第壹，開發單位設計和規劃中存在的風險及其消除
開發單位在設計規劃時，必須充分考慮房屋、公共設施設備、公共部位和場地是否適合未來使用功能，安全性能是否存在缺陷。
1，娛樂設施設計
小區內娛樂設施的選擇要適合各個年齡段，盡量避免遊泳池、沙池、秋千、轉盤等存在安全隱患的設施設備。目前娛樂設施傷人事件頻發，也是物業企業與業主糾紛的焦點之壹。(如確需安裝，應在醒目位置安裝說明和安全警示，提醒業主正確使用。同時，物業服務企業應當進行定期維護，及時消除安全隱患。).在法律上，任何公共設施的所有人或者管理人應當保證該公共設施不會危及人身和財產安全，並對該公共設施負有監督管理的責任；如果公共設施設計存在缺陷，但隱患沒有及時消除，最終導致人身傷害，根據《民法通則》的規定，其監管人必須承擔相應的責任。
2.草圖設計
(1)盡量不要用水泥雕塑、擺件、玻璃擺件，因為水泥經過日曬雨淋、酸腐蝕後容易粉化、脫落；玻璃飾品易碎，容易脫落；
(2)應考慮金屬、木材、塑料等材料的耐久性和耐腐蝕性，不能過多，安裝要牢固，以免影響正常通行，避免劃傷；
(3)盡量不要在小區配置噴泉。如果有必要設置的話，水池深度以20 cm為宜，不要太深。如需設置深水池，需在其周圍設置護欄或其他安全防護設施(並在醒目位置安裝明顯的警示標誌)，避免視力不好的兒童和業主落水受傷；
(4)拱橋的設置不能太高(應分步驟做防滑處理)，防止老人或小孩行走時摔倒；
(5)流經居住區的河流(自然形成的)應根據實際情況進行有效的整體規劃(重點部位應加必要的防護措施)，不留安全隱患；
(6)其他草圖的設置也必須從使用安全的角度考慮是否存在缺陷。
3.房屋設計
(1)各類地下室、儲藏室等的凈高。且各類門的門檻高度應嚴格按照國家強制性標準《住宅設計規範》執行，車庫的凈高應符合現行行業標準《車庫建築設計規範》的相關規定(北京市豐臺區、山東半島等地法院均受理過業主因地下室過低、單位進出門檻過高而受傷的案件，最終判決開發單位敗訴)；
(2)外墻盡量不要設置過多的寬外沿，盡量避免使用大面積、重量大的材料(如瓷磚、大理石、防火板、花崗巖等。)進行裝修，並嚴格按照施工程序進行施工，防止日後脫落造成人員傷亡(《民法通則》第壹百二十六條規定，建築物或者其他設施以及建築物上的擱置、懸掛物倒塌、脫落、掛落。
(3)居住區和草坪周圍的鐵柵欄應設計成防止攀爬和鉆孔，但不應設置帶尖頭的鐵柵欄，並考慮兒童的人身安全；
(4)女兒墻也應設計成防攀爬，女兒墻圍欄高度壹般高於50cm；
(5)樓道內扶手間隙不宜過大(應嚴格執行國家施工標準)，防止兒童從間隙中跌落；
(6)樓道內電表箱等其他線盒不要使用通用鎖，要使用專用鎖(並在盒面張貼明顯的安全警示標誌)，樓道總開關要隱蔽不外露(防止小孩和他人亂動觸電)；
(7)臨街建築外窗，下方有人行道或停車位，可以考慮給紗窗，減少高空拋物現象(深圳“好來居”事件給了物業企業深刻的警示)；
(8)工程完工後，應徹底拆除存在安全隱患的臨時電纜、變壓器、水井、外露鋼筋、角鐵、鋼筋混凝土，不留安全隱患；
(9)電梯的設計、調試、安裝必須到位(使用前確保已通過特種設備管理部門驗收，在電梯轎廂內張貼安全須知，告知業主禁止行為及出現問題時的處理方案，必要時要求通訊商家在電梯轎廂內加裝專業設備，確保通訊暢通)，避免人員被困電梯運行造成不必要的損失。
4.路面和地面設計
(1)在選擇路面和地面的材料時，盡量避免大理石、鵝卵石等表面光滑的材料(防止雪天、雨天路面濕滑傷人)，即使使用光滑材料，也必須進行防滑處理；如果用方磚鋪設，施工時壹定要註意水平高度和邊角的重合，不能留有手掌寬的縫隙，防止業主因路滑或方磚邊角磕碰墜落；
