作為壹個河南濮陽縣人，胡葆森從中學開始就被烙在骨子裏深深的“河南情結”，在農村插隊，上大學，在家鄉工作創業，再到冠名河南建業足球俱樂部。
壹句“建業不出去”讓胡葆森在河南紮下了根。人口1億，胡葆森的“地產帝國”已達18個地級市，104個縣級市。有河南人說:“河南賣的九套房子，有壹套是建業的。”
雖然這句話真假難辨，但胡葆森確實創造了河南太多的第壹:第壹家中外合資房企，第壹個高檔小區，第壹套按揭房...河南承載了胡葆森太多的榮耀。
由此，河南建業被授予“河南地王”稱號，胡葆森也被列為“中國地產三君子”。作為房地產界的“三先生”，馮侖現在正在豪言壯語，而王石正在開山探險。只有65歲的胡葆森還在壹線，為建業集團“走出河南”鞠躬盡瘁。
2020年，河南建業在資本市場風生水起。5月，建業新生活在香港上市；165438+10月，中原建業也在港交所提交了招股書。加上之前已經上市的建業地產和遊助智造科技，河南建業將擁有4家上市公司，地產資本版圖越來越大。
胡葆森，男，1955，河南濮陽人。21歲被推薦到鄭州大學學英語。畢業後，他被分配到中國紡織品進出口公司河南分公司工作。
擁有壹門外語的優勢不僅可能獲得壹份好工作，還可能改變妳的生活。胡葆森是“幸運兒”。
1982期間，當時的河南省對外經濟貿易合作廳在香港尋找參與設立進出口貿易機構的人選。胡葆森不僅有進出口方面的經驗，還在全國外貿系統業務員外語考試中獲得了河南省第壹名，最終順利獲得了外派香港的工作。
胡葆森在香港呆了10年。
1992，改革的春風吹到了大江南北，也把胡葆森吹回了豫。然而，胡葆森並沒有空手而歸。胡葆森在1991拿到體制內最後壹份工資後，竟然靠炒爛尾樓賺到了人生的第壹桶金。
手握數千萬元，胡葆森回豫創辦建業地產，成為“茫茫地產大軍”中的壹員。
1993年春，胡葆森在鄭州郊區買下第壹塊地後，創造了日後將是河南地產史上壹大亮點的傑作，那就是金水園。
金水花園不僅是中國最早的按揭房之壹，而且有著獨特的十年還本的銷售模式。當時建業承諾在保證產權的基礎上，十年後償還全部購房款。
毫無疑問，胡葆森忠實地履行了“十年合同”，這也使得建業在河南房地產市場壹炮而紅。之後，建業地產在鄭州站穩腳跟，隨後建設了樂言小區、春暉小區、鄭州期貨城、建業城市花園等多個項目。
但與其他房企成長後走出“家門”不同，建業想做“河南地王”。建業集團現在很難走出河南，和胡葆森堅持建業不走出去有很大關系。
自1994足球職業化改革以來，河南建業是唯壹壹棵從未換過老板的足球常青樹。這似乎是胡葆森在豫堅守的又壹個縮影。
這家名為“建業”的足球俱樂部，創造了中國職業足球史上的多個第壹。除了從不更換投資人和贊助商，河南建業是唯壹壹家踢過亞冠、中超、中甲、中乙聯賽的足球俱樂部。河南建業經歷了三次降級，三次降級，可謂“三起三落”。
2009年，河南建業以中超季軍身份進入亞冠，達到巔峰，因多次主場擊敗強隊而被授予“專治各種不服”的稱號。
胡葆森當時興高采烈。2016平安夜，建業組織球迷狂歡。胡葆森當時動情地說:“不要求很多錢，只要求壹個承諾；不求壹鳴驚人，只信天道酬勤；不求足球豪門，只求草根為民。建業會壹直堅持踢球，直到破產。”
但尷尬的是，近年來，河南建業足球俱樂部壹直處於頻繁換外援、換外教、賠償違約金的“折騰”中，也頻頻徘徊在保級和降級的邊緣。
另壹方面，建業也在求變，有點像it領域的IBM。百年“藍色巨人”能在歷次技術革命中生存發展，其保守的創新使其順利度過歷次危機。
但建業不像IBM，雖然足夠保守，但也不是“藍色巨人”，只是行業不同，壁壘不同。
整整26年，建業的商業版圖都集中在河南。胡葆森曾說:“壹代人要承擔另壹代人的責任，我就是要在豫做這樣的事。”
從鄭州到胡葆森老家濮陽，再到縣級市，直到2017，建業完成了河南“五級市場”的全覆蓋，卻沒有走出河南。
胡葆森曾在2015《尋找建鄴藍海》壹文中寫道:“未來15，河南將有3500萬人進城，需要新增住房10億平方米。”他看到的是城市化進程中幾億人的住房需求。
但是“92派”的同行已經走遍了全國，建業在河南也拿不下去了。
2016，碧桂園，恒大，萬科湧入。當年鄭州有15個“地王”。
