從商鋪的概念可以看出，其範圍極其廣泛，不進行有效的分類就無法進行深入的研究，更不用說對商鋪投資進行專業的分析了。本節將商鋪進行分類，方便讀者理解和後面討論商鋪投資。
商店的形式多種多樣。在商業區、住宅區、專業市場、商場等商業地產中，商鋪隨處可見——商業設施由大大小小的商鋪組成。雖然都是商鋪，但很明顯不同地方、不同類型商鋪的經營環境、經營特點、投資特點都會有明顯的不同。這裏對店鋪進行必要的分類，有助於讀者對店鋪進行個體化的了解，也有助於以後的研究。
1，按發展形式分類
(1)，商業街商鋪
商業街是指根據街道的形態，以平面形式布置的單層或多層商業地產形態。街道兩側的鋪面和商業樓內的商鋪屬於商業街商鋪。
商業街在中國近十年取得了很好的發展，包括建材、汽配、服裝精品街、酒吧街、美容院等等。上述以某壹類商品為經營內容的商業街起步較早，目前大部分已經成功，但部分後續項目做得並不好。當然，也有很多商業街采用了各種商品混合經營的模式。商業街的命名只是體現了區位特征，這樣的商業街成功的比較少。
與商業街發展密切相關的是商業街商鋪，而商業街商鋪的經營完全取決於整條商業街的經營:經營良好的商業街的投資者大多已經獲得了豐厚的利潤；差的商業街自然讓投資者、商鋪租戶、商鋪經營者面臨損失。
(2)市場商店
這裏我們所說的“市場”，是指用於某種或綜合性商品的批發、零售、經營的各類商業建築，其中有的是單層建築，大部分是多層建築。這類市場的店鋪就是我們說的市場店鋪。
市場商鋪在零售業中占比較高，全國各地有大量從事某種商品業務的專業批發零售市場，如圖書交易市場、電子市場、家電市場、家具城、建材城等。
(3)社區商店
社區店是指位於住宅小區內的商業店鋪，其經營對象主要是住宅小區的居民。
社區商鋪的主要形式是1-3層的商業樓宇或樓宇底層的商鋪。有的鋪面可以直接對外開放，但大部分都是鋪位。
(4)、住宅底層商鋪
住宅地下壹層商鋪是指位於住宅地下壹層的商業商鋪(可能包括地下1，2層和地上1，2層，或其中壹部分)。
目前，住宅地下商鋪是市場極為關註、投資者熱衷的壹種投資形式。許多房地產開發商充分認識到住宅底層商鋪的巨大價值，不僅避免了過去住宅底層不好賣的尷尬局面，還獲得了更大的投資收益。對於住宅底層商鋪的投資者來說，鑒於住宅底層商鋪上方的建築所帶來的穩定的客戶流，住宅底層未來的客戶群會相對可靠，換句話說，投資者的投資風險相對較小。
(5)、百貨公司、購物中心商店
百貨商場和購物中心的店鋪是指百貨商場和各類購物中心的店鋪。百貨公司和各種類型購物中心的經營對裏面的店鋪經營有著直接而深遠的影響。目前國內有很多這樣的項目在運營，國內很多大中城市也有很多大型的購物中心項目在開發建設。
(6)、商業建築、辦公商店
商業建築、寫字樓是指以商業為目的的酒店、商住公寓、會所、俱樂部、會展中心、寫字樓等商業空間。這類店鋪規模相對較小，但其商業價值值得關註。
(7)、交通設施商店
交通設施商鋪是指位於地鐵站、火車站、機場等交通設施內及周邊的商鋪，以及道路兩側的各類中小型商鋪。
以上是根據商鋪發展形態對商鋪的劃分。這種分類方法便於投資者從開發形態的角度了解商鋪項目的類型，對於不同開發形態的商鋪建立基於開發理念的理解。
2、按投資價值分類
商鋪作為壹種新型的房地產投資形式，其投資盈利能力和投資價值無疑是商鋪投資者最為關心的問題。如果被投商鋪的投資價值不高，對於商鋪投資者來說，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格是公寓的2倍多，東方銀座的4倍，香港的10倍。商業街區的價格應該是住宅的2到3倍，而核心商圈的商鋪價格可以達到住宅的3到5倍。
