第壹章拆遷評估通則
第壹條依據國務院《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(江蘇省人大常委會公告第24號)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》(泰州市人民政府令2005年第2號)、《房地產估價規範》(GB/T 50291-65438)。
第二條適用範圍:在本市城市規劃區內的城鎮國有土地上，從事房屋拆遷補償評估(以下簡稱拆遷評估)的專業評估技術行為，應當符合本細則的要求。
第三條估價機構:實施拆遷估價的房地產估價機構應當具有三級以上房地產估價資質，並已列入向社會公布的《泰州市城市房屋拆遷估價機構名錄》。
第四條估價師:承擔房屋拆遷估價的房地產估價師應當是符合本細則第三條規定的估價機構中的註冊房地產估價師。
第五條估價對象及分類:由現場生產檢查確認的被拆遷建築物和占用區域內合法的國有土地使用權組成的房地產(以下簡稱“被拆遷房屋”)。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩類。非住宅房屋分為非營業用房和營業用房兩類。為滿足拆遷評估的技術需求，將住宅用房、非營業用房和營業用房分為幾類。見附件1。
第六條評估目的:統壹為“房屋拆遷補償評估”。
第七條評估日期:被拆遷房屋拆遷許可證簽發之日。
第八條價值標準:在不考慮被拆遷房屋的抵押、租賃等權利限制的情況下，評估基準日完全產權下被拆遷房屋最可能的公開市場價值。
第九條拆遷區位分區:根據泰州市現狀，將市區和經濟開發區按照住宅、非經營性用房、經營性用房三種情況劃分為三類拆遷區位和等級分區。劃分結果見《泰州市城市房屋拆遷區位區劃系統》，是拆遷補償評估的技術依據。
第十條房屋拆遷評估價格構成:是被拆遷房屋(含壹般裝修)拆遷補償的房地產市場評估價格。室內裝修內容不包含在被拆遷房屋的鑒定內容中，將單獨進行專項鑒定，且不包含拆遷非住宅房屋產生的搬遷補助費、過渡補助費和損失補助費。
第十壹條評估程序:1。接受評估委托，明確基本事項；2.檢查生產數據並進行初步調查；3.制定作業計劃，進行現場調查；4.根據技術規則，進行評估和計算；5.確認計算結果並撰寫評估報告；6.匯總相關信息，提交評估報告；7 .評估結果公示，送達被拆遷人；8.現場咨詢答疑，並將評估材料歸檔。
第十二條評估結果表述為:壹是以房屋拆遷項目補償資金估算作為拆遷項目總補償資金估算的依據；二是房屋拆遷分戶補償金額評估，作為被拆遷房屋的補償依據。評估結果的貨幣單位應精確到人民幣元。
第十三條評估結果適用有效期:自正式評估結果提交之日起至拆遷項目拆遷補償結束止。
第二章住宅房屋拆遷評估
第十四條高檔住宅房屋拆遷評估方法:高檔住宅房屋拆遷補償采用市場比較法評估，可以直接采用可比實例進行修正，也可以根據具體情況采用其他市場化方法進行評估。具體操作按照《房地產估價規範》的要求進行。可比實例的選擇要求見附件二。
第十五條壹般住宅房屋拆遷評估方法:被拆遷壹般住宅房屋的界定及細分見附件壹，評估采用市場比較法基準價格修正法。拆遷補償評估價格計算的技術路線是:
1.建立評估基準。在拆遷項目範圍內設定“標準樣本住宅”作為評估基準。“標準樣本住宅”的設置要求見附件三；
2.計算基準價格。“標準樣板房”的基準價格按照《房地產估價規範》規定的方式，采用市場比較法評估，基準價格由參考價的算術平均值確定。計算基準價格的可比實例選擇條件見附件二。其計算公式為:
基準價= ×××××
Vs—可比實例的價格，n為可比實例的數量；