當時建業還是決定堅守河南。就連胡葆森也說自己的夢想是:“在豫，壹個130多個縣的城市，如果以後有機會，可能會進壹步進入這樣的重點鄉鎮，有500多個鄉鎮。如果還有機會，如果我自己身體允許，從省會城市到中等城市，到縣級市，最後到這個鄉鎮，這就是我的目標。”
2019前8個月，河南省第壹城市鄭州，市場銷量僅排名第六，被碧桂園、萬科、融創等巨頭趕超。
在失去原有賽道的絕對優勢後，胡葆森的選擇是重新開辟壹條賽道，走“重資產輕資產”並舉的道路。
在2018年度業績會上，曾堅定表態說不告訴河南的胡葆森也讓步了。他說有條件走出河南。
建業集團旗下，除了屬於重資產的建業地產、2019收購的上市公司遊助智造科技公司、2020年5月上市的物業管理公司建業新生活、11分拆上市的建築公司中原建業，這三家企業的方向分別是裝配式建築、物業管理、代建，都是圍繞“輕資產”的發展路徑。
也就是說，建業打造了從征地、建築、組裝、物業管理的壹站式服務。
其中，中原建業的代建業務是典型的輕資產。
“這種代建制形式確實是時代的產物。其實代理建設不需要承擔拿地風險，只負責蓋房子或者做壹些品牌上的合作。”上海中原地產市場分析師陸文熙告訴記者。
代理構造的原因是不言而喻的。
北京房地產商會會長李乃超說:“房地產開發企業確實越來越差，尤其是直接房地產開發，有壹定的風險。所以很多開發企業采取代建的形式，用品牌賺錢。”
但是，這種“代工”模式難免會有坑。
壹年多前，我買了周口市的“萬達廣場&；建業十八城小區業主發現工地塔吊停工，施工人員變得稀疏。壹時間，“他們買的房子出了事”的恐懼在業主中迅速蔓延。
這個“萬達+建業”核心商業項目位於周口市建設路與大慶路交叉口附近，由天翔投資控股有限公司(以下簡稱天翔控股)與萬達集團、建業集團共同打造。換句話說，實際拿地的開發商是天翔控股，萬達和建業只是“錦上添花”，建業的角色是代建。
與建業集團相比，天翔控股更多的是壹家“投資公司”。天翔控股，成立於1998，定義為區域商機的發現者和整合者，產業布局主要分為消費、地產、生態旅遊開發三大板塊。
其實這個項目停工的壹個重要原因是天翔控股挪用了這筆錢。65438年2月7日，在建業與業主的面對面溝通會上，這個原因也得到了建業的證實。
而且“不是幾百萬的問題”，建業集團代表告訴業主，天翔控股在這個過程中把土地抵押出去後，把賬戶裏的資金轉到了其他項目上，導致資金鏈斷裂。
李乃超告訴《城市報》:“房地產商把土地抵押出去很正常，為了融資等後續資金的正常運轉，他們也會這麽做。像這種代別人建的項目，出事後開發商肯定要負主要責任。但對代理商也有很大影響，比如聲譽、品牌甚至法律風險。”
停牌壹年多，建業最終選擇接手。溝通會上，周口大區總經理馬曉騰向建業十八城業主承諾:“建業將全面接手十八城項目，不會爛尾。”
胡葆森對建業地產的“走出去”戰略是有條件地走出去，即以河南為點劃壹個半徑，成為華中地區的市場，堅持500公裏半徑的原則。
換句話說，胡葆森的“走出去”並不是真正意義上的地理意義上的走出去，而是更多地依賴於建業地產的“品牌”和深度依賴於河南“資源”意義上的走出去。
就像上面提到的周口建業十八市，就是依托“建業”的品牌溢價，做代理施工等輕資產業務，賺“輕松”錢。凡事有利有弊，尤其是在探索新的商業模式上，風險肯定是存在的。
走輕資產的路子，建業不敢邁太遠。
目前，中原建業的核心項目仍在河南，河南仍是建業最大的“衣食父母”。截至2020年6月30日，中原建業管理的182個項目中，有174個項目位於河南省，占比超過90%。
陸文熙對澎湃新聞表示，作為建業地產，“要想走出去，就要有把握項目風險的能力”。
另外，想要走出河南，不僅要走得紮實，還要走得穩。品牌是堅實的基礎，走得穩走得遠需要大量的資金支持。陸文熙告訴城市社區:“走出去的壹個必要條件是需要資金。”
從建業地產來看，其債務壓力不小。建業地產資產負債率由2018上半年的87.04%上升至2020年上半年的92.02%，上升約5個百分點。到2020年上半年，建業地產負債總額達到1，51億元。
想要“有條件”離開河南的胡葆森，正面臨著相當大的財政壓力。現在，胡葆森應該如何打破這個遊戲？
(作者曾佳怡編輯韓)