“十壹五”規劃和2006年中央政府工作報告，很多地方都涉及房地產和住房建設，壹般有三個部分:
第壹部分是根據“穩定政策，適度微調”和“堅持擴大內需的戰略方針”的原則，保持適當的固定資產投資規模，“繼續解決部分城市房地產投資過快和房價上漲過快的問題”。繼續做好房地產調控。在規劃綱要第十七章“豐富消費服務業”中，專門有壹節是關於房地產業的發展，而這壹節的重點是住房:“調整住房供應結構，重點發展普通商品房和保障性住房，嚴格控制大戶型高端商品房。按照保障供應、穩定房價的原則，加強房地產壹二級市場和租賃市場調控，促進住房消費。改進房地產開發融資方式，加強資金管理，規範發展住房消費信貸和保險。規範物業管理行業，提高市場化程度。”此外，在“擴大居民消費”的意見中，強調“培育消費熱點……完善普通商品住房與保障性住房、廉租房相結合的城鎮住房供應體系”。在解決城鎮居民住房問題的同時，還要“做好鄉村建設規劃，引導農民合理建房”。
第二部分是落實科學發展觀，建設資源節約型和環境友好型社會，明確提出:“發展節能省地型公共建築和住宅。”到2010，所有城市將禁止實心粘土磚。“建築節能應當“嚴格執行建築節能設計標準，推進既有建築節能改造，推廣新型清潔材料和節能產品”。要“搞好城市節水，強制使用節水器具，擴大再生水利用。“加強公共建築和住宅節水設施建設。”"提高建築質量，延長使用壽命，提供簡單實用的建築裝飾."
第三部分是加強管理，尤其是標準和標簽的管理。
綱要提出“完善國家標準體系，及時淘汰落後標準。優先發展具有自主知識產權的技術標準，積極參與國際標準的制定。”還提出“完善重點行業能耗和用水量準入標準、主要用能產品和建築能效標準、重點行業節能設計規範和取水定額標準”“實行高耗能、高耗水的落後工藝、技術和設備強制淘汰制度。推進強制性能效標準制度和節能產品認證制度。”這表明，在新的歷史時期，國家將加強相關標準和規範的管理，增強約束力，提高執行力，建立強有力的技術支撐體系。在房地產開發和住房建設中，要著眼於如何提高人民群眾的生活水平，研究解決兩個問題:壹是解決“居者有其屋”的問題，使每個人都能享有適當的住房；二是解決“房子優於質量”的問題。房子要高質量，大家都能住上好房子。問題是什麽是好房子？現在商品房市場各種促銷手段都用到了極致，各種廣告誇大宣傳，各種鑒定也是泥沙俱下，真假難辨。社會上批評很多，群眾對這種情況很不滿意，急需改變。
自2006年3月1日起，兩項國家標準開始實施，引起了行業和社會的廣泛關註。壹個是《住宅建築規範》，這是我國第壹個基於功能和性能要求的全文強制性標準；二是我國首個住宅性能評價國家標準《住宅性能評價技術標準》及時實施。其中壹項國家標準以強制性條文的硬約束，對住宅建築的建設、使用和維護提出了全面的要求，必須嚴格執行。另壹個是住房性能評價，提出了統壹的指標和方法，對提高住房質量、引導住房發展和合理住房消費將起到重要作用。我們要增強標準意識，學習貫徹政府工作報告和“十壹五”規劃，認真貫徹實施這兩項新實施的中國特色國家標準。
二，實施住宅性能評估勢在必行
目前，住宅性能的評價和鑒定工作重點多、方法各異，存在多頭鑒定現象，缺乏實施方法、標準和權威性等問題。新標準註重住宅建築的綜合性能，體現資源節約，重視環境和經濟因素，采用通用評分和關鍵指標雙控的方式評價性能，要科學合理。這個標準是在A級住宅性能鑒定制度試行七年的基礎上產生的。試行過程充分說明，開展住宅建築性能評價是非常必要和勢在必行的，這也是將原有的住宅性能評價指標提高到國家標準的主要原因。
1.住宅作為住宅產業的產品，必須建立產品體系。國務院72號文件(1999)要求:“重視住房性能評價，制定定性和定量相結合的住房性能評價標準和鑒定方法，逐步建立科學、公正、公平的住房性能評價體系。”住宅性能評價實際上是構建住宅產業的產品體系，建立住宅性能的產品體系。即B和A兩個級別，A中的1A、2A和3A三個級別..