-交易情況的修正系數。因為買賣正常交易例子是可比例子，系數是100；
—交易日期修正系數。該系數由估價機構根據房地產市場情況和估價中的具體情況，並參考當地物價部門公布的相關價格指數確定；
——將可比示例實體系數修正為標準樣本住宅實體系數的修正系數，該系數的測定可在附件4中找到；
—將可比實例的位置系數修正為標準樣本房屋位置系數的修正系數。系數的確定見附件5；
—可比實例權益系數修正為標準樣本住房權益系數的修正系數，根據上述第8條，該系數的值為100；
3.確定分類基準價。為保證計算結果的客觀性，按照成套、獨院、非成套三種情況計算“標準樣板房”對應的分類基準價格，公式如下:
，j=1，2，3
其中，Vo1為成套住宅的分類基準價，Vo2為獨棟住宅的分類基準價，Vo3為非成套住宅的分類基準價，Kj為對應的分類基準價調整系數。其值見附件3。
4.確定評估價格。將每套被拆遷房屋與相應類型的“標準樣板房”在房地產實體條件方面進行比較，根據比較法原理對基準價格進行修正，得出每套被拆遷房屋的評估價格。
其計算公式為:
被拆遷房屋評估價格=標準樣板房分類基準價×
k 31i————標準樣板房物理因素修正為被拆遷房屋物理因素修正系數。系數的確定見附件4。
第三章非住宅和非經營性建築的拆遷評估
第十六條非住宅、非經營性用房評估方法:非住宅、非經營性用房拆遷評估首選市場比較法。當因案件收集等特定原因不能適用市場比較法時，可適用成本法進行評估。非營業用房成本法的應用請參見附件6。
第十七條成本法評估的技術路線:
1.計算地價:根據被拆遷非經營性用房的占地面積，可采用成本法、基準地價修正法、市場比較法計算空置時的土地收回價格PD；
2.確定房價:根據被拆遷非營業用房的建築結構，參照附件6所示的重置價格標準進行適當調整，確定該建築的重置價格PJ；
3.折舊估算:建築物的折舊額c根據附件7所示的《新建建築物等級評定標準》和不同年限新建建築物上限的有關規定及說明，通過現場調查估算確定；
4.補償價格評估:根據《房地產估價規範》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，被拆遷非營業用房的補償價格Vi按照成本法評估的基本公式計算:
Vi=PD+PJ-C .
第四章非住宅營業用房拆遷評估
第十八條非住宅營業用房評估方法:非住宅營業用房拆遷評估首選市場比較法。當因案例收集等特定原因不能適用市場比較法時，可以將基於收益法的基準價格修正法應用於商業街區的評估。但是，高檔酒店、高檔寫字樓、高層商廈、大型超市、百貨商場等。適用於比較例比較修正法或簡單收益法。
第十九條商業區基準價格評估采用收益法:設定商鋪典型經營場所為樣本場所，見附件8。采用收益法評估被拆遷營業用房樣本房屋基準價格時，應采用有限收益法公式。考慮到拆遷評估的補償性質，壹般采用穩定收入情況進行計算，即通常采用以下公式進行計算:
Vo是基準價格，A是樣本房屋的年凈收益，R是資本化率，N是收益期。相關系數的確定見附件8。
第二十條經營性用房商業街區基準價修正法評估:商業街區基準價比較修正法適用於待拆遷經營性用房的評估，經商業用途修正、商業街路線修正、實體因素修正後得出拆遷補償價格，其評估計算公式如下:
被拆遷房屋的評估價格=
-商業街區的基準價格；
fxy——商用修正系數，具體數據選取見附件8；
FM——商業街路線修正系數，具體數據選取請參考附件8；
f 31i————指被拆遷房屋物理因素的修正系數，見附件八；
第五章其他拆遷評估問題的處理
第二十壹條“土地大於房屋”評估:被拆遷住宅房屋和“住宅樓”的建築面積小於土地使用面積的，土地使用面積大於房屋建築面積的部分予以補償，計算公式如下:
1.“土地大於房屋”的面積S =合法土地面積-合法建築面積。
2.“土地大於房屋”的單價VW= (VO- PJ×g)Kj
VO——拆遷項目標準樣板房的基準價格；
Pj ——該標準樣板房的重置單價，見附件六；
G ——該標準樣板房的新建建築率，見附件七；
Kj ——分類基準價的調整系數，見附件三。
3.“地大於房”的補償金額= VW× s
第二十二條直管公房和自管公房的評估:泰州直管公房和單位制房屋為住宅房屋的，其重置價格合並成新補償產權人，剩余部分補償使用人。計算方法如下:
(1)用市場比較法計算標準樣本住宅價格VO。
(2)找出拆遷範圍的區位價格VW。
:本標準樣板房重置單價見附件六；
g:本標準樣本住宅建築的成新率，按附件三規定的要求，g = 0.8
Kj:分類基準價調整系數，見附件三。
(三)被拆遷房屋的評估價格。
對產權人的部分補償:
:被拆除房屋結合成新部分的重置價格的補償金額；
:相應被拆遷房屋的重置價格見附件六；
:指相應被拆遷房屋的重置率，見附件七；
:建築面積。
對用戶(承租人)的部分補償:
:被拆房屋除房屋重置價格外的補償金額合並成新部分；
:被拆遷房屋的區位價格(包括相應的土地使用權價格)；
Pi4:被拆遷房屋的水平修正系數；見附件四；
:建築面積。
第二十三條實行產權調換的住宅房屋評估:實行產權調換的住宅房地產，被拆遷房屋與被置換房屋的價格結算，按照上述相同的基準價修正評估模型和方法執行。
第二十四條劃撥土地評估:拆遷評估中涉及的被拆遷非住宅、非經營性房屋的合法土地為劃撥土地的，土地補償金額按基準地價的60%計算。非住宅營業用房補償金額的具體公式如下:
六:被拆遷非住宅房屋拆遷補償評估價格；
五:被拆遷非住宅房屋的市場評估價格；
Vjo:臺州土地基準樓面地價，其中Vj為基準地價，m為標準容積率。
以出讓方式取得國有土地使用權的市場評估價格的確定，可以參照第十七條的有關規定執行。
第二十五條“房改”房屋評估:取得工商營業執照並連續經營壹年以上的住宅房屋，參照經營場所分兩種情況進行評估。
1.沿街房屋:根據經營年限，取營業用房和居住用房拆遷評估價格的加權平均值作為其實際經營部分的拆遷補償價格，公式為:
Vi=wy×Viy+wz×Viz
VI——房屋拆遷補償評估價格，Viy——營業用房評估價格，即——住宅用房評估價格，wy和wz分別為營業用房和住宅用房的價格權重系數。具體權重系數的選擇見附件9；
2.非臨街“住宅轉非住宅”房屋:實際營業部分的拆遷補償單價為:
拆遷評估單價=住宅物業評估單價+定額補貼
定額補貼標準根據經營年限確定。詳見附件9。
第二十六條“非改造”房屋評估:已取得工商營業執照且連續經營滿壹年的非住宅房屋，應當按照經營場所“沿街”和“不沿街”的情況進行評估。
1.沿街的“非改建”房屋:
Vi=wy×Viy+wF×ViF
VI——房屋拆遷補償評估價格，Viy——營業用房評估價格，ViF——非營業用房評估價格，wy和wF分別為營業用房和非營業用房的價格權重系數。具體權重系數的選擇見附件9；
2.非街道“非改造”房屋:
拆遷評估單價=非營業用房性質評估單價+定額補貼
定額補貼標準根據經營年限確定。詳見附件9。
第二十七條室內裝飾評估:在房屋拆遷評估中，室內裝飾部分是獨立的專項評估，評估結果供拆遷雙方參考。室內裝飾專項評估補償價格標準，按照本市房屋拆遷管理部門公布的標準執行。
