(壹)投資房地產的範圍
1.屬於投資性房地產的範疇。
(1)租賃土地使用權是指企業通過出讓或轉讓方式取得，以經營租賃方式出租的土地使用權。
(2)持有並升值後準備轉讓的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得並升值後準備轉讓的土地使用權。
思考問題，企業轉產或遷址，部分土地使用權停止自用。董事會作出書面決議，決定繼續持有這部分土地使用權，並在其增值後轉讓，以賺取增值收益。這種情況屬於投資性房地產。
(三)租賃房屋，是指企業擁有的以經營租賃方式出租的房屋等建築物。
思考問題甲企業與乙企業簽訂經營租賃合同，甲企業將其擁有產權的門面房出租給乙企業，租期5年。起初，企業B利用這個門面房經營自己的餐廳。兩年後，由於連續虧損，B公司將餐廳轉租給C公司，賺取租金差價。
在這種情況下，對於企業A來說，由於門面的產權屬於企業A，因此屬於其投資性房地產。對於企業B來說，由於沒有產權，不屬於其投資性房地產。
2.不屬於投資性房地產的範圍。
(1)自用房地產是指為生產商品、提供勞務或管理而持有的房地產，如企業的廠房、辦公樓、企業生產經營的土地使用權等。
(2)存貨類房地產是指房地產開發企業出售或正在開發待售的商品房和土地。這部分房產屬於房地產開發企業的庫存。
思考壹個問題
(1)某房產，壹部分自用，壹部分出租？壹部分用於賺取租金或資本增值，壹部分用於生產商品、提供服務或經營管理，能夠單獨計量和出售並用於賺取租金或資本增值的部分，確認為投資性房地產；不能單獨計量和出售並用於賺取租金或資本增值的部分，不確認為投資性房地產。
例如，企業A在北京市中心有壹棟寫字樓，樓層為***16。16層可單獨測量和銷售。2009年，A企業將1層全部租賃給A公司作為超市，2-10層全部租賃給B公司作為辦公用房，11 -16層用於個人辦公。
樓層1和2-10可以作為投資性房地產嗎？當然可以。
(2)企業擁有和經營的賓館飯店？其經營目的是通過向客戶提供客房服務取得服務收入，不屬於租賃，不屬於投資性房地產；若其出租全部或部分酒店、餐廳，且出租部分可單獨計量出售，則出租部分可確認為投資性房地產。
例如，企業A在天津市中心有壹家酒店，共5層，提供住宿服務。五樓可以測量，單獨出售。目前五樓全部出租給A公司作為辦公用房，其余1-4層仍作為酒店提供住宿服務。
5樓可以作為投資房產嗎？當然可以。
(3)租賃櫃臺？
這不是壹個投資性房地產。因為投資性房地產包括出租的建築物，即以經營租賃方式出租的建築物，而不是出租櫃臺。
(四)企業持有的用於經營出租的空置房屋？
這裏的“空置建築物”是指企業新購置、新建或開發但尚未使用的建築物，以及不再用於日常生產經營活動、經整理後可以經營出租的建築物。只有企業管理當局(董事會或類似機構)作出正式書面決議，明確表示將用於經營租賃且持有意向短期內不會改變，即使未簽訂租賃協議，也可視為投資性房地產。
(5)企業出租給本企業員工的宿舍，如果收取租金，是否屬於投資性房地產？
企業租給員工的宿舍，即使收取租金，也不屬於投資性房地產。這部分房產間接服務於企業本身的生產經營，具有自用房產的性質。
下列項目中，屬於投資性房地產的例子是()。
A.房地產企業開發的待售房屋
B.房地產企業開發的租賃房
C.企業持有的待建房屋土地使用權
D.企業通過經營租賃租入的建築物。
“正確答案”b
「答案解析」房地產企業開發銷售的房屋屬於企業庫存；企業為建造房屋而持有的土地使用權屬於無形資產；企業以經營租賃方式租出的建築物的產權不屬於企業，不屬於企業的資產，不能確認為投資性房地產。
下列項目中，屬於投資性房地產的例子有()。
A.企業擁有和經營的酒店
B.企業使用的辦公樓
C.房地產開發企業開發的商品房
D.企業持有增值後待轉讓的土地使用權
“正確答案”d
《案例解答與分析》選項A，企業擁有並經營的酒店屬於企業的經營場所，即屬於固定資產；選項C，房地產開發企業正在開發的商品房屬於企業存貨。
