傳統租房季伴隨畢業季而來，如何避開租房者的“坑”受到各方關註。
人民網房產近期調查發現，去年讓租客陷入深度動蕩的套路“房租貸”又衍生出新花樣，租客可能為此承擔更大風險，值得警惕。與此同時，由於住房租賃企業缺位導致的部分租客押金房租不退、額外扣款、提前還款降級、征信逾期、貸款被拒等問題也沒有得到有效解決。
律師提醒租客，簽訂“租貸”合同要謹慎判斷，謹防套路陷阱，遠離不正規中介。
轉嫁風險，升級套路“租金貸”
壹般來說，“租金貸”模式是指住房租賃企業將承租人的債權抵押給第三方金融公司，由金融公司提前向租賃企業支付全部租金，再由租賃企業交給房東，由承租人定期向金融公司還款的資金運作模式。
據業內人士透露，租賃公司通常會截留貸款，以季度或月度付款的方式延遲向房東付款，並將資金用於擴建、裝修等用途，導致杠桿率高、資金運作不規範等問題。壹旦租賃企業出現財務問題，功能缺失，會造成財務公司、房東、租客三方面的風險和損失。
實踐中，由於貸款被納入租客的信用記錄，且涉及租賃企業、房東、租客和金融公司，“房租貸”往往會被租客拒之門外。壹些租賃公司采取隱瞞真相的手段，以“內部流程”為借口，獲取租戶持有身份證的照片等私人信息，誘導其簽訂貸款，使得“租房貸”成為“套路貸”。
近日，北京達人公寓多名租客向人民網反映，達人公寓誘導“付壹買三”的租客改為“付壹買壹”，本質上是租客的“租房貸”。已經使用“租房貸”的租客，需要重新簽訂借款合同。與以往不同的是，這種租房貸款是直接打到租客的個人賬戶，再由租客轉賬到達人公寓。
租客告訴人民網房產，新合同是通過達人宇的微信小程序簽訂的，出借人為微笑金融。“達人於只說‘壹對壹’可以減輕租客的壓力。我們當時覺得還不錯，做完才發現是貸款。”他說:“資金先到了我們的賬戶，然後讓我們把貸款壹次性轉到於人公司的賬戶上。”
業內人士表示，通過這種周轉手段，租賃公司將債務風險轉嫁給租戶。
由於租客之前並不直接接觸租房貸款，所以在租賃公司出現問題後，金融公司有義務幫助租客解決被房東趕出來後停止還款帶來的信用問題。但在新的支付方式中，租賃企業與金融公司之間並不存在制約關系，即無論後續情況如何，承租人都需要按照合同約定還款，憑借承租人個人實力收回轉讓給租賃企業的租金貸款難度較大。
大仁宇回復人民網房產稱，大仁宇所找合作的金融公司不應該給租賃工作人員辦理貸款的報酬，並要求工作人員盡職告知租客真相。
據人民網房產報道，“租貸”升級並非孤例。有通過北京浩源恒業房地產經紀有限公司租房的租客提供了壹份與晉商消費金融有限公司簽訂的借款合同，合同內容顯示，晉商金融發放的貸款資金由借款人自主支付給浩源恒業。
租客提供的電子合同照片顯示，借貸平臺直接將貸款資金劃入租客賬戶，由借款人轉給租賃企業，租客全權負責還款。
合同內容顯示，承租人不得以任何商品/服務糾紛為由拒絕還款。
合同中還特別約定“承租人知曉、理解並確認晉商金融與浩源恒業之間不存在廣告、擔保、經銷關系。承租人與浩源恒業發生糾紛時，由承租人與浩源恒業協商解決，與晉商金融無關，承租人不得以任何商品服務糾紛為由拒絕償還貸款本金及相關費用”。
“如果租賃公司破產了，收不到房租的房東會清退租客。租客沒有房子住，找不到剩余的租房貸款，卻要繼續向金融公司還款。”上述知情人士表示。
北京市隆安律師事務所房地產律師馬玉臻表示，公寓企業誘導租客簽訂貸款合同，侵犯了租客的知情權。他表示，不排除員工操作不規範，租客個人信息泄露。馬玉臻提醒租客，簽約前要認真提交資料，仔細判斷合同內容。
租賃企業的缺位，導致租客維權困難。
“去年6月5438+065438+10月，公寓資金鏈出現問題，房東沒收房租就把我們趕出去了。我以為已經結束了。可是這個月，我莫名其妙被貸款平臺扣了23000多元。我查了征信，才知道遇見那筆貸款還在，已經逾期6個月了，導致我的房貸沒有批下來。”上海寶山區遇見公寓的租戶琳達(音譯)已經為“房租貸款”煩惱了半年。她告訴人民網，簽合同的時候都是由管家(遇見工作人員)操作，並不知道自己背上有貸款。
遇見公寓租客提供的截圖顯示，“租房貸款”合同並非租客所簽。退租多月，金融公司仍扣租戶資金。
在與麥嘉公寓的收購方和貸款發放方錦上金融多次溝通後，琳達表示，錦上金融拒絕退還多收的租金。在征信方面，金尚金融承諾幫她清除兩個月的貸款逾期記錄，因為租賃關系實際上已經終止。
在整個復牌過程中，Linda發現於堅的員工為她操作的借款合同只使用了不可識別的電子簽名，她甚至懷疑借款合同是否合規。
馬玉臻說，如果承租人真的能證明借款合同不是他的真實意思表示，他可以提起訴訟，申請撤銷借款合同。“但這很難實現。畢竟，租戶不太可能保留足夠的證據來推翻書面貸款合同。”他說。
和琳達有類似經歷的租客不在少數。北京租客蕭薔建立的租客交流群，覆蓋超過10000“租貸”維權租客。人民網房產調查發現，因公寓管理方資金困難或中介跑路而陷入“租金貸”二次困境的租客，遭遇房東驅逐，無法從租賃公司拿回租金和未發生的租金，需要繼續支付在不知情的情況下簽訂的貸款，終止還款的租客逾期信用報告，消費受限。
