6月30日，中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過《深化農村宅基地制度改革試點方案》(以下簡稱《方案》)。
會議指出，深化農村宅基地制度改革，要積極探索落實宅基地集體所有權的具體路徑和辦法，保障農民資格權和農民住房財產權，適度放開宅基地和農民住宅使用權，堅決守住土地公有制不變、耕地紅線不破、農民利益不受損三條底線，實現好、維護好、發展好農民權益。
目前《方案》尚未公布，宅基地制度改革將在哪些領域破題還是未知數。但從各地的實踐來看，現階段的改革試點主要在宅基地有償使用制度、探索宅基地自願有償退出機制、完善宅基地權益保護和取得方式、完善宅基地管理制度等方面進行了具體探索。
265438+20世紀經濟報道記者梳理發現，圍繞“有償使用”和“有償退出”兩大核心，各地的改革嘗試正在不斷展開，無論是在試點範圍、改革思路甚至是對現有法律的突破程度上，有些措施甚至大大突破了現有法律的限制，可謂“超前”。
擴大試點範圍
根據農業和農村事務部對第2004/2005號建議的答復。十三屆全國人大二次會議2921各地宅基地改革試點主要探索宅基地所有權、資格、使用權分離(即實行宅基地集體所有，保障農民資格權和農民住房財產權，適度放開宅基地和農民住房使用權)。
其中，以閑置宅基地利用為抓手，宅基地改革試點範圍不斷擴大。
2015年，原國土資源部在全國33個地區開展“三塊地”改革試點，但當時每個試點縣只探索了壹項改革，只有15個縣試點宅基地改革。2065438+2006年9月之後，國土資源部開始在試點地區嘗試聯動改革，試圖打通“三塊地”改革，宅基地改革試點在33個地區同時開始。
2065438+2009年9月，農業農村部部長韓長賦表示，下壹步將按照審慎推進的原則，選擇若幹縣市作為深化宅基地改革的試點。改革的重點是探索實行宅基地集體所有權，保障宅基地農民的資格權利，適度放開宅基地使用權。
同年6月5438+10月，農業農村部下發《關於積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用工作的通知》，要求各地選擇壹批地方黨委政府重視、農村集體經濟組織健全、農村宅基地管理規範、農村產業發展良好、農民積極性高的地區，有序開展農村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用試點示範。
2020年5月，陜西、安徽相繼宣布開始在12、18縣(市、區)開展農村閑置宅基地和閑置房屋盤活利用試點示範。此前，全國只有安徽金寨縣和陜西Xi高陵區，是33個“三塊地”改革試點地區之壹。
以各種方式振興管理
為什麽各地爭相擴大宅基地改革試點範圍？這和背後的改革思路有關。
關於如何盤活閑置宅基地，主要有兩種思路。壹種是利用閑置的房屋和宅基地，發展符合農村特色的產業，如休閑農業、鄉村旅遊、餐飲住宿、文化體驗等。
另壹種是通過整理、復墾、綠化等方式開展農村閑置宅基地整治，依法依規運用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策。
前者在城市化程度高的地區和“反城市化”突出的地區需求明顯。在壹些發達地區，比如北京，因為盤活閑置宅基地的政策制定較早，市場需求較大，所以出現了閑置宅基地和農房的租賃行業。
近年來，北京、上海等地出現了壹批提供閑置農家樂出租的信息平臺和企業。不僅提供租房信息服務，還深度參與農房改造和維修。甚至有平臺在向市場提供租賃之前，先與農戶或集體組織簽訂長期租賃合同。
北京壹家閑置農房租賃平臺負責人曾對記者表示，對於房屋所有權和宅基地使用權的問題，已經采取了很多辦法來處理。
壹種是向農民租賃部分或全部宅基地，而房屋由公司出資拆除或重建，合作期滿後房屋所有權無償給農民。
二是改裝由農民自己出資，其中前者更受合作社農民歡迎。
對於後壹種模式，由於涉及宅基地和城市建設用地的轉化、土地二級市場以及土地收益分配極差，被認為能夠顯著增加地方財政收入，因此也更受各界關註。