第二十八條其他評估:房屋獨立附屬物的補償價格可以按照本市房屋拆遷管理部門的有關規定計算；未超過批準期限的臨時建築的殘值應當采用成本法評估；對未經核實的建築物補償評估，以實際建築面積為基礎將重置價格合並成新計算，計算時應考慮其使用狀況；在建工程應采用成本法評估，工程建設進度以政府管理部門通知停止建設時的狀態為準。在建項目土地評估以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案為依據。
第六章拆遷評估報告
第二十九條出具報告要求:拆遷評估機構應當按照《房地產估價規範》規定的格式和本細則的要求出具拆遷評估報告。
第三十條簽字蓋章:拆遷估價機構出具的估價報告應當由註冊房地產估價師簽字蓋章，並加蓋估價機構公章。在估價報告上簽字蓋章的註冊房地產估價師和蓋章的估價機構應當對估價報告的內容和結論負責。
第三十壹條報告裝訂:房屋拆遷評估報告應當圖文並茂，使用的紙張、封面和裝幀應當質量良好。
第七章拆遷評估標準
第三十二條估價委托:被選定的拆遷估價機構應當與委托單位簽訂拆遷估價委托協議，並將委托協議原件報市房屋拆遷管理部門備案。拆遷評估操作程序的時間安排應當在拆遷評估委托協議中約定。
第三十三條估價技術負責人:估價機構必須確定委托拆遷估價項目的估價技術負責人，估價技術負責人最終確定估價技術方案，並對估價方法的選擇和運用、估價結果的合理性承擔技術責任。
第三十四條現場勘查:所有拆遷評估項目必須進行現場勘查，承擔評估業務的評估機構應當根據生產檢驗資料和前期勘查資料，派出具有拆遷評估資格的專業人員進行現場勘查。實地調查記錄是拆遷評估計算和撰寫評估報告的必要基礎資料。
第三十五條評估到戶:評估人員應當佩戴由房屋拆遷管理部門統壹監制的拆遷評估崗位證，逐項進行評估到戶，做到實地查勘準確，權證核對無誤，不得錯估、漏估。
第三十六條內部復核評估:拆遷評估的價格結果必須經過評估機構的內部復核評估，評估機構在提交正式評估報告前，負有對評估報告進行復核、調整和復核的技術責任。
第三十七條報告提交:拆遷評估機構應當在評估委托協議約定的時間內向拆遷人提交正式的拆遷評估分戶報告。拆遷評估分戶報告需要項目評估技術總監簽字認可。
第三十八條報告解讀和解答:拆遷評估機構及其專業人員有義務對評估報告的技術問題進行說明，接受拆遷當事人關於評估報告的咨詢和詢問，並向拆遷評估技術委員會報告和解答技術問題。
第八章拆遷評估工作資料歸檔
第三十九條備案內容:評估機構應將下列材料(原件或復印件)與評估報告(含技術報告)壹並備案:
(1)評估委托協議；
(2)拆遷許可證；
(3)估價對象的產權證明及房屋基本情況證明；
(4)估價對象的現場勘查記錄、照片等資料；
(5)現場勘測記錄和可比實例照片；
(6)確定評價結果的相關系數和參數；
(7)與評估項目相關的其他必要資料。
第四十條保存期限:評估報告完成並出具後，與評估項目有關的所有必要資料應整理、歸檔並妥善保管。評估報告及相關資料至少保存六年。
第四十壹條資料和證據保全:評估機構對證據保全程序涉及的房地產進行評估時，應當同時向委托方提交評估過程中形成的評估報告(含技術報告)及相關評估資料。
第九章附則
第四十二條細則的附件:本技術細則的附件是本技術細則的重要組成部分。
第四十三條特殊業務:凡房屋拆遷評估涉及原值測算、機電設備評估、工程造價分析等專業技術工作的。，評估機構可以委托有資質的機構協助評估。
第四十四條超範圍拆遷評估:城市規劃區外國有土地上房屋拆遷評估和城市規劃區集體土地上房屋拆遷評估可參照本技術細則執行。各市房屋拆遷評估可參照本技術細則執行。
第四十五條實施時間:本技術規則自發布之日起實施。原《泰州市城市房屋拆遷評估實施細則(試行)》(泰州府發20041號)同時廢止。
附件:《臺州市城市房屋拆遷評估技術規則》附件
臺州市城市房屋拆遷區位劃分系統