(2)不需要設置很多路燈，滿足壹定的照度即可。燈頭應防銹、牢固、防曬、防雨、防臺風，接頭應絕緣；如果條件允許，可以使用太陽能電池路燈；中國物業教育網；
(3)路面坡度不宜過大，尤其是東北地區，雪後路面濕滑，要做好地基準備，防止日後塌陷，給車主和車輛帶來安全隱患；
(4)設計有路內停車位的道路時，應充分考慮物業管理後期車輛停放的管理，設計時盡量滿足以下標準:兩側停車位對稱分布，盡量避免單方面規劃停車位。對於沒有停車位的規劃道路，建議劃分為單行道。這樣可以有效制止道路兩側車輛停放的問題，滿足消防部門的要求，同時有效降低道路安全風險；
(5)汙水、市政的井蓋設計盡量不要出現在道路中間，以免被車輛碾壓，形成安全隱患；
(6)從設計上做好道路排水，避免積水對行走的影響；
(7)道路設計中避免急轉彎，增加轉彎處的視角以利於安全駕駛，必要時設計廣角反光鏡。
5.綠化設計
(1)綠化帶(尤其是大型居住區)灌木種類的選擇，不需要太貴，也不需要太多樣。配置原則大方得體，錯落有致，合理選擇枝少無刺的植物，便於在陰涼處和陽光下養護；
(2)盡量避免在陽臺上設置花盆。如果非要設置花盆，可以考慮設置花盆托(底部向內傾斜)，防止滴水給下方業主帶來不便以及花盆掉落傷人而產生糾紛；
(3)公園內不宜種植壹些高大的樹木，影響以後的采光，造成相機死角、枯枝、斷枝傷人。
6.公共設施設備的外觀設計
(1)通風口、變壓器、泵房等。地下車庫壹般都是裝修好的。裝修時要考慮它們的耐久性、耐腐蝕性和安全性。去掉多余的配件，實用就好，周圍要設置防護設施。既要註重美觀又要有安全缺陷。如果設置和管理不當，這些設施可能會對業主的人身和財產造成損害。作為設施的設置者或管理者，可能因設置和管理不善，向受害的所有人或其他受害人承擔損害賠償責任，構成侵權法上的過錯；
(2)對存在的人防工程要明確管理人員和責任。
7、管井設計
汙水井、管道井、電梯井、電信井等。不得設置在業主和車輛經常經過的隧道和通道上。井蓋壹般應采用耐壓材料，必要時周圍應設置護欄或其他安全防護設施，防止業主和車輛不慎掉入，造成人員傷亡和財產損失。(未完待續)
二、物業企業日常服務過程中存在的風險及其消除
如果物業企業接手的項目已經開發，硬件已經成型，就要從現有情況出發，因地制宜，保持高度的預見性，在無法大範圍改變變化的情況下，盡量消除現有的責任風險。
目前，因業主人身安全傷害、盜竊、搶劫、破壞財物、損壞公共設施、物業公司采取的方法不當而產生的法律糾紛，基本上都發生在各大住宅區。大多數情況下，責任劃分比較困難，相關法律也沒有對此做出明確規定。那麽如何避免這樣的糾紛呢？以下措施可以借鑒:
1，秩序的維護要嚴格按照物業服務合同的規定進行，無論如何不能忽視，要制定壹套有效可行的管理方案，盡量保證管理上不存在缺陷。管理者要時刻監督，不能只是流於形式，失去其實質意義；財產安全保障義務側重於壹個履行過程。保安人員已經盡到了義務，但仍然不能阻止損害結果的發生。提供物業安全服務的壹方不應承擔法律責任。
2.簽訂物業服務合同時，對人身、財產安全發生後業主的責任要有明確的約定；
3.如果停車收費，租賃協議必須註明是“占用費”還是“保管費”；
4.住宅區不應該有太多的出入口。不要把車輛停在消防通道上。妳必須在小區出入口或者車庫出入口設置圖像采集器，采集車輛進出情況，防止受損車輛進入園區。
5.秩序維護員要使用巡邏系統跟蹤巡邏路線；巡邏必須錄像(巡邏點應設置在攝像範圍內)，以便向業主或法院提供物業公司開展安保工作的證據；發現監控設備出現故障，要及時維修更換，避免出現不能提供有利破案線索的情況，物業企業也要承擔相應責任；夜間車輛秩序維護人員要佩戴反光標誌，避免夜間容易被駕駛員發現，造成傷害；