多位北京浩源恒業租戶向人民網房產表示，他們與浩源恒業溝通無效後，采取了報警、起訴法院等措施。警方認為浩源恒業對租客的失職屬於經濟糾紛，未立案；法院判決後，由於沒有可執行財產，執行無法繼續。部分2018年2月從浩源恒業取得退租單的租客，通過聯系金尚金融取消了逾期信用記錄，押金和租金無法退回。“我們現在壹般聯系不上浩源恒業的工作人員。我們聯系過被工作人員拉黑的租客嗎？對方還說，他們已經不是浩源恒業的員工了。有人陸續找到浩源恒業在北京的多家辦事處，人去樓空。”房客說。
浩源恒業租客提供了退租交接表和退租後仍未結清的第三方貸款平臺照片。
人民網多次撥打浩源恒業工商註冊信息中的手機號碼，其中壹名接通的工作人員確認收到采訪函。截至記者發稿，沒有任何回復。
北京天地好房地產經紀有限公司的租戶王衛東建立了壹個維權交流群，共有300多名租戶。2065438+2009，1，她集體向北京西城公安分局報案，但目前沒有進壹步發展，租客也聯系不上天地好工作人員。
北京蔡資產管理有限公司租客向人民網房產反映，因蔡於2018165438年10月向金商金融強制要求租客支付租金，導致租客征信逾期。目前，蔡的工作人員壹直聯系不上，收購方奧楠雅舍(北京)房地產經紀有限公司表示不承擔相應責任，並要求承租人續租壹年，否則不退押金。
與此同時，蘇州樂展公寓、北京暖房房地產經紀有限公司、北京雙強致遠房地產開發有限公司的部分租戶也遇到了類似問題。租賃公司失聯或不負責，租客征信逾期、資金損失較為普遍。
人民網房產多次撥打上述6家企業工商信息中登記的電話號碼，逐壹發送采訪函。蘇州樂展和北財盛達的工作人員得知采訪要求後，均否認與企業有關聯，其余企業截至記者發稿時尚未回復。
發現上海遇見、北京浩源恒業、北京金融盛達、北京吳文新、北京雙強致遠5家租賃公司的出借人均為晉商消費金融有限公司..為了了解晉商金融如何判斷借款合同的合規性，如何控制租賃企業回籠資金的風險，如何返還被扣資金，幫助租客清除因被動因素導致的征信逾期記錄，人民網房產向晉商金融發出了采訪函。
晉商金融董事會辦公室已確認收到采訪函，但截至發稿尚未回復。
打破困局，專家呼籲加強監管
租賃公司為什麽熱衷於“租房貸”？如何解決“租金貸”的發展
我愛我家集團控股公司原副總裁胡景暉對人民網房產表示，長租公寓核心資產價格過高，年化收益率低，又沒有有效的融資渠道，所以市場催生了“租房貸”。常規的“租房貸”客觀上形成了資金池與期限的錯配，高杠桿、高風險，放大了長租公寓市場的資金杠桿，而風險則嫁接在租客和房東身上。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池認為，長租公寓的爆發，與過度使用“租房貸”資金高價購房，導致長租公寓入不敷出有關，也與租房貸款監管不嚴，被挪作他用有關。
雖然存在各種弊端和風險，但壹些專家指出，作為壹種金融創新，問題不在於“租房貸”本身，而在於使用過程中缺乏有效監管。我們應該充分認識到“租金貸”在住房租賃業中的積極作用，以滿足經營者的合理融資需求。
隨著大城市房價的上漲和青年人才的不斷流入，住房租賃需求逐漸增加。尤其是臨近畢業季，號稱“拎包入住”、“分期付款”的長租公寓吸引了很多正在大城市打拼的大學畢業生。適當的經濟支持有利於緩解他們的房租壓力。
對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，監管部門需要加強對租賃市場金融風險的控制。比如可以適當提取部分資金進行監管，類似於相當於租客壹個月房租的貸款資金，有助於防範各種租賃合同違約後的風險。
事實上，從2018下半年開始，針對風險頻發的“租貸”套路，全國多地出臺文件規範“租貸”業務。
北京多部門要求，住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲得的資金惡性競爭搶占房源；上海要求小額貸款公司、融資性擔保公司立即暫停與租賃公司合作開展個人“租房貸”業務；重慶將整治違法違規“租貸”行為，嚴禁中介機構強迫或誘騙承租人簽訂“租貸”；海南規定，住房租賃企業不得自行開辦“租房貸”等金融業務...
去年8月，中國銀監會要求進壹步完善差別化房地產信貸政策，禁止“首付貸”、消費貸款資金流入房地產市場等違法違規行為，堅決遏制房地產泡沫。今年6月5438+10月，銀監會再次要求，堅持不懈治理金融市場亂象，進壹步遏制非法經營行為，依法處理高風險機構，嚴厲打擊非法金融活動，維護金融市場穩定，推進房地產長效機制建設。
“政府不是壹味打壓‘租房貸’業務，而是強調規範經營的理念。”嚴躍進認為，從各地政策來看，壹是要求租房合同文本必須有明確提示租客“租房貸”風險的條款，二是直接將長租公寓企業與“租房貸”業務分開。
“房租貸款有利有弊。要防範風險，將公寓企業與租房貸款有效分離。同時也要提醒租客風險，通過建立資金池確保專款專用，將‘租房貸’的資金用於房東房租支付。”趙秀池建議道。(文中受訪租客均為化名)？