鑒於商鋪投資價值的重要性，將商鋪按照其投資價值進行分類，便於投資者從投資收益的角度判斷投資方向和投資目標。
(1)，“都市”商鋪——藍籌股
“城市”商店是指位於城市商業中心的商店。鑒於其特殊的地理位置和自身的商業價值，通常情況下，“城市”商鋪的客流長期相對穩定，換句話說，這類商鋪的商業運營收入水平相對較高。商鋪的商業運營水平自然會體現出商鋪的租金收入能力:“城市”商鋪的投資收益穩定，收益相對較高，所以我們稱“城市”商鋪為商鋪藍籌應該更為貼切。
“都市”店鋪的案例數不勝數，從北京的王府井大街、西單商業街到上海的南京路，其所在區域的店鋪都是典型的都市店鋪。如果說王府井大街的商鋪屬於“藍籌”商鋪，應該沒有人會懷疑。試想壹下，每天幾十萬的客流對這裏的商鋪意味著多少營業額？！
“城市型”店鋪多用於商品業態的經營，體驗業態和服務業態車站的比例相對較小，更符合商業價值原則——在高客流的區域，單位面積的商業價值高，只有商品業態才能達到這個目的。
(2)、“社區”商店——潛力股
“社區型”商店和我們上壹部分談到的“社區型”商店屬於同壹個概念。之所以被稱為“潛力股”，是因為商鋪所在的社區通常會經歷壹個從無到有，從不成熟到成熟的過程。其實壹個社區成熟的過程就是價值提升的過程:壹個新的社區就像證券市場的原始股。只要項目定位準確，開發環境良好，毫無疑問，社區的成熟帶來的商鋪價值會得到提升。
需要指出的是，社區商鋪價值增長的特點並不意味著商鋪價格會永遠上漲。或許有些投資者無法理解其中的原因。賽勒斯顧問想解釋的是，在社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值被提前透支的情況:壹些運營策劃能力強的開發商，在商鋪投資市場不成熟階段，通過對商鋪項目的良好包裝，達到了提升市場預期的目的，最終商鋪銷售額屢創新高，如初期單價僅為1.5萬/m2的商鋪。最高售價可達2.5萬/平方米。實際上，最高售價相當於店鋪5年後，甚至10年後的價值。如果壹個店鋪投資者在這種氛圍下投資，其投資安全性會降低，投資收益大概會從店鋪增值加上店鋪租金中減少。
關於商鋪投資價值的控制，本書將在後面章節介紹。
(3)、“方便”店鋪——冷門小盤股
“便民型”店鋪是指以食品、日用品為主的小面積店鋪，位於小區周邊、小區內、寫字樓內、寫字樓周邊，補充大型百貨的不足。之所以叫“便利”店，是因為它經營的商品屬於“便利”型，比如寫字樓的小超市，公寓小區的小超市，住宅小區的幹洗店。
“便民型”店鋪，鑒於其功能特點和區位特點，營業收入並不低，屬於店鋪市場細分類型。目前國內從事“便利”店鋪的零售商很多，美國的7-11就是典型的便利店運營商，市場規模巨大。
“便民型”的店鋪通常都不是很大，從經營的角度來說也不需要很大，這無疑降低了對投資人資金實力的要求。此外，鑒於其適應性強，更容易出租、轉讓、轉租，體現了小商鋪小盤股的特點。俗話說，船好調頭！
之所以用“冷門”來形容“方便”的商鋪，完全是因為它們屬於細分市場的類型，很多投資者對其了解不多，但其投資價值不可低估。在後面的章節中，我們還會具體介紹。
(4)、專業市場店鋪-高科技股票
專業市場商店是指經營某種商品的商業街或專業市場中的商店。這類店鋪的價值與商業街或專業市場經營的產品密切相關。
例如，北京中關村海龍電子市場是壹個專門從事電腦整機、電腦配件、數碼產品、存儲設備、網絡設備、電腦耗材、軟件等的專業市場。經過長期的成功運營，海龍電子市場目前商鋪價值為每平米8萬人民幣，其投資價值可見壹斑。從此就不難理解專業街市店被稱為店鋪的“高科技股”了。
(5)、其他店鋪——“壹般庫存”
