，《管理辦法》明確了住房供應對象的範圍和住房困難面積的確定標準。《認定辦法》對建設單位申請保障性租賃房認定進行了規範。
該文件將對目前的租賃市場產生什麽影響？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者表示:“此次政策最大的亮點是準入條件的放開，或者說是需求側分配政策。從準入條件來看，這類房源供應對象是在本市合法就業且住房困難的職工及其配偶、子女。同時，在認定現有住房面積或‘查房’領域，實行了差別化政策，具有確保保障性租賃房優先分配給住房困難群體的導向。”
明確了出租屋管理細則。
2021年7月，國務院發布《關於加快發展保障性租賃房的意見》(以下簡稱《意見》)，指出新市民、青年等群體住房困難依然嚴重，各地需加快完善以公租房、保障性租賃房、* * *產權房為主體的住房保障體系。對此，《意見》提出了明確對象標準、引導多方參與、堅持供需匹配等基本制度。
2021 11 23、上海市人民政府辦公廳發布《上海市加快發展保障性租賃房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，計劃“十五”期間建設籌集保障性租賃房47萬套(間)以上。
同時，《實施意見》還指出，要明確準入條件，嚴格租賃管理；提高居住質量，穩定租房價格。
《管理辦法》的出臺回應了上述兩個意見。《管理辦法》提到，保障性住房的供應對象為在上海市合法就業且住房困難的職工及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照上海市某地區家庭人均住房建築面積低於15平方米確定。
在計算住房建築面積時(原住房的區域範圍結合通勤因素)，政策給出了以下標準:對申請在浦西七個中心城區外環以內的浦東新區租房的住房，且家庭原住房位於浦西外環以內的浦東新區的，應計算住房建築面積；對位於其他郊區且家庭原住房位於項目區的住房，應計算住房建築面積。
對市區五個新城區(嘉定新城、松江新城、青浦新城、奉賢新城、南匯新城)範圍內且出租率仍在80%以下(全市公開供應半年以上)的租賃住房項目，房屋建築面積的區域範圍計算由項目所在區房管部門具體提出。
租賃規則分為兩個階段:集中分配和規範化分配。在本市無房且符合其他準入條件的優先考慮。
在資格審查中，出租單位應當在5個工作日內根據準入條件對申請人提交的申請材料進行審查；其中，申請保障租賃住房的申請人，需將住房情況提交項目所在地的區住房保障機構進行核查，區住房保障機構應在3個工作日內出具核查結果。
《管理辦法》還明確指出，保障租賃住房租金價格應低於同地段、同品質市場租賃住房租金的10%。出租單位可以按年度調整出租房屋的租金價格；調價幅度不得高於同地段市場租賃住房租金同期漲幅，年度漲幅不得高於5%。同時，預收租金不能超過3個月，押金不能超過1個月租金。
易居研究院智庫中心研究總監閆嶽對《華夏時報》記者表示:“上海市保障性租賃房準入條件和配租規則的發布，是租賃房源消化分配的重要體現。從內容上看，有積極意義。”
嚴躍進指出，過去保障性租賃房強調的是房源的供應或者說房源的籌集，但是明確的分配規則也很關鍵。同時，鑒於此類房源租金低、性價比高，此時明確準入等條件更為公平。並且通過此類管理措施的發布，有助於引導租賃企業或出租人更好地開展租賃業務，真正提高保障性租賃房市場的活躍度，更好地解決住房租賃問題。
預計將促進租賃市場的發展。
目前，上海住房租賃市場前景廣闊。中國建設報發布的《2021年全國重點城市長租市場觀察》數據顯示，上海常住人口為24871萬人，租住人口占常住人口的40%以上，約為995萬人。
隨著租賃市場需求的擴大，政策的出臺明確了保障性租賃房的供應和運營管理規則。對於房地產供給端，有各種類型的保障性租賃房項目。
《認定辦法》的出臺，是否也意味著未來會有更多的租賃住房項目？對此，RealData高級分析師黃輝對《華夏時報》記者表示:“預計上海市保障性租賃房供應將擴大，住房租賃市場供應結構將得到優化。由於保障性租賃房項目可以享受土地、金融等各種優惠政策，租金價格也較低。每年增長5%的要求與市場化的租賃住房管控要求相壹致，允許企業向承租人提供增值服務並收取費用。租賃公司的積極性也會提高。”
黃輝認為，這壹新政策可以有效促進上海市保障性租賃房的征集，更多租賃公司將參與到保障性租賃房項目中，機構化租賃房的比例將會增加。未來上海的租賃價格表會更加穩定，小戶型、低租金的租賃房源會增多，租賃市場的供需矛盾會進壹步緩解。
機構住房的房客更滿意。
2021，65438+2月，15，上海新壹批保障性租賃房15項目集中開工。對於這些房子的落地，黃輝指出，租房的房子主要是機構化的房子，機構化的房子可以讓年輕人實現更穩定、安全、有保障的租房生活。
“根據清華大學建築學院和RealData聯合進行的新市民調查，居住在個人房東和機構化房屋的租賃群體的居住滿意度分別為55.5%和63.5%，機構化房屋的租客滿意度更高。租賃企業提供的優質基礎安全保障、清潔、維護服務和社區活動、通勤班車、人力資源服務等增值服務，可以在租賃、居住安全、建築質量、租賃服務、人際交往等方面實現多元化。黃輝告訴《華夏時報》記者。