下列各項中，不屬於投資性房地產的例子有()。
A.企業租賃的建築物
B.出租房屋到期，收回後繼續用於出租，但暫時空置。
c .房地產企業持有並準備升值後出售的建築物。
D.企業持有並打算增值後轉讓的土地使用權。
“正確答案”c
選項c不屬於投資性房地產，應作為存貨處理。
(二)成本模式下的投資性房地產會計
投資性房地產的後續計量有成本和公允價值兩種模式。通常應采用成本模式，滿足壹定條件時可采用公允價值模式。但同壹企業未來只能使用壹種模式計量所有投資性房地產，不能同時使用兩種計量模式。
1.購買的投資性房地產
購入的投資性房地產應當按照取得時的實際成本進行初始計量，其成本包括購買價款、相關稅費和其他直接歸屬於該資產的費用。會計處理是:
借:投資性房地產
貸款:銀行存款
2 .企業自建或開發的投資性房地產。
其成本包括建造該資產達到預定可使用狀態前發生的必要費用，包括土地開發費用、建築安裝費用、應資本化的借款費用、已支付的其他費用和分攤的間接費用等。，會計處理如下:
借:投資性房地產
貸款:壹般施工企業。
房地產企業開發成本
3.投資性房地產的後續計量
(1)投資性房地產按期(月)折舊或攤銷，賬務處理為:
借:其他業務成本
貸款:投資性房地產累計折舊。
投資性房地產累計攤銷
(二)取得的租金收入應當作如下處理:
借方:銀行存款
貸款:其他業務收入
借:營業稅及附加
貸:應交稅費-應交營業稅
(3)投資性房地產存在減值跡象的，還應當適用資產減值的相關規定。減值測試後確定發生減值的，計提減值準備。已計提減值準備的投資性房地產價值恢復的，不得轉回。會計處理是:
借方:資產減值損失
貸款:投資性房地產減值準備
4.投資性房地產的處置
企業可以通過對外出售或轉讓的方式處置投資性房地產。
借方:銀行存款
貸款:其他業務收入
借:其他業務成本
投資性房地產累計折舊(投資性房地產累計攤銷)
投資性房地產減值準備
貸款:投資性房地產
例(2010)對於采用成本模式進行後續計量的投資性房地產，後續計量的原則與固定資產或無形資產相同。( )
“回答正確”√。
例甲公司采用成本模式對投資性房地產進行計量。不考慮營業稅等費用。相關信息如下:
2009年6月5438+2月65438+8月，A公司購買了壹棟辦公樓。辦公樓造價為5億元，辦公樓預計使用年限為40年，辦公樓預計凈殘值為零。它們都是用直線法折舊的。
當日，甲公司與乙公司簽訂租賃合同，甲公司將整棟辦公樓出租給乙公司，租期3年，年租金2000萬元，每年年初支付。租賃期限從2009年6月5438日+2月365438日+0日開始。
“正確答案”
(1)編制2009年外包辦公樓會計分錄。
借:投資性房地產-辦公樓50000。
貸款:銀行存款5萬元。
(2)準備2010年初收到租金的會計分錄。
借:銀行存款2000
貸:其他業務收入2000
(3)編制投資性房地產2010折舊的會計分錄。
借方:其他業務成本1250
貸款:投資性房地產累計折舊1250(50000÷40)。
(4)2010年末資產負債表中“投資性房地產”的金額是多少？
“投資性房地產”項目=50000-1250=48750(萬元)
(5)假設租賃期滿後將以6億元的價格出售，編制租賃期滿後出售辦公樓的有關會計分錄。
借方:銀行6萬元。
貸:其他業務收入6萬元
借:其他業務費用46250
投資性房地產累計折舊為3750(1250×3)
貸款:投資性房地產50000。
例(2010)企業A為房地產開發企業，庫存商品房壹套，實際開發成本9000萬元。2009年3月31日，甲公司以經營租賃的方式將該商品房提供給乙公司使用，租賃期限為10年。甲公司對該商品房采用成本模式進行後續計量，並按平均壽命法計提折舊。預計使用年限50年，預計凈殘值為零。假設不考慮其他因素，下列關於甲公司2009年2月31日資產負債表項目的表述正確的是()。
A.存貨9000萬。
B.固定資產8865萬元
