人類社會在不斷發展，城市化水平在穩步提高。特別是近階段，國家出臺了壹系列相關政策:建設社會主義新農村，大力發展中小城鎮等等。與此同時，許多農村居民向往城市生活，大多數城市居民渴望在城市立足。中小城市居民也想在省會和發達城市探索自己的天空，導致流動人口和城市人口不斷增長。大量流動人口的存在決定了住宅租賃市場的旺盛需求。但目前我國住宅租賃市場管理極不規範，租金不合理。租賃市場的低效率導致大部分居民只能通過購房來實現住房需求，這無疑導致了壹級房地產市場的過度需求。目前，我市正在實施戶籍改革，鼓勵外地居民在羅購房。此外，專家預測，到2010年，我國城鎮人口將達到610萬；未來20年，中國將有3億多人口從農村轉移到城市；根據2005年底的統計，我市人口已達641.7萬，到201年將達到665萬。那麽照此計算，我國每年需要新建3.27億平方米的房屋才能滿足居民需求，我市每年也將新建近400萬平方米的房屋。
原因二:居民消費結構的變化及其影響。
人類吃飯壹般會經歷幾個過程:從沒飯吃，到有飯吃，到吃好吃的，到吃健康，到吃文化，吃味道。同樣，消費者對住房的需求也從無房，到有房，再到好房，再到舒適、愉悅、快樂，讓自己真正安居樂業...因此，居民的消費結構在不斷變化，對住房綜合品質的要求也越來越高。
針對這壹現象，開發商在開發項目時，不斷盡可能提高樓盤的綜合品質，從品質上下功夫，做好樓盤的景觀規劃，完善配套，加強物業管理等。，從而推動房價上漲。
這種現象確實可以滿足居民的住房需求，但壹些開發企業為了追求利潤最大化，盲目開發大面積、高檔、豪華的住宅。如果高中低檔的房子都能均衡發展，供求關系也能達到壹個平衡點，這樣房地產行業的發展才能良性。然而，壹些開發商盲目跟風，開發大量高檔住宅，以擡高房價...
原因三:開發成本越來越高。
1，土地成本持續上漲。
土地是房地產業生存和發展的必要條件，也是整個商品房成本的重要組成部分。國家新土地政策實施後，地價快速上漲，土地供應量大幅減少。住房需求的快速增長進壹步加劇了房地產開發中的土地供需矛盾。從長期來看，由於土地資源的稀缺性、土地供給的有限性和區位的差異性，土地供給的相對短缺和土地供需的不平衡，在壹定程度上客觀上導致了地價的上漲。拆遷工作的進壹步規範也相應提高了拆遷補助費用。另壹方面，土地出讓金也是政府進行配套基礎設施建設的資金來源。所以土地成本會逐漸增加。信貸資金激增和土地交易價格上漲是房價過快上漲的重要推手。房地產行業是資金密集型行業，其發展離不開資金的支持和土地的供應。近年來，正是這兩個因素直接推動了房地產行業的過度繁榮，間接推動了房價的大幅上漲。
當然，我們的城市也不例外。據了解，機場路建成時的征地價格約為26萬元/畝，後面的土地現已漲到40多萬元/畝；去年，浐河西岸九龍臺附近壹棟在建樓盤的拿地價格約為31萬元/畝，而其北面的土地現在已經漲到了近40萬元/畝；此外，為進壹步加快新區建設，實現土地收益最大化，我市對新區可出讓土地的起拍價進行了調整:開元大道以北區域出讓土地起拍價由50萬元調整為55萬元，開元大道以南、關林路以北區域出讓土地起拍價由45萬元調整為50萬元。近日，河北迪化企業集團以每畝69萬元的價格競得新區壹塊占地324234畝的土地。
2、建安成本上升。
近年來，由於投資過度等因素，建材價格持續上漲。2004年，全國固定資產投資價格比上年增長5.6%。其中，建築安裝工程價格上漲8.2%，材料價格上漲10.7%，建築用鋼材價格上漲17.4%。建材價格上漲直接導致商品房竣工成本快速上漲。2004年全國商品房平均竣工成本為每平方米1.402元，比上年增長10%...