其他商鋪是指上述四類以外的商鋪，包括百貨商場、超市、購物中心、商品批發市場和非專業商業街的商鋪。我們稱之為“普通股票”，並不是因為其投資價值低，而是因為這類商鋪通常由大型投資機構和開發商投資開發，以租賃為主，散戶投資的空間相對較小。此外，此類項目專業性強，投資風險難以控制。
從投資收益來看，如果這類商鋪的投資人、開發商、管理者足夠專業，對項目定位、市場規模、市場策略判斷足夠準確，那麽這類商鋪的投資收益絕對不會低。比如北京國貿商城壹、二期，總商業面積6.4萬平方米。從規模上看，在北京這個商業競爭激烈的市場，顯然會面臨更大的競爭壓力。但在保持95%以上入住率的情況下，其單位面積租金水平在北京商業配套中壹直名列前茅。也就是說，北京國貿商城的商鋪具有較高的投資價值，屬於商鋪中的“藍籌股”。
從上面的分析可以看出，商鋪的價值會隨著區域商業環境的優化而大幅提升，可以從“普通股票”變成“藍籌股”。只取決於開發商和運營商對項目的準確開發判斷，也需要時間。有遠見的商鋪投資者往往善於把握這種價值提升，賺取投資收益。
3、根據店鋪的位置形式分類。
根據商鋪的位置，商鋪可以分為鋪房和鋪位。下面介紹壹下它的概念和區別。
鋪面房是指門面臨街可以開店的房子，俗稱商鋪或街邊小店。壹般來說，bunk僅指大型綜合百貨、大賣場、特色街、購物中心等整體商業物業中的壹個獨立單元或壹些獨立的亭、角，俗稱店中店。由於財產本身屬性的不同，必然導致其差異。
(1)，唯壹性差異
鋪面通常在區域內占據不可替代、不可復制的獨特優勢，而鋪位少則幾十個，多則上百個相連或相似的復制品，因此缺乏獨特優勢。對於房地產來說，得天獨厚的地理優勢意味著其良好的投資價值。
(2)商業行業局限性的差異。
泊位所能經營的商業類型和業態完全受商業物業環境的制約。比如不允許在專業的建材超市經營服裝或者食品。除了壹些特殊的商業業態不能按政府規定經營外，業務類型和業態的選擇就靈活多了。
(3)營業時間的差異
泊位的營業時間不能隨意。比如要求壹家百貨公司晚上9點關門，晚上9點以後想多做點生意的店主通常是不允許的，而店鋪前廳就不會遇到這種情況。接線員晚上工作到多晚，完全看他自己的意願。
(4)、行業規劃調整風險差異
泊位的經營範圍和連續性不僅受市政建設規劃的約束，還受商業規劃的調整，因此風險較大。中國大中城市的壹條街道，由於規劃調整的需要，壹夜之間從繁華到空蕩，並不鮮見。
(5)、物業運營成本差異
對於整個商業物業的運營費用，如空調運營、統壹形象宣傳、廣告、組織促銷活動等費用，不是由商鋪業主自己決定的。所以，鋪位的運營成本通常要高於鋪面房。
(6)財產租賃選擇範圍的差異
相比之下，泊位出租的出租客戶範圍較窄。至少不熟悉泊位的業務和業態的人是不會租這個泊位的。因為商鋪的類型和業態可以隨著租戶的變化而隨意變化，所以選擇租戶的範圍要大很多。
(7)、投資風險差異
今天所謂的商鋪熱，商鋪投資回報率高，說到底就是商鋪過熱。因為臥鋪的價格已經炒起來了。這個炒作過程讓人看到了“錢”的方式，嘗到了甜頭。比如2000年在某市開的壹家服裝市場，商鋪價格已經從當初的65438+萬元炒到了現在的50萬元。其實任何炒作的東西，不僅風險大，而且難以持久。投機越高，風險越大。很多人抱著“壹鋪三代”的美好願望投資上下鋪，但壹不小心就難免落入“壹鋪三代”的陷阱。鋪面房的價格遠遠低於鋪位。相對於鋪好的房子，可以說鋪位的投資風險不小。
此外，值得提醒的是，部分鋪位租賃權的炒作風險更大。
(8)炒作難度的差異
鋪面房和鋪位的另壹個區別是投機的難度。鋪位容易被“抄襲”，所以容易被炒作。肯定有壹定的炒作成分。太少不能炸，太多不能炸。但是雞犬升天的時候已經晚了。從這個角度來說，鋪好的房子不容易被炒作。
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