根據我國土地使用制度，國有土地使用權可以與土地所有權分離，國家可以通過劃撥、轉讓、租賃、作價出資或者入股等方式，依法確定單位或者個人國有土地使用權。相應地，單位或個人取得的國有土地使用權，根據取得方式的不同，可分為國有劃撥土地使用權、出讓土地使用權、出租土地使用權和投入(出資)土地使用權。
壹、國有土地使用權劃撥和土地使用權劃撥
1，劃撥國有土地使用權
國有土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在支付補償安置費用後，將土地交付給土地使用者，或者將土地無償給予使用者的行為。劃撥國有土地使用權必須依法報縣級以上人民政府批準，由市、縣級人民政府土地行政主管部門向用地單位或者個人出具國有土地劃撥決定書和建設用地批準書。
由於土地使用者在劃撥土地使用權時沒有作為土地所有者向國家繳納土地收益，且沒有使用期限的限制，對於政府來說，劃撥土地使用權屬於無償行政劃撥方式，因此國家對劃撥土地的範圍有嚴格限制。《中華人民共和國土地管理法》第五十四條明確規定:“建設單位使用國有土地，應當以出讓和其他有償使用方式取得；但是，經縣級以上人民政府批準，下列建設用地可以劃撥方式取得: (壹)國家機關用地和軍事用地；(二)城市基礎設施和公益事業用地；(三)國家支持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律、行政法規規定的其他土地”。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條規定:“下列建設用地的土地使用權確有必要，經縣級以上人民政府依法批準，可以劃撥: (壹)國家機關使用的土地和軍事用地；(二)城市基礎設施和公益事業用地；(三)國家支持的能源、交通、水利等基礎設施用地；(四)法律、行政法規規定的其他土地”。根據上述法律的規定，國土資源部頒布了《劃撥土地目錄》(國土資源部令第9號)，具體細化了上述四類可劃撥土地的範圍。因此，只有符合《劃撥用地目錄》的建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，才能以劃撥方式提供。
2、劃撥土地使用權
土地使用者通過行政劃撥方式取得的土地使用權，屬於劃撥土地使用權。除土地使用者在支付補償、安置等費用但未繳納有償使用費後取得的國有土地使用權經縣級以上人民政府批準外，單位和個人因歷史原因依照法律和有關政策以各種方式取得的其他國有土地使用權，但未向國家繳納土地有償使用費的，也視為劃撥土地使用權。除法律、行政法規另有規定外，劃撥土地使用權的使用期限不受限制。
根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律法規，以劃撥方式取得土地使用權的土地使用者，必須嚴格按照《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》規定的劃撥土地面積、土地用途和土地使用條件使用土地，不得擅自改變。確需改變建設用地用途的，應當經土地行政主管部門批準，並報原批準用地的人民政府批準。未經批準，劃撥土地使用權不得轉讓，空地未經批準不得出租或抵押。
劃撥土地使用者可以按照批準的用途和使用條件使用土地。具有國有土地使用證和地上建築物、其他附著物合法產權證明的劃撥土地使用權，按照國務院規定經有批準權的人民政府批準後，可以轉讓，但受讓人應當辦理土地使用權出讓手續，並繳納出讓金；根據國務院規定，有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權轉讓手續的，轉讓方應當將轉讓房地產所取得的土地收益上繳國家或者按照國務院規定作其他處理。有審批權的人民政府決定不予辦理轉讓，主要包括繼續撥款、作價出資、入股。對於房改房和經濟適用房的上市轉讓，國家通過法律法規允許轉讓，因此轉讓時無需另行辦理審批手續，只要按規定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但土地收益需要上繳國家。該房屋可與占用面積內的劃撥土地使用權壹並抵押。但抵押權實現時，房地產被依法拍賣後，抵押權人應當先從拍賣價款中支付相當於應繳納的土地使用權出讓金的價款，然後抵押權人才能獲得有限的補償。
需要註意的是，劃撥土地使用權當然屬於土地使用權人的合法財產權。與土地使用權轉讓相比，這是壹種不完整的權利。根據劃撥土地的平均取得和開發成本，可以評估劃撥土地使用權的價格，作為原土地使用者的權益計入資產。土地使用者依法取得的劃撥土地抵押時，劃撥土地使用權的價款可以作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，可以將土地使用權進行轉讓，在扣繳土地使用權出讓金後，抵押權人可以優先受償。劃撥土地經批準後可以轉讓，劃撥土地使用權的價款是轉讓方合法收入的壹部分。轉讓用途不符合法定劃撥土地範圍的，受讓人應當申請有償使用土地。劃撥土地需要轉為有償使用的，按照土地使用權價格與劃撥土地使用權價格的差額計算出讓金，計算租金或者增加國家資本、國家股本。
對單位和個人原使用的劃撥土地，只要不改變用途，可以繼續以劃撥方式使用；轉讓或改變用途後，只要用途符合劃撥土地目錄，仍可劃撥使用；轉讓或者改變用途後，不再符合劃撥土地目錄的，應當以轉讓、出租等有償方式使用。
二、國有土地使用權出讓和土地使用權轉讓
1，國有土地使用權轉讓
國有土地使用權出讓是指國家在壹定期限內將國有土地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納出讓金的行為。
根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》等相關法律法規，國有土地使用權出讓必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。土地使用權的出讓，必須由土地所在的市、縣有計劃、有步驟地進行。市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據社會經濟發展規劃、產業政策、土地利用總體規劃、土地利用年度計劃、城市規劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準後，及時向社會公布，並具體組織實施。市、縣人民政府土地行政主管部門應當根據出讓計劃，會同城市規劃部門對擬出讓的各地塊的用途、年限、規劃條件等土地使用條件作出規劃，報市、縣人民政府批準後，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。
根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，土地使用權出讓最高年限按以下用途確定:
(1)住宅用地70年；
(2)工業用地50年；
