工廠租賃合同無效如下:
1.房屋租賃合同因簽約主體不合格而無效。
(1)無民事行為能力人或無權代理人簽訂的房屋租賃合同；
(二)限制民事行為能力人或者代理人未經追認超越權限簽訂的房屋租賃合同。
2.租賃房屋不符合法律規定或者合同約定的，服務租賃合同無效。
我國《城市房屋租賃合同解釋》第二條規定“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的房屋，出租人與承租人訂立的租賃合同無效。