近日，住房城鄉建設部、國家發改委、公安部、市場監管總局、銀監會、國家網信辦發布《關於整頓和規範住房租賃市場秩序的意見》(以下簡稱《意見》)，規範住房租賃市場主體經營行為，保護住房租賃市場各方特別是承租人的合法權益。
租賃住房是解決農民工、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。近年來，我國住房租賃市場發展迅速，為解決新市民住房問題發揮了重要作用。然而，住房租賃市場秩序混亂。房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺發布虛假房源信息、惡意克扣押金房租、違規使用住房租賃貸款、強行驅逐租客，侵害了租房者的合法權益，影響了社會和諧穩定。
根據統壹部署，自2065438+2009年6月起，在全國範圍內開展整治房屋租賃中介亂象工作，取得了初步成效。經過半年的全國範圍整頓住房租賃中介亂象工作，此次出臺的意見突出問題導向，強化有效監管，將整頓和規範住房租賃市場秩序的成果制度化、常態化。具體表現在:
第壹，加強員工管理。房地產經紀機構、住房租賃企業在經營範圍中標明“房地產經紀”或者“住房租賃”，轉租65438套(間)以上的單位或者個人，應當依法登記為市場主體。住房租賃企業在開盤前向住房和城鄉建設部門推送開盤信息。
二是加強住房信息發布管理。房屋信息應符合真實委托、真實情況、真實價格的要求。網絡信息平臺應當對房屋信息發布主體資格和房屋必備信息進行核實。
三是規範出租屋裝修行為。各地紛紛制定政策，依法依規將閑置的商業辦公樓、工業廠房等非居住建築改造為租賃住房。房屋裝修應當符合建築、消防和環境保護的要求。
第四，防範住房租賃的金融風險。對住房租金貸款業務的貸款期限和貸款額度做出明確要求。加強對采取“AG低產出”、“長收短付”等經營模式的高風險住房租賃企業的監管。
五是搭建房屋租賃管理服務平臺。直轄市、省會城市、計劃單列市等租賃需求旺盛的城市，要完成住房租賃管理服務平臺建設。平臺應具備機構備案和開業報告、房屋核驗、信息發布、網簽備案等功能。
第六，建立住房租賃常態化管理機制。各地住房和城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀行保險監管、網信等部門建立了協作聯動機制。建立住房租賃糾紛多層次調解機制。
同時，《意見》還要求推行住房租賃合同示範文本，規範機構服務收費，加強行業自律。
非住宅裝修更符合法律法規。
與前幾年的規範相比，規範出租房屋裝修成為此次意見的亮點。
《意見》指出，住建部門要依法依規制定將閑置商業辦公樓、工業廠房等非住宅轉化為租賃住房的政策。房屋改造為租賃住房的，應當符合建築和消防要求。房屋租賃企業對出租房屋進行裝修或者裝飾時，應當征得產權人的書面同意。使用的材料和設備應當符合國家和地方標準，裝修後的空氣質量應當符合國家相關標準，不得危及承租人的安全和健康。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，過去是從鼓勵的角度進行的，但這次的政策實際上強調了規範的概念，這是壹些房儲機構需要註意的地方，也是壹些機構經常困惑的地方。該政策明確了閑置商業寫字樓、工業廠房等場所非住宅改造的法律法規導向，還提到必須符合建築、消防、環保等要求。從這個角度來說，後續改造的方向不變，只是細節需要到位。同時，預計2020年將會有更多類似商家改租、行業改租的配套政策出臺。
中介不得賺取租金差價。
《意見》還強調規範租賃服務收費。比如房地產經紀、房屋租賃公司要明碼標價。收費前應出具收費清單，註明所有服務項目、收費標準、收費金額等內容，並由當事人簽字確認；房地產經紀機構不得賺取房屋租賃差價。房屋租賃合同期滿，承租人與出租人續簽合同的，不再收取傭金；房屋租賃合同期限屆滿，除沖抵合同約定的費用外，剩余租金和押金應當及時返還承租人。
同時，由於交易主體混雜，完善租賃主體登記備案和平臺核查成為從源頭上規範租賃市場的關鍵環節。對此，《意見》提出，要嚴格登記管理，從事住房租賃活動的房地產經紀機構、住房租賃企業和網絡信息平臺應當依法登記市場主體。
值得註意的是，此次《意見》還規定了機構外租賃主體備案。其中，轉租10套(間)以上房屋的單位或個人，還應依法辦理市場主體登記。“這對壹些個人房東出租房屋的行為有很好的規範作用，也使各類房屋得到更全面的監管。”嚴躍進說。
嚴格管理“長付短付”等商業模式
《意見》明確，將加強對采取“AG低付”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，引導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，租金和保證金納入監管賬戶。
正常邏輯下，租賃公司會低價收房，高價轉讓，經營調整中難免出現極少數“AG低價”。然而，大規模的“AG低產出”卻有隱憂。壹家長租公寓的負責人解釋，大規模的“AG低價”其實是為了收房，搶占高於市場價的房源。“租戶不傻，不會高價出租，所以企業為了回籠資金，不得不低價出租。這伴隨著‘長收短付’、‘資金池’、‘租房貸’等操作。”他說。
由於相對隱蔽，此類風險很難被及時發現並有效監管。不過，此次《意見》中明確，相關部門將引導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金和保證金納入監管賬戶。在住房租賃企業租金收入中，住房租賃貸款比例不得超過30%，超過比例的要在2022年底前調整到位。
《意見》在監管層面也很明確。對不具備持續經營能力、擴張過快的住房租賃企業，可采取約談警示、暫停網簽備案等措施，防範化解風險；依法查處違法行為、無照經營、價格違法行為和壟斷協議行為。
不得誘導承租人使用租賃貸款。
長租公寓近年來麻煩不斷，被業內視為新興產業壹哄而上的“後遺癥”。據媒體調查，強制“租房貸”仍出現在長租公寓領域。
這次《意見》專門針對“租房貸”亂象提出了整改要求。比如，開展住房租金貸款業務，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，放款頻率應與借款人支付租金的頻率相匹配；住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租賃消費貸款；不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款。
“應該說租賃領域的金融風險是近兩年才出現的。”嚴躍進表示，租房貸的出現很大程度上是因為從事長租工作的機構盲目擴張。“很多機構高價從房東手中租到房子，再以壹付壹等優惠條件低價出租，以增加租房的吸引力。然後中介以貸款機構提供的壹次性大額貸款為資金來源，收取出租房，繼續擴張。但壹旦公司資金鏈斷裂，租客的權益必然受損。”
卓偉律師事務所律師孫誌峰建議，作為承租人，首先要註意合同是和誰簽訂的，出租人和收租人是否相同；除了房屋租賃合同，是否有借款合同、補償協議等。；同時明確了中介服務費如何收取，是明碼實價支付服務費還是隨貸款還款扣除中介服務費。
此外，六部門強調，各地要以《意見》出臺為契機，把“立改”和“立改”結合起來，堅持住房城鄉建設、發展改革、公安、市場監管、銀保監管、網上信息等聯合監管機制，加強監管，不斷整頓和規範住房租賃市場秩序，不斷優化住房租賃市場環境，讓群眾租房更放心。
在業內看來，《意見》內容涉及面廣，進壹步規範了租賃市場，維護了承租人的合法權益。對鞏固租賃市場現有監管效果，促進2020年租賃市場發展具有積極意義，同時也將使租賃企業經營模式發展更加規範。
文章來源:武漢樂居