(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年；
(4)商業、旅遊、娛樂用地40年；
(5)綜合或其他用地50年。
國有土地使用權出讓可以采用招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式，商業、旅遊、娛樂、商品房等經營性用地使用權出讓必須采用招標、拍賣、掛牌的方式。市、縣人民政府土地行政主管部門通過拍賣、招標、掛牌或者協議方式確定土地使用者後，應當與土地使用者簽訂書面出讓合同。轉讓結果應當向社會公開。
2.出讓土地使用權
出讓土地使用權是土地使用者通過出讓方式取得的國有土地使用權。土地使用者應當按照與市、縣級人民政府土地行政主管部門簽訂的國有土地使用權出讓合同的約定，按時付清全部土地使用權出讓金，並依法向縣級以上人民政府土地行政主管部門申請土地使用權登記，領取國有土地使用證，依法取得國有土地使用權出讓。
土地使用者應當按照租賃合同約定的土地用途和條件開發、利用、經營土地。確需改變出讓合同約定的土地用途的，必須征得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，並相應調整土地使用權出讓金。土地使用者依法取得的土地使用權在出讓合同規定的使用年限屆滿前，國家不予收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法定程序提前收回，並根據土地實際使用年限和土地開發的實際情況給予相應補償。土地使用者在土地使用權出讓合同規定的使用年限屆滿後需要繼續使用土地的，最遲應當在屆滿前壹年申請續期，除非根據公共利益需要收回土地，否則應當予以批準。批準續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，並按規定繳納土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同期滿，土地使用者未申請續期，或者依照前款規定申請續期未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。
土地出讓期間，土地使用者有權將依法取得的土地使用權轉讓、出租或抵押，但首次轉讓應符合下列條件:
(1)已按出讓合同支付全部土地使用權出讓金，並已取得土地使用權證書；
(2)投資開發按照出讓合同約定，屬於住房建設項目的，完成開發總投資的25%以上，屬於地塊內土地開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
土地使用權轉讓時房屋已建成的，還應持有房屋所有權證。
土地使用權轉讓時，應當簽訂書面轉讓合同，原土地使用權轉讓合同規定的權利和義務隨之轉移。出讓後，土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者的使用年限後的剩余年限。
三、國有土地租賃和土地使用權出租
1，國有土地租賃
國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者，使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂壹定期限的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的壹種形式，是對出讓方式的補充，不適用於商業地產用地。
國有土地租賃可以通過招標、拍賣、掛牌或者雙方協議的方式進行，經營性土地使用權租賃必須通過招標、拍賣、掛牌的方式進行。雙方協議租賃國有土地的租金不得低於租賃底價和國家規定的最低地價折算的最低租金標準。協議出租結果應當報上級土地行政主管部門備案，向社會公開披露，接受上級土地行政主管部門和社會監督。
國有土地租賃合同由市、縣人民政府土地行政主管部門與土地使用者簽訂。租賃合同的內容應當包括租賃地點、範圍、面積、用途、租賃期限、土地使用條件、地租標準、支付時間和方式、地租標準調整的時間和幅度、出租人和承租人的權利和義務等。
國有土地租賃可根據具體情況分為短期租賃和長期租賃。短期使用或用於建造臨時建築的，應實行短期租賃，短期租賃期限壹般不超過5年；對地上建築物、構築物建成後需要長期使用的土地，應當實行長期租賃。具體租賃期限在租賃合同中約定，但最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓的最長期限。
國有土地租賃的租金標準應與地價標準相平衡。承租人在取得土地使用權時未繳納其他土地費用的，租金標準按全額地價折算；承租人在取得土地使用權時支付征地拆遷等土地費用的，租金標準按照土地價款扣除相關費用後的余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標準可在評估土地市場狀況後，通過協議、招標、拍賣或掛牌等方式確定，也可根據城市基準地價制定各地區不同用途的基準租金標準。如果采用短期租賃，租金壹般按年或季度支付；采取長期租賃方式的，應當在國有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時間、租金調整時間間隔和調整方式。
2.租賃土地使用權
土地使用者通過國有土地租賃方式取得的國有土地使用權，為租賃土地使用權。承租人按規定繳納土地租金，依法取得國有土地使用證，並按約定完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或按照租賃合同約定，承租人可將租賃土地使用權轉租、轉讓或抵押。出租土地使用權的轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。
承租人將租賃土地轉租給第三人的，承租人與國家的租賃合同繼續有效，租賃土地的使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了追加租賃關系，第三人取得該土地的其他權利。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利和義務隨之轉讓給第三人，第三人取得租賃土地的使用權。更名後租賃合同仍然有效。地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，租賃土地使用權可以相應抵押。但租賃土地使用權只能按合同租金與市場租金的差額和租賃期限估價，土地租賃合同在抵押權實現的同時轉移。在使用期限內，承租人有優先受讓權，辦理過戶手續後租賃關系終止。
土地使用者在租賃合同規定的使用年限屆滿前依法取得的租賃土地使用權，國家不予收回；因社會公共利益需要，依照法定程序提前收回的，應當給予承租人合理補償。租賃土地使用權期滿，承租人可以申請續期，但根據公共利益需要收回土地的除外，應當予以批準。未申請續期或申請續期但未獲批準的，租賃土地使用權由國家依法無償收回，並可要求承租人拆除地上建築物、構築物，恢復土地原狀。