C.投資性房地產8820萬元。
D.投資性房地產8865萬元。
“正確答案”d
《答案解析》本題考查成本模式下投資性房地產的核算。投資性房地產2009年3月至6月累計折舊5438+2009年2月= 9000/50×(9/12)= 135(萬元)，投資性房地產賬面價值=9000-135=8865(萬元)。
(三)公允價值模式下投資性房地產的會計處理
1.購買的投資性房地產
采用公允價值模式計量的購入投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與所購買的采用成本模式計量的投資性房地產壹致。會計處理是:
借:投資性房地產-成本
貸款:銀行存款
2.采用公允價值模式計量的自建投資性房地產，應當按照取得時的實際成本進行初始計量。其實際成本的確定與采用成本模式計量的自建投資性房地產壹致。會計處理是:
借:投資性房地產-成本
貸款:在建工程。
開發成本
3.投資性房地產的後續計量
投資性房地產采用公允價值模式計量的，在資產負債表日按照公允價值計量，不計提折舊或攤銷。
(1)投資性房地產的公允價值與其賬面余額之間的差額，應按以下方法核算:
借:投資性房地產-公允價值變動
信用:公允價值變動的收益和損失
如果公允價值低於其賬面余額，作相反的會計分錄。
(二)取得的租金收入應當作如下處理:
借方:銀行存款
貸款:其他業務收入
借:營業稅及附加
貸:應交稅費-應交營業稅
4.處置投資性房地產時，會計處理為:
借方:銀行存款
貸款:其他業務收入
借:其他業務成本
貸款:投資性房地產-成本
-公允價值的變化
同時:
借:公允價值變動損益
貸:其他業務成本
例甲公司為房地產開發企業，采用公允價值模式計量投資性房地產。不考慮營業稅的成本。相關信息如下:
(1)2009年6月65438+10月1日，甲公司與AS公司簽訂協議，將開發的辦公樓租賃給AS公司，租期3年，年租金500萬元，年初收取，租期起始日為2009年6月65438+10月2065435
辦公樓成本9000萬元，未計提減值準備。每年6月65438+10月1收租金。
(2)投資性房地產於2009年6月5438日+2月365438日+0日的公允價值為65438元+0.20億元。
(3)投資性房地產的公允價值為10，12，31，000元。
(4)租賃協議於2011 65438+31二月到期。某公司與該公司達成協議，辦公樓出售價格為2億元。
“正確答案”
(1)編制2009年1折算日房地產相關會計分錄。
借:投資性房地產-花費9000元。
貸款:開發費用9000元。
(2)編制收到租金的相關會計分錄。
借方:銀行存款500。
貸:其他業務收入500
(3)編制2009年6月5438+2月31調整投資性房地產的會計分錄。
借:投資性房地產-公允價值變動3000。
貸方:公允價值變動收益3000(12000-9000)。
(4)編制2012月31日調整投資性房地產的會計分錄。
借:投資性房地產-公允價值變動5000。
貸方:公允價值變動收益5000(17000-12000)。
(5)編制2011 12 31日處置投資性房地產相關會計分錄。
借方:銀行存款20000元。
貸:其他業務收入20000。
借方:其他業務費用17000。
貸款:投資性房地產-花費9000元。
投資性房地產-公允價值變動8000。
借方:公允價值損益變動8000。
貸款:其他業務費用8000元。
(四)投資性房地產後續計量模式的變化
投資性房地產的計量模式壹經確定，企業不得隨意變更。成本模式變更為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，變更計量模式時公允價值與賬面價值的差額調整為期初留存收益(未分配利潤)。已經采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得由公允價值模式變更為成本模式。