2.房子作為壹種消費品，應該滿足各種功能需求。壹個房子往往是壹個家庭。它是生命的容器，也是家庭的載體。從托兒所到養老都必須在房子裏度過。這就要求住宅要滿足日常生活等方面的需求，體現在住宅建築上，要有適用性、環境性、經濟性、安全性、耐久性等多方面的綜合性能。通過績效評價，可以對其綜合素質和功能進行評價和判斷。
3.住宅作為壹種建築，其質量參差不齊。住宅是不動產，有專屬位置，有不同的三維坐標點。另外，半機械化、半手工的操作方式，使得每壹套房子的朝向、層高、位置、環境、內在質量都不壹樣，其差異是應該承認的。所以要區分具體評價的對象。通過性能評估，我們可以對住宅性能進行案例評估，案例的範圍可以是“套房”、“樓宇”或“小區”。
4.住宅作為壹種工程，其質量是非直觀的。住宅工程的質量不能僅靠感官直接全面地判斷，尤其是隱蔽工程，應通過性能評定，以客觀真實的數據為依據，反映其內在質量。比如耐久性方面的結構設計使用壽命和結構工程質量；環境績效中的汙染控制；安全性能中的結構安全性、地基穩定性和抗震能力；經濟性能中的節能性能、運行中的能耗等。
5.作為壹種商品，住房有著巨大的市場目標。住房是壹個巨大的物質實體，價值高，價格高。通過性能評價，可以判斷性能和價格是否壹致，提高商品進入市場的透明度，提高消費者的知情權，提高供應商的信譽，維護市場多方的權益。
第三，勇於實踐，探索具有中國特色的住宅性能評價方法。
我國的住宅性能評價雖然起步較晚，但起點較高。最大的特點就是較早的針對住房的綜合性能，應該說是符合中國國情的。我們學習日本的壹些做法，但並不完全照搬日本模式。日本從20世紀60年代初就開始了住宅質量評價和性能鑒定的工作。他們從事it已經40多年了，這是壹個逐步探索、改進、提高的過程。1960年，日本實施了KJ體系(模塊化協調和規格、尺寸、技術支持等。)，以及13之後的1973試用BL系統(優秀住宅零件鑒定系統)；14年後，1987年實行了優秀房源認定制度。自2000年4月以來,《促進和確保住房質量法》(簡稱《確保住房質量法》)開始實施，該法有三大支柱，其中之壹是“住房績效代表制度”。2000年7月，日本國土交通大臣制定的住宅性能“表現基準”和“評價方法基準”公布，5438+10月開始實施新的住宅性能表現制度。2001年8月再次修改，從9個領域的28個項目修改為29個項目。2002年8月二手房(存量房)業績表現制度頒布實施，5438+10月正式投入使用。截至2003年6月，中國有93家合格的住宅性能評估機構。到2001年7月，作為房屋糾紛指定仲裁機構的律師協會有51個。
中國的住房性能鑒定始於1999。經過7年的探索和嘗試，初步建立了A級住宅性能評價體系，建立了定性和定量的評價指標體系，從適用性、安全性、耐久性、環境性、經濟性5個方面對23個項目(AAA級)進行了綜合評價。從試用效果來看，基本達到了預期目的。現在，績效評價有了國家標準。作為國家標準，它是對試行評價方法的完善和改進，在分類分級、評價內容選擇、權重取值等方面更加科學、嚴謹、實用。當務之急是認真學習和全面貫徹這壹標準。積累經驗，在實踐中不斷完善和提高，走出壹條具有中國特色的住宅性能評估之路。
在執行這壹新的住宅性能評價國家標準的過程中，應註意以下問題:
1，住宅性能評價應堅持合法評價的原則。住宅產業涉及上下遊多個行業和部門，住宅開發建設涉及多個環節，住宅性能評價是綜合質量評價。這裏涉及壹系列法律法規、行政規章和技術標準規範，其中的約束性條款是建設高質量、高性能住宅的基礎和保障，也是評價住宅性能的基本依據和堅定底線。絕對不允許違反和突破質保下限。
2.住宅性能的評價應與住宅技術、材料和部件的準入制度相結合。嚴格市場準入，淘汰落後技術、零部件和材料，是保證和提高住宅質量的重要措施。零件的準入門檻的高低，壹般可以代表住宅的質量水平，要靠很多環節來保證準入。國家提出完善建築節能標準，推廣強制性能效標識制度和節能產品認證制度，納入住宅性能評價和標識管理。此外，住宅性能評價應與有關部門發布的優秀部品、材料推薦目錄和已明確淘汰、禁止的產品目錄相銜接，為住宅質量的提升建立穩定的技術支撐和物質基礎，將有效提高住宅質量，根除質量通病。
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