綜合來看，盡管近期建材價格有所下降，但長期來看，原材料供應偏緊的局面仍將持續。中國電力、煤炭和石油供應緊張的局面仍將持續；難以從根本上緩解鐵路運輸緊張局面；建材價格將保持在高位。
3.發展稅上升。
稅費是指根據國家規定應計入建築安裝工程成本的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。具體來說，房地產開發企業涉及的稅種有:營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、城鎮土地使用稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、企業所得稅、個人所得稅等。由此可見，開發稅有很多種。目前綜合開發稅從5.5%提高到9.8%，壹定程度上相對增加了開發成本。
4、管理成本上升。
目前，人工成本、項目的周期成本和其他相關費用很難大幅下降。由於工資的剛性特征，房地產開發企業的人工成本將持續上升；項目期間的大部分費用由政府部門收取，並經過相關部門審批，這部分費用短期內不太可能降低...
5.利潤很難下降。
由於國家采取了加大普通商品房和保障性住房建設、整頓和規範市場秩序等宏觀調控政策，房地產的利潤有限。但是，房地產企業作為市場中的法人主體，只能以盈利為中心，大多數開發企業在開發建設過程中，都在想方設法通過各種渠道提高盈利點。比如很多多層項目已經不允許建到七樓了，但是壹些開發企業為了增加利潤點，把六樓和七樓都建成了樓房。所以從長期來看，這部分成本不會有下降的空間...
原因四:舊城改造速度加快。
目前我市正在大力推進“建設中西部人居環境最佳城市”，因此要加快舊城改造步伐，美化古都風貌，提升城市品位。我市在舊區改造中確定了138個項目，已有62個項目進入實施階段。今年計劃實施76個項目，總建築面積300多萬㎡，竣工面積212萬㎡。目前，該市已改造老城區22個地塊、城中村36個地塊，通過土地出讓方式建設了國貿中心、西工步行街等63個項目。城中村改造如火如荼。其中，東澗溝、金谷園路、東站、北街、義勇街等城市改造工程已接近尾聲，東下池、同樂齋、新街、牡丹廣場、紗廠路、望城大道、九都路、春都路、夏媛路、徐升村等改造工程正在緊鑼密鼓地進行，九都路上的申泰新世紀廣場、施家屯等多項改造工程即將開工。
如此大規模的舊城拆遷改造，需要大量房屋安置居民，迫使房屋銷售市場的被動需求增加。很明顯，房價自然會漲...
原因五:城市框架在擴大。
縱觀我省部分城市的發展，在人口不斷增加、舊城改造速度不斷加快的同時，很多城市的城市框架也在不斷擴大。鄭州正在開發鄭東新區，已經初具規模。同時開發西區，準備走出“窪地”。下壹步將實現鄭汴壹體化。開封正在開發西區；許昌發展東區；信陽正在發展陽山地區和湖東地區；南陽也在發展河南壹帶...而我們的城市正在發展洛南。近兩年，新區洛河沿岸將建100多棟高樓。孫善武還設想向金夢和小浪底發展...