6.在壹些容易發生責任事故的地方，物業公司有義務設立警示牌，提醒他們註意安全。根據《中華人民共和國消費者權益保護法》第十八條“經營者應當保證其提供的商品或者服務符合保障人身、財產安全的要求。應當向消費者作出真實的說明和明確的警示，並說明和標明正確使用商品或者接受服務的方法以及防止危害的方法。”這壹法律規定與我國《民法通則》第125條的規定是壹致的，兩者都含有“明確警告”的法律要求。如:上下樓梯註意安全，小心臺階(走廊)，高壓電危險，小心觸電(變壓器，電線)，禁止攀爬，禁止攀爬(圍欄)，地面濕滑。註意安全(地面)，不要觸摸(電線)，保管貴重物品(車內)，不要停車(消防通道和樓下禁止停車的地方)，不要在水(水池)玩耍，滴老鼠藥(防止小孩或寵物誤食)，噴農藥(果樹)，娛樂設施(健身器材)使用說明和要求，施工時註意安全(夜間施工現場要設置警示燈)。請走人行道(小區出入口)，小心夾手，電梯剛上油(電梯)，墻壁脫落時註意安全(有剝落的墻壁)，在雪道後面滑行時小心(雪天路面)，出口，不吸煙，不堆放雜物(消防通道)，愛護花草(草坪綠化)，禁止高空拋擲物體，防盜，防搶，防損壞。
7.春節期間應集中燃放煙花，未按規定燃放的業主應及時制止。不聽勸阻的，應當進行現場取證，以便事故發生後直接找到責任人，制定相應的應急預案(浙江省永嘉縣法院審理壹起煙花爆竹損害賠償糾紛案，大管家物業公司未全面履行物業管理職責，未能制止大院內的煙花爆竹燃放。缺乏相應的應急滅火預案，對本次火災事故的發生存在壹定過錯，應承擔相應的賠償責任，判決大管家物業公司承擔15%賠償責任)；
8、日常通過檢查、業主投訴等途徑發現存在的安全隱患應及時消除，不能拖延，事故不饒人，事故往往發生在瞬間；
9.屋頂和公共陽臺上的雜物(如太陽能底座、樹枝、廢棄的建築和裝修材料等)和排水口要及時清理幹凈，防止雨季到來時因排水不暢而誤傷人和業主造成損失。有的小區在業主房間的陽臺上設置了排水口，由於業主不配合，經常不在家，給疏通排水口帶來了很大的不便。如果業主不合作，嘗試讓他們簽署壹份免責聲明。如果經常不在家，可以在業主門上留下通知，並進行錄像，證明通知已經發出(相關規定:“房屋* * *部位和* * *設備維修時，相鄰業主和使用人應當配合。相鄰業主、使用人阻撓維修造成其他業主、使用人財產損失的，由責任人負責賠償)；
10.采取緊急措施時，壹定要聯系當地派出所、小區等業主到場，跟蹤並錄像過程，絕不私自打開業主房門；
11，東北冬季易結冰，需及時清理車頂形成的“冰閥”，避免墜落傷人車；
12、防雷設施要經常檢查。根據相關規定，防雷也是小區物業管理工作的壹部分。另外，物業管理公司要定期對防雷設施進行維護，因為有些防雷設施使用後會熔斷，第二次就不能正常工作了。接地部分要處理好，不能外露。很多物業公司普遍忽略了這壹點，容易給業主造成財產損失。因此，物業管理公司有必要對防雷設施進行維護和檢測。
13、廢棄的垃圾桶、廣告牌、廣告牌、信報箱等。在公園內應及時處理，避免相關事故發生；
14.公園內盡量不要安裝對人體有放射性的接收器和信號放大器。如果安裝，必須提交對人體無害的報告；
15，消防設施要經常檢查。如果發生火災，雖然火災原因與物業公司無關，但如果消防設施存在缺陷，不能及時撲救，物業公司也應承擔相應責任；
16.盡量不要替失主保管貨物，不管是付費還是不付費。只要物業企業為業主提供了此項服務，發生損失或損壞後，物業企業將承擔相應的賠償責任；
17，計算費用時要考慮公眾責任險。壹旦發生責任事故，是防止公司遭受重大損失的好辦法。
總之，無論是開發單位還是物業管理企業，在開發管理小區的時候，都必須考慮到方方面面的問題，從維護業主權益的角度出發，仔細考慮壹些設施的設置和管理。只有把安全隱患消滅在萌芽狀態，才能避免給業主造成人身和財產損失，避免不必要的責任風險。