未經消防驗收的房屋簽訂的租賃合同無效。未經消防驗收的房屋屬於法律法規禁止出租的房屋。未經登記備案的,租賃主體不合法,出租人與承租人就未經批準或者未按照批準內容建造的建築物訂立的租賃合同無效。
法律客觀性:
商品房租賃管理辦法
第六條
有下列情形之壹的房屋不得出租:
(壹)違法建築;
(二)不符合安全、防災等工程建設強制性標準的;
(三)違反規定改變房屋使用性質的;
(四)法律法規禁止出租的其他情形。
中華人民共和國民法典
第153條
違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但是,強制性規定不使民事法律行為無效的除外。違反公序良俗的民事法律行為無效。