發展才是硬道理！如何發展？招商引資，招商引資，建房，振興經濟...房價自然上漲。記得2002年，鄭州107國道附近的壹棟樓，均價是1460元。隨著鄭東新區的發展，現在均價已經漲到3000多元了！而我們的城市不是這樣的！洛南的高價房就是鐵證！！
原因六:開發企業和策劃者聯手炒作。
業內人士都知道，由於房地產市場的變化和日益激烈的市場競爭，房地產策劃師的作用越來越重要。好的策劃人有醫生、法律顧問、財務專家、導演、船長的功能。他們可以結合房地產的四大營銷工具(即產品策略、價格組合、廣告策略和銷售執行)，在現有條件下解決實際工作中的障礙以及由此產生的工作細節和人員組織結構，從而在短期內實現最佳的房地產銷售。如鄭州建業城市花園、謝穎花園、帝湖花園、金色港灣、21世紀小區、鑫苑名家、第壹大道、美景天成、亞星史聖家園、洛陽興隆花園、森林半島、雅威錦城、國貿中心、中泰世紀花城、新都匯、呂西安超市、君臨廣場等多個地產項目成功運營，開發企業和策劃人員共同策劃炒作。
因此，壹個好的策劃案例不僅能為開發企業創造最大價值，還能使房地產市場良性循環發展。
與此同時，哄擡房價的開發商和策劃者也不在少數。壹些開發企業為了謀取更多利益，與規劃者聯手，叫囂“土地供應減少”，過分強調華而不實的社區景觀和升值前景，囤積房源，人為造成了市場緊張，擾亂了人們對房價的理性認識，導致房價壹再上漲...
按照我個人的觀點，我市房價上漲的主要導火索在於2004年幾家外地開發企業及其策劃者的出現。2004年，他們在我市房地產市場風光無限，搶盡了風頭，讓我市本土開發企業黯然失色。4月的“百年家園”，6月的“皮革世界”，9月的“錢江商貿城”，以及下半年的順馳、建業風波，攪動了整個洛陽樓市，他們的策劃者運用各種營銷策劃手段，在項目上大放異彩。尤其是下半年順馳、建業的宣傳，各種鋪天蓋地的房地產廣告隨處可見，掀起了洛陽房地產史上的廣告大躍進高潮。我們不得不承認，順馳“第壹街”和建業“森林半島”項目的成功策劃和運作為我市做出了不可估量的貢獻，但同時我們也可以看到，正是因為他們走的是“高端路線”，我市的房地產價格才水漲船高，我市商品房均價從2003年的1770元/平方米迅速上漲到2005年的1938元/平方米然後隨著新區開發的熱潮，本地和外地的開發企業紛紛效仿，聯手規劃師，走高端路線，使我市的平均房價在2005年迅速上漲到2300元/㎡以上，並且還在上漲...
原因七:消費者的購房和投資意識不斷增強。
這幾年銀行存款利率低，股市低迷，債市小...在這種情況下，消費者開始改變投資渠道，尤其是房產人員對房屋保值增值的誇大，使得大量消費者越來越有購房意識，認為房產是壹個很有前途的投資渠道，從而使得大量資金湧入房地產市場，轉化為房地產開發資金，成為企業最重要的資金來源。部分城市房價上漲過快，社會預期較高。地方投資需求迅速膨脹，加劇了投機。其中，“溫州炒房團”和“山西炒房團”聚集數百億資金炒作期房，進壹步加劇了房價的過快上漲。雖然政府推動房地產新政導致他們下跌，但作為普通消費者，沒有人希望自己花了很多錢買的房子降價，所以仍然有消費者以買房為目的，期待自己的房子升值...