2019中共中央、國務院在《關於建立健全城鄉壹體化發展體制機制政策體系的意見》中提出，允許村集體在農民自願的前提下，將已有償使用的閑置宅基地和廢棄集體公益事業建設用地轉為集體經營性建設用地。
今年4月，中共中央、國務院印發《關於構建更加完善要素市場化配置體制機制的意見》，明確提出實行建設用地總量年度調控制度，增強土地管理靈活性，促進土地計劃指標合理化。城鄉建設用地指標使用應更多由省級政府負責；探索建立全國範圍的建設用地和補充耕地指標跨區域交易機制。
在壹些市場人士看來，連續兩個重磅文件的推出，突破了通過閑置宅基地復墾形成建設用地指標，再通過國家交易機制入市的體制機制障礙，從而增加城市建設用地供應，提升土地富集地區的土地價值，增加地方土地收入。
這種思維的典型例子是2008年以來重慶的地票制度改革。地票是指農村集體建設用地包括農村宅基地復墾後產生的指標。重慶農村土地交易所開展“地票”交易後，大部分收入歸農民家庭，企業購買的地票可納入新增建設用地計劃，增加同等數量的城鎮建設用地。
此後，浙江諸暨等地也從2017開始嘗試地票制度改革。退出土地的農民甚至可以直接抵押商品房的購買價格。
上海在全國率先推出宅基地“股權化”嘗試。上海市奉賢區南橋鎮宅基地流轉試點中，退出宅基地選擇相對集中居住的居民，可以選擇直接領取補償資金或者用資金參與投資項目，保證收益率不低於5%。鎮壹級的地方政府成立了壹家專門經營宅基地股權的公司，將覆蓋項目收益。
有農村土地研究者向21世紀經濟報道記者預測，《方案》可能會對宅基地轉為集體經營性建設用地做出壹些政策安排。
有爭議的“有償”使用
相對於與宅基地使用權掛鉤的有償退出，與資格權關系更大的宅基地有償使用壹直被各界爭論不休，成為各地試點的重點領域，盡管市場關註度較低。
此前，溧陽市委書記徐華勤在接受21世紀經濟報道記者專訪時表示，補償應該是路徑探索的核心。
徐華勤建議，退出宅基地資格權的農民可以自願選擇貨幣補償、置換商品房、養老、社保等多種置換方式，探索實現宅基地資格權的多種形式。而且要探索宅基地使用由永久免費向分類有償轉變，明確宅基地有償使用和有償退出的實現路徑。
265438+20世紀經濟報道記者註意到，目前大部分地區對宅基地有償使用的探索主要集中在歷史上形成的農村宅基地超標準占用和壹戶多宅有償使用費的收取上。
比如海南省今年6月5438+10月發文，稱“宅基地使用面積超過175平方米的，存在超出面積；非本集體經濟組織成員通過繼承、贈與房屋或者其他方式合法占用的宅基地，可以實行有償使用。
此外，“三塊地”改革33個試點地區之壹的黑龍江省安達市也已明確，在征求村民意見後，將成立村民委員會，按照被征用地區綜合地價的相應比例，按年收取宅基地有償使用費。
不過，21世紀經濟報道記者了解到，壹些地方在這個問題上已經做了非常超前的嘗試。
2019貴州省湄潭縣興隆鎮龍鳳村根據《湄潭縣農村宅基地有償使用管理暫行辦法》召開村民代表大會，通過了《龍鳳村宅基地管理公約(試行)》。
公約規定，在龍鳳村從事農業工人生產三年以上的外來農業人口，可以通過繳納有償使用費，取得宅基地有償使用的資格權。
當地負責農村改革的官員提供給21世紀經濟報道記者的壹份材料顯示，2019年7月，龍鳳村壹對從事農業生產超過10年的外地農民夫婦，以220元/平方米的價格獲得龍鳳村200平方米宅基地50年使用權，成為貴州省首個在非戶籍地獲得農村宅基地存量的農民
這是否違反了“壹戶壹宅”的原則？官方對21世紀經濟報道記者表示，“壹戶壹宅壹村”。此外，由於外來務工人員原所在地的宅基地處理涉及跨縣，當地很難解決。
對此，壹位長期關註集體土地的法律人士告訴21世紀經濟報道記者，現行法律規定“壹戶壹宅”僅限於壹個村，因為只有這個村的村民才有資格無償分配宅基地。在壹些試點地區，允許農村宅基地使用權在縣域內流轉，這是對現有法律的重大突破。湄潭的做法是其他村縣的村民有償獲得宅基地資格權，“很先進”。