原因八:復合地產的崛起助推了房價。
所謂復合物業，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產權式酒店、公寓等兩種或兩種以上的物業形態組合而成的物業。近年來，復雜的建築越來越多。目前我市的綜合體樓盤有:楓葉國際廣場、雅威金城、申泰新世紀廣場、望城禦府、萬國銀座、市府公館、新都匯、富雅東方、香榭麗舍陽光、美城、新街金源公館、九都新天地、君臨廣場、住宅美居。
有人說，大院在壹定程度上可以算是壹個濃縮的“城”，從中可以想象它的功能之齊全，生活之便利。但綜合價格遠高於普通樓盤。比如珠江商業街的繁榮，增加了珠江路的含金量；君臨廣場的成功策劃運營，讓紗廠路板塊升溫，綜合價格翻倍。家樂福進駐新都匯，促進其板塊含金量提升；順馳“第壹街”名品街，雖然均價超過5000元/㎡，但銷量也很可觀；還有雅威金城、巨野家園、望城禦弓...這裏就不用細說了。因此，房價的上漲也與復合地產的上漲密切相關。
原因九:國家政策調控沒有解決根本問題。
去年，國家陸續調整了壹些房地產新政，出臺了《關於做好穩定房價工作的意見》，力求從政策和制度創新上對房地產市場進行宏觀調控，抑制房價過快上漲。
不可否認，這些新政策的出臺，對壹些炒房、炒家造成了強烈打擊，對抑制房價過快上漲、調控房地產市場起到了壹定作用。但這些新政策，包括最近頒布的“國六條”，未必能解決房價上漲的根本原因。
根據房地產本身的特點(長期使用、附屬收益、資本和消費品的二重性、房地產本身的相互影響和周邊社區環境的影響)，大部分炒房者都在選擇中長期投資，也有壹部分普通人在利用閑置資金參與中長期住房投資行為。
最直接的壹點就是開發成本越來越高，利潤越來越透明。這個問題沒有得到根本解決。為什麽房價不漲了？
原因十:房價下跌動力不足。
房地產市場的活動主體有三個:壹是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業，主要是房地產企業和金融機構，包括為房地產企業提供原材料的上遊企業；第三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機來看，房地產價格下降的動力明顯不足。
政府是房地產市場的監管者，對房地產市場的穩定發展負有直接責任；在中國，政府尤其是地方政府也是房地產市場的參與者和利益分配者。利益不同導致行為取向略有不同，但無論如何，在當前形勢下，他們都不希望也不會讓房價下跌。對於地方政府來說，地方政府對土地收入的高度依賴決定了他們不希望房價大幅下跌。地方政府是房地產市場的頭號受益者，房地產擴張越大，地方政府的收入就越大。這首先表現在土地收入上。其次，地方政府的利益也體現在房地產交易過程中。大部分交易費直接或間接成為地方政府的資金。因此，房地產價格的上漲不僅可以改善地方GDP的數據，還可以使地方政府獲得更多的土地出讓金，從事更多的城市建設，增加地方官員的升遷機會。同時，地方政府也沒有付出任何經濟成本。土地的減少，銀行的壞賬，資源的枯竭，幾乎與地方政府無關，也不是最終的責任。正是這種成本和收益的極度不對稱，使得地方政府成為中國房地產業快速發展的驅動力。
銀行對房地產行業的價格影響基本是中性的，因為銀行對開發商貸款的收緊減少了房地產市場的供給，而房貸用戶的收緊減少了房地產市場的需求。從銀行的利益來說，房地產市場價格的大起大落不符合銀行業的利益。然而，目前大部分銀行信貸資金都註入了房地產市場，這已經隱含了巨大的金融風險。房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，還會導致整個金融體系的信用危機。
開發商是緊跟地方政府節奏的群體，對房地產市場的價格走勢也有很好的預期，但沒有主導能力。但無論如何，作為商品房市場的供應商，房地產開發商當然不希望價格下跌，他們會在與政府的博弈中選擇相應的對策，實現自身利益的最大化。另壹方面，在宏觀調控的背景下，如果房地產商真的有暴利，那麽房地產價格至少在理論上有下跌空間；另壹方面，如果房地產商的利潤空間不大，那麽房價下跌的結果就是房地產商停止開發甚至破產，但低價房依然建不起來。
居民作為住房的最終消費者，對房價的波動進退兩難。對於還沒買房的居民來說，肯定是希望房價降下來滿足自己的住房需求；但是，對於大部分已經擁有房產的家庭來說，房價的大幅下跌當然對他們不利，因為房價的大幅下跌會使他們的資產縮水。因此，大多數消費者會選擇保值增值潛力大的房產。
從上面的分析可以看出，在整個房地產市場的主體中，大多數是不